El sector atraviesa un momento de incertidumbre. Los cedines no arrancan y se teme un aumento del costo de la construcción que dispare las cuotas mensuales pesificadas.
Que el costo de la construcción se dispare por efecto de la inflación y las cuotas mensuales pesificadas se vayan a las nubes, amenazando la continuidad o el ritmo de los proyectos. Este es el tema que desvela tanto a los desarrolladores como a los propios compradores, que mantienen una actitud wait and see, influenciada en parte por los tiempos preelectorales pero, también, por un mercado enrarecido, en el que ni los propios players saben qué les depara el destino. En un mercado sin valores de referencias, con cedines que brillan por su ausencia, poca oferta de nuevos proyectos y una demanda selectiva líquida en pesos que se achica, los compradores, más que nunca, están concentrados en lo más alto del vértice de la pirámide, por la inaccesibilidad del grueso de la población a pagar cuotas mensuales que superan los $ 15.000 –con el riesgo de que se sigan en ascenso. Mientras, los poseedores de los dólares se sientan sobre los billetes, especulando con una mayor devaluación post elecciones.“Se achica la torta del que tiene excedente en pesos”, admite Carlos Spina, director Comercial de Argencons, la firma de Miguel Camps, creador de la marca Quartier.
“La gente tiene miedo. Antes, los avisos de un producto típico de clase media durante el fin de semana generaban 1000 llamados en la semana; hoy, son 70”, explica un broker inmobiliario preocupado por cómo mantener su estructura. Hay que tener en cuenta que, antes de que se fijaran las trabas en el mercado cambiario, en octubre de 2011, el valor de una unidad usada de 60 m2 en Caballito era de US$ 108.000. En pesos, $ 460.000. En mayo, apenas 19 meses más tarde, el mismo departamento se ofrece a $ 1 millón. Es decir, en moneda local, los valores aumentaron más del 100 por ciento entre octubre de 2011 y mayo de 2013.
En ese mismo período, el incremento en los salarios fue de 30 por ciento, es decir, no se duplicó como los precios de las propiedades. “Por eso, el esfuerzo de ingresos que tendría que destinar un asalariado medio en la Ciudad de Buenos Aires creció casi un 70 por ciento”, analiza José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario, a cargo del relevamiento que concluyó que, en 2011, se necesitaban algo más de 63 sueldos (poco más de cinco años) para comprar una unidad usada en Caballito –considerando un sueldo de $ 7260. Hoy, en cambio, con un salario de $ 9200, se necesitan 105 salarios para pagarlo: casi nueve años de ingresos.
A ese panorama se suma la ausencia de rotación. Es decir, nadie quiere desprenderse de sus unidades porque nadie quiere pesos en el colchón. Entonces, quien tiene una propiedad, la alquila. “Es un negocio que deja el 6 por ciento anual del valor de la propiedad, un margen que no les alcanza para adquirir una nueva unidad”, explica Domingo Speranza, director de Buenos Aires Corporate Real Estate (Bacre). Esta realidad plantea el temor a que “se corte la rueda” por la imposibilidad que tiene el inversor de rotar su capital.
“Compra del pozo y se está quedando con todas las unidades. Algunos tienen hasta 30 departamentos, no pueden diversificarse y comienzan a mirar otras alternativas de inversión”, agrega Spina que, como dato aleatorio, admite que el mercado del usado cayó 80 por ciento en volumen este año si se lo compara con 2011.
“La coyuntura genera que no haya decisión de compra”, analiza Marcelo Zalcwas, presidente de P & S Constructores, que postergó el lanzamiento de tres torres. Otros jugadores, en cambio, las “decoran”, un comportamiento reconocido en la jerga como “suben y bajan ladrillos”. Es decir, arrancan a ritmo lento como para dar señales a quienes ya definieron su inversión.
Otra característica curiosa del mercado actual es que, pese a la crisis, los players consolidados, con cintura y espalda financiera, venden lo que lanzan. La mayoría se concentra en proyectos nuevos ubicados en zonas premium. “Teníamos una expectativa de vender 80 unidades en el primer año de Lagoon Pilar y en tres meses colocamos 200. Explotaron las ventas cuando se disparó el dólar blue. Después se calmó, aunque seguimos a buen ritmo”, detalla Gonzalo Monarca, presidente del grupo homónimo, que planea lanzar un proyecto residencial de $ 100 millones de inversión antes de que finalice 2013. Spina, de Argencons, también prepara un fideicomiso al costo en Palermo, de 350 unidades.
La gente tiene miedo. Antes, los avisos de un producto típico de clase media durante el fin de semana generaban 1000 llamados en la semana; hoy, son 70 (explica un broker inmobiliario preocupado)
Federico Weil, número uno de TGLT, la desarrolladora que lleva invertidos $ 1900 millones en el sector y planea destinar otros $ 1700 millones en los próximos cinco años, presentó Metra en Puerto Norte, en Rosario, Santa Fe. El proyecto de usos mixtos cuenta con residencias, locales comerciales, oficinas, hotel, pasajes y espacios públicos. Se construirán 220.000 metros cuadrados de viviendas estándar.
Desde hace un par de meses, las desarrolladoras con sólidas carteras de inversores se están quedando sin oferta de unidades pequeñas y necesitan stock. “Quienes nos siguen están ajenos al mercado commodity, que está lento y es aleatorio”, analiza Raúl Gonzalez Neira, CEO de FSA Group, quien busca oportunidades en proyectos grandes, de más de 40.000 m2 porque considera que son los más viables para el actual contexto macro.
“Los emprendimientos de gran escala son a largo plazo, cinco, siete o nueve años, lo que te permite suponer que incluirá buenos ciclos de ventas”, analiza. Vizora y Fernández Prieto lanzaron Link Towers, la primera etapa del proyecto que levantan en uno de los cuatro terrenos que poseen en dique uno, Puerto Madero. Construirán ocho houses y una torre con 130 unidades, en la que el metro cuadrado se venderá desde US$ 4800, pesificados a dolar oficial.
Está claro. En esta liga, los compradores están pero son más exigentes: quieren metros pero también contención. “Cada negociación es un mundo y demanda mayor esfuerzo. Antes señaban cuando visitaban el showroom. Hoy, se juntan con el director Comercial y luego conmigo. Te cuentan lo que les pasa”, explica Milagros Brito, presidente de Vizora, que está a punto de comenzar la construcción de Árboris La Horqueta, un proyecto residencial de US$ 40 millones de inversión que tiene colocado en un 50 por ciento.
Otro fenómeno de estos tiempos es la aparición en escena del “comprador mayorista de metros”, un perfil que les cierra a los desarrolladores, que ya no utilizan la estrategia de regular la venta de unidades, especulando con una futura revalorización a medida que avanza la construcción del proyecto. Si hay un comprador, prefieren negociar menor precio a cambio de volumen, y la tranquilidad de calzar la mayor parte de la obra desde el inicio. Por caso, fue lo que hizo Eduardo Costantini al venderle 23 pisos de su torre corporate al BBVA Francés en $ 1200 millones.
Por otra parte, fiel reflejo de un mercado con ausencia de crédito y dueños sin necesidad de “rematar” propiedades, los precios resisten el embate de la caída del sector. De todas formas, la demanda espera un ajuste. “Las devaluaciones siempre ajustan los precios en dólares para abajo. Quien compró en US$ 2000/2500 el m2 en Quilmes no puede defender lo que pagó”, analiza Spina.
Zalcwas tiene otra mirada: “En dólares, los precios locales están bajos incluso en comparación con países como Perú, donde el m2 premium cotiza a US$ 4500”, aclara , y agrega que, para quien puede esperar, es negocio incluso comprar unidades terminadas. La necesidad de alcanzar al consumidor final llevó a que algunos jugadores implementen el círculo cerrado de ahorro con financiamiento en pesos -ajustado por CAC- a 15 años y con cuotas bajas (de $ 1900), desdobladas en espera y posesión (se pagan una vez entregada la unidad y se incrementa 70 por ciento el valor simbólico de un alquiler).
“Es un modelo sólo aplicable a proyectos grandes, porque se apalanca en la escala y en la entrega por etapas”, explica Gustavo Ortolá, director de Go Real Estate, que desarrolla bajo esa forma el proyecto mixto Love en Córdoba. Para que el negocio cierre, tiene que colocar las 1016 unidades residenciales distribuidas en cuatro torres que se entregan en tres, cinco, siete y nueve años en los primeros 18 meses del lanzamiento. “Se hace en el interior porque sólo es aplicable en tierras con incidencias bajas”, finaliza. Así, los players conviven con dos de-safíos: poner a prueba su ingenio en un escenario con horizonte difuso.
El Cronista Comercial
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