Vivir en un consorcio…

Una de las mayores fuentes de conflicto de la sociedad actual es la vida en un edificio o en un régimen de lo que se conoce como Propiedad Horizontal.

El tema es especialmente sensible en Mar del Plata por dos razones: es la ciudad con mayor cantidad de departamentos en relación con sus habitantes y la mayoría de los copropietarios no vive en la ciudad.

Mi intención en éste artículo es dar una idea general de lo que significa vivir en un edificio y explicar algunas cosas que pueden parecer obvias pero que la realidad cotidiana demuestra que muchas veces se desconocen.
Empiezo aclarando que se habla de Propiedad Horizontal cuando existen varias unidades con entrada independiente, como los edificios o los “PH”. Por eso no entra en esta categoría la propiedad que tiene más de un dueño pero que físicamente es una sola, ya que es un condominio y no propiedad horizontal (las consecuencias legales son muy diferentes).

La primer cuestión que hay que aclarar es casi filosófica: vivir en Propiedad Horizontal es vivir en comunidad.

Esto significa que existen un montón de regulaciones necesarias para la convivencia de cualquier comunidad y que no existen si uno vive en una casa.

En otras palabras: nunca se va a tener la misma libertad que en una casa.

Es muy importante saber que el consorcio es un ente jurídicamente distinto a cada uno de los dueños. Esta es una de las obviedades que mencioné, pero mucha gente no parece tenerlo claro y quizás sea la razón de la mayoría de los conflictos.

Para hacer una comparación “gruesa”, es como la diferencia entre una sociedad comercial (SA, SRL, etc.) y cada uno de sus socios. Son entidades jurídicamente distintas y separadas.

Por eso el consorcio no es solamente un grupo de personas, sino que es una institución separada, lo que deriva en que tenga derechos y obligaciones diferentes a los que tienen individualmente los propietarios.

Eso explica que el consorcio tenga su propio patrimonio, sus propios empleados y pueda intervenir en juicios –como demandante o demandado- con independencia de los copropietarios individualmente.

Un par de ejemplos que permiten entender esto: si un portero inicia un juicio laboral el demandado es indudablemente el consorcio y no los propietarios personalmente; como contracara, cuando el consorcio inicia juicio de expensas, no lo inician los dueños individualmente y cuando la plata se cobra no va a sus bolsillos sino a la cuenta del consorcio.

Una vez más, esto puede parecer evidente pero mucha gente actúa suponiendo que los fondos o los patrimonios personales y del consorcio forman un mismo pozo, haciendo reclamos que son legalmente improcedentes.

Esta autonomía jurídica del consorcio (“personalidad jurídica” en términos técnicos) también explica que tenga que tener una administración propia y, por supuesto, separada e independiente de los copropietarios.

Acá es donde entra el Administrador, que casi siempre resulta “el malo de la película”, muchas veces con razón y muchas veces no.

Esa misma independencia jurídica es la razón de que tenga que existir un mecanismo específico para tomar decisiones diferentes a las decisiones individuales de los dueños: la Asamblea.

No está de más recordar que las asambleas funcionan con una serie de quórum y mayorías que necesariamente llevan a que las decisiones muchas veces no coincidan, o directamente sean opuestas, a las intenciones personales de algunos copropietarios.

En éste contexto es muy común escuchar expresiones del tipo “están manejando mi plata”, “están decidiendo sobre mi propiedad”, etc.

En estos casos es muy difícil explicarle a la gente que esas expresiones obedecen a creencias completamente equivocadas: la plata del consorcio es del consorcio y no de los dueños y las decisiones de las asambleas son del consorcio y no de un grupo de propietarios.

Además, en éste régimen existen por un lado espacios privados (como el departamento, oficina, local, caños privados, paredes privadas internas, etc.) y por otro lado espacios comunes (entrada, ascensor, terraza, caños y muros maestros, medianería, portería, etc.), lo que obliga a que haya que tomar decisiones sobre éstos últimos (los comunes) y que deban ser mantenidos.

Todo esto junto (la existencia de espacios comunes, una administración separada, un patrimonio propio y un mecanismo de toma de decisiones independiente) explica la existencia de las famosas “expensas”, que constituyen la contribución económica que hacen los dueños para mantener y administrar el edificio.

Casi todo lo relativo a Propiedad Horizontal surge de una ley específica (Nº 13.512) y del famoso Reglamento de Copropiedad y Administración: derechos y obligaciones de los propietarios, derechos y obligaciones del consorcio, derechos y obligaciones del administrador, porcentajes, convocatoria, quórum y mayoría de las asambleas, Consejo de Administración, expensas y mil etcéteras más.

Toda esta reglamentación nos permite comprender por qué la persona que vive en un edificio está sometida a regulaciones y limitaciones a su derecho de propiedad que no existen si vive en una casa.

Aunque prometo desde ya desarrollar en el futuro con más detalle todo lo relativo al funcionamiento de las asambleas, las expensas, el administrador, el consejo de administración, las obligaciones de los copropietarios, etc., mi intención con éste artículo era hacer una aproximación al tema y dejar bien en claro que vivir en propiedad Horizontal significa vivir en comunidad y eso obliga a aceptar reglas de juego que, gusten o no, son completamente diferentes a las de una casa.

Por: Ramiro René Rech