La ley de Propiedad Horizontal distingue entre “partes propias” y “partes comunes” del edificio. Luego los reglamentos han agregado a éstas una distinción más: partes comunes de uso exclusivo. Resulta relevante esta distinción en cuanto permite determinar a quien corresponde el mantenimiento, reparación, refacción y pago de los trabajos y/o arreglos que se realicen sobre éstas partes. Todo ello en reglas generales pues habrá que tener en cuenta la determinación que establezca cada reglamento en cuanto la atribución de los mantenimientos.
departamentoPartes propias o partes privativas:
Pertenece en propiedad exclusiva a cada propietario su propia unidad, ya sea un departamento, un local, una cochera, una baulera o una oficina. Ahora bien: dentro de cada unidad hay muros maestros, medianeros y divisorios. Sin perjuicio de los simples tabiques que separan una habitación de otra. Las medianeras y los muros maestros y divisorios de los departamentos pertenecen en condominio a todos los propietarios. Al propietario le pertenece la superficie de pisos y techos y los tabiques divisorios de las habitaciones de su departamento. Le pertenecen también las puertas y ventanas y las cañerías de distribución que sirven exclusivamente a su unidad, así como las derivaciones de las instalaciones de gas y electricidad.
Por lo tanto cualquier desperfecto dentro de las partes propias deberá ser soportado y reparado exclusivamente por el propietario de la unidad; no así por ejemplo la humedad que se originara desde la medianera o desde paredes que den por ejemplo a los palieres. Así también estará a cargo del propietario cualquier problema de electricidad, plomería o gas que se provoque dentro de las redes de distribución que están dentro de su departamento.
Partes comunes:
El art. 2 de la ley 13.512 da un concepto general de lo que deben considerarse partes comunes: el terreno y todas las cosas de uso común del edificio o indispensables para mantener su seguridad, la ley enumera las siguientes: a) los cimientos, muros maestros, techos y azoteas, patios cerrados o solares pórticos, galerías, vestíbulos comunes, escaleras y puertas de entrada y jardines; b) los locales e instalaciones de servicios centrales como calefacción, heladeras, agua caliente o fría, refrigeración, etc.; c) los locales para alojamiento del portero y portería; d) los muros divisorios entre departamentos; e) los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y, en general todos los artefactos e instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
La enumeración no es taxativa, es decir que podemos comprender otras como por ejemplo los extinguidores, las bombas de agua, la sala de máquinas, los tableros de electricidad y gas, etc.
En cuanto al mantenimiento y reparaciones sobre estas partes serán soportadas por todos los consorcistas, a ellas se aplicarán el pago de las liquidaciones por expensas.
Partes comunes de uso exlclusivo:
Esta es una creación de los reglamentos (no se encuentra prevista en la ley) pero comprende partes del edificio que por su ubicación no pueden ser usadas por todos los propietarios; con el fin de asegurar el uso de algunos bienes comunes a unidades a las que éstas tengan acceso exclusivamente como los balcones, patios anexos, terrazas o azoteas.
El efecto de esta distinción es que el dueño de una unidad no podrá pintar, revorcar, revestir de un color diferente a la fachada del edificio su balcón, o cambiar su estética de otra manera, pues en definitiva este balcón o balcón terraza es una parte común del edificio.
Asimismo las reparaciones que fueran necesarias sobre estas partes serán también soportadas en común por todo el consorcio.
