viernes, 18 de octubre de 2013

Alquileres: los inmuebles dejan cada vez menos rentabilidad a propietarios


La renta se fue achicando como consecuencia del incremento de costos y las propiedades subieron más que los contratos. La utilidad pasó de 5,3 a 4,1%
Los cambios que se dieron en el mercado inmobiliario modificaron las utilidades que pueden obtenerse de una vivienda destinada para el alquiler.
De esta manera, en el último año, creció más el valor del capital que la renta por alquiler, según se desprende de un informe de Reporte Inmobiliario, en el cual se observa cómo los costos de mantenimiento a cargo del propietario se fueron incrementando por encima de los contratos. Otro factor que afecta el mercado es el cambio en la paridad cambiaria. 
El departamento analizado para analizar el mercado posee 85 m2 y cuenta con un contrato de locación de $6.100 mensuales bajo la metodología “paquete”: $4.500 de alquiler más $1.600 de expensas.
El valor de mercado de la unidad se estimó en $1.302.000 con un valor por m2 de $15.317. Para los últimos 12 meses se tomó el mismo valor de mercado en dólares que el tomado en 2012 (u$s 140.000).
De acuerdo al sitio especializado, la renta por alquiler, descontando todos los gastos a cargo del propietario, cayó del 2,88% al actual 2,01%, debido a la revalorización de la unidad en pesos y a la devaluación del peso respecto del dólar.

También juegan en contra de la renta del propietario los aumentos en los costos de mantenimiento, expensas e impuestos. Así, por los cambios en la paridad cambiaria, la unidad se apreció 46,68% en pesos, mientras que su alquiler mensual subió solamente un 15,4 por ciento.
La rentabilidad “bruta”, que surge de la ecuación entre el valor del alquiler vs. el valor de mercado muestra una caída más marcada en los últimos 12 meses, al pasar de 5,27% a 4,15%, ubicándose (a excepción de los años 2002 y 2003) como la más baja desde que se inició el seguimiento.

Fuente: Iprofesional

Imprescindible en Tiempos de Crisis: Recomendaciones para contratos inmobiliarios


En tiempos de confusión y desconcierto, es necesario contar con un pequeño manual de primeros auxilios y un botiquín de emergencia para detectar a tiempo los males de los contratos y tratar de evitarlos. Por el Dr. Daniel Enrique Butlow*
Un contrato puede enfermar, o ser víctima de una agresión que lo lastima y le produce heridas.
Muchas veces, el esfuerzo, la buena fe y las conductas heroicas de sus firmantes permiten que el contrato sobreviva y se cumpla, pero muchas otras, se requiere de una hábil cirugía o una receta magistral para reestablecer el equilibrio y lograr la cura.
Los virus atacan las ecuaciones que conforman el mapa genético de los contratos y logran paralizarlos, provocando temibles y no queridos incumplimientos que son fuente de la responsabilidad por daños y perjuicios.
De aquí en más, un pequeño manual de primeros auxilios y un botiquín de emergencia para detectar a tiempo los males y tratar de evitarlos.
1.- Obligación de cumplir: Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla, a la cual deben someterse como a la ley misma (art. 1197 Código Civil), pero, debe tenerse en cuenta, no obstante, que ni siquiera la ley arbitraria debe ser cumplida, porque resulta inválida e inconstitucional.
2.- Celebración, interpretación y ejecución: Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión (art. 1198 Código Civil).
3.- Abuso de derecho: La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerará tal al que contraríe los fines que aquella tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres. (art. 1071 Código Civil).
4.- Multas: Las cláusulas penales pactadas son válidas, pero deben superar una prueba decisiva. El Código Civil, establece en su artículo 656, que los jueces pueden reducir las penas, cuando su monto, desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan, habida cuenta del valor de las prestaciones y demás circunstancias del caso, configuren un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor (Ley 17.711).
5.- Cumplir con los que cumplen: el viejo principio romano se ha incorporado al art. 1201 del Código Civil y establece que en los contratos bilaterales, es decir, aquellos que tienen obligaciones para ambas partes, una de ellas, no podrá demandar su cumplimiento, si no probase haberla ella cumplido u ofrecido cumplirlo, o que su obligación es a plazo.
6.- Simulaciones: La ley, en principio, detesta los actos simulados, que tienen lugar cuando se encubre el carácter jurídico de un acto bajo la apariencia de otro o, cuando el acto contiene cláusulas que no son sinceras o fechas que no son verdaderas, o cuando por el constituyen o transmiten derechos a personas interpuestas que no son aquellas para quienes en realidad se constituyen o transmiten (art. 955 Código Civil), decretando su nulidad (art. 1044 Código Civil).
7.- Frustración de la finalidad: La frustración de la finalidad de un contrato, según dictamen de la Procuración del Tesoro de la Nación (P.T.N. 203: 92), provoca nada menos que la desaparición de uno de los elementos esenciales propios de todo contrato, el de la causa fin que, junto al consentimiento u objeto, le brindan su estructura mínima.
8.- Caso fortuito o fuerza mayor: El incumplimiento solo tiene consecuencias jurídicas reprochables, cuando proviene de decisiones tomadas con discernimiento, intención y libertad. No es este el caso de aquellas situaciones o hechos que no han podido preverse o que previstas no han podido evitarse (art. 514 Código Civil). Existe incumplimiento, pero el mismo carece de imputabilidad a título de dolo o culpa, indispensables para fundar la responsabilidad.
9.- No prever lo imprevisible: Cuando circunstancias extraordinarias e imprevisibles alteran sustancialmente el equilibrio de las prestaciones, se quiebra la ecuación financiera al volverse el cumplimiento de las obligaciones de una de las partes excesivamente gravoso. Frente a ello, la ley permite la resolución anticipada del contrato pudiendo la parte no dañada, evitar la resolución, ofreciendo mejorar equitativamente los efectos del contrato (art. 1198, 2da parte Código Civil).
10.- Ruptura de las ecuaciones tecnológicas y ambientales: La obligatoriedad de incorporar nuevas tecnologías para la obra o de cumplimentar reglas ambientales que dan respuesta a requerimientos de sustentabilidad, pueden producir costos y demoras imprevisibles. Debe recordarse que aunque la tecnología sobreviniente no haya sido pactada, no es posible brindar prestaciones obsoletas frente a las nuevas necesidades a que da lugar el progreso tecnológico permanente.
11.- Ruptura de las ecuaciones sociales e impositivas: Al momento de realizarse la oferta, el contratista pondera un marco impositivo que grava su prestación y el uso de determinada mano de obra para ejecutarla. Las modificaciones impositivas y las decisiones colectivas de entes sindicales sobre personal obrero a emplear, también pueden atacar el contrato, perturbando su cumplimiento adecuado y generando el derecho a revisión y renegociación.
Recetas: En Derecho, al igual que en Medicina, no existe un remedio mágico, capaz de actuar eficazmente frente a cada herida o enfermedad contractual. Sin embargo, un bien provisto botiquín de emergencias, debe contener como mínimo, mediaciones por renegociación; medidas cautelares; pruebas periciales anticipadas; diligencias preliminares; acción declarativa de certeza; nulidades; declaración de inconstitucionalidad; lesión subjetiva; abuso de derecho; repetición de pagos incausados; acciones por empleo útil y enriquecimiento sin causa.
Algo más. Los remedios, deben mantenerse frescos, ordenados y actualizados porque en Derecho, también hay fecha de vencimiento. Pueden ser combinados y dosificados en la forma, que para cada caso en particular indique el profesional competente. No se han informado reacciones adversas, salvo en los casos de automedicación o uso por niños.
(*) Abogado y Profesor Titular de Arquitectura Legal.

lunes, 7 de octubre de 2013

Los impactos negativos de un control de alquileres


Los controles de precios están de moda en la Argentina de hoy. Ya le tocó a los bienes de necesidad básica, a otros bienes de consumo final, al tipo de cambio. Cúales podrían ser los impactos de un control de alquileres? 
Iniciar la discusión acerca del control de alquileres implica en un principio ubicarnos en el marco de las políticas de vivienda -“housing policies” como se conocen en el resto del mundo-, cuyo fin resulta en lograr que la mayor cantidad de población acceda a un techo. Mencionaremos brevemente las formas que pueden adquirir(*), para luego explicar sus repercusiones en términos de políticas financiera, de inversión, y urbana.

Subsidios Impositivos

Cuando vienen de la mano de incrementos salariales, estos incentivos son tan efectivos que logran redirigir la inversión del resto de las actividades al mercado inmobiliario. En EEUU este programa permitió, en 20 años, aumentar la cantidad de viviendas en un 25%. Sin embargo, el problema comenzó a estallar cuando durante los 80 el sector inmobiliario captaba tanta inversión que frenaba otros sectores que en ese momento necesitaban un mayor dinamismo.

Subsidios de Oferta

En este programa, que se instituyó por primera vez en la década del 30, el gobierno construía y vendía las viviendas a un precio subsidiado, según diferentes criterios de elegibilidad de ocupantes.
Subsidios de Demanda
El subsidio a la demanda se otorga directamente al demandante de vivienda (comprador) mediante subvenciones en los valores de compra o subvencionando tasas de interés en créditos hipotecarios con ese fín.
Control de Alquileres

Aquí el fin consiste, como bien dice su nombre, en brindar ayuda a los inquilinos para que sigan alquilando, o a quienes no accedan a un alquiler, que puedan. No se trata de devenir en dueño de la vivienda, sino únicamente en habitante legal de la misma. Habitualmente, este “programa” toma la forma de techo en el precio anual de los alquileres, aunque puede ocurrir que derive en decretos de prórroga de los contratos vigentes.
Dada esta introducción, continuaremos con la exposición de lo que un control de alquileres (CA) implicaría en Argentina hoy en día.
El CA se introdujo aquí por primera vez durante el primer gobierno de Perón, a fines de la década de 1940. En este entonces, mientras una parte del mundo discutía las formas de llevar a cabo las reconstrucciones de posguerra, en Argentina la preocupación giraba en torno al populismo, la industria y la “tercera posición”. Ahora bien, sostener semejante estructura política y cumplir con sus metas industriales, imponía la necesidad de “poblar” la ciudad, y para ello era necesario tener muchos techos disponibles. Así la población urbana creció exponencialmente.
Hoy en día la realidad es otra que a fines de los 40: “la ciudad no tiene más lugar “ (a menos que se construya en altura), la industria funciona cerca de su capacidad máxima instalada y en su mayor parte FUERA de los límites de la ciudad o por lo menos lejos de los usos de suelo residenciales.
En este sentido, el CA se presentaría hoy, ya no como una alternativa para los “sin techo”, sino como una medida redistributiva dentro de los muros de la ciudad, que derivaría en unatransferencia de recursos del dueño al inquilino. Veamos en qué términos esto se realizaría.
INVERSIÓN Y FINANZAS
A) Quienes pretenden esta medida sugieren por una parte, que los rentistas obtienen rentas extraordinarias, y por la otra, que los precios de venta están tan altos, que hay una gran demanda de vivienda insatisfecha.
El primer caso es fácilmente refutable: los rentistas hoy no reciben más que un 5 a 6% de retorno anual bruto sobre su inversión y esta renta asciende a sólo el 3 a 4% neto si se descuentan costos y gastos de mantenimiento de la unidad, dando cuenta de que no reciben rentas extraordinarias, sino un retorno similar o menor al de por ejemplo los bonos del tesoro americano -hoy giran en torno al 5% anual- y sensiblemente menores al de los bonos argentinos nominados en dólares. A igual costo de oportunidad, un cambio en las rentas genera una reubicación de la inversión en otros activos de mayor liquidez, como los recién mencionados. Considerando que el mercado inmobiliario es quien absorbe las consecuencias de estas fugas de capital, podemos afirmar que a corto plazo podrían bajar los precios de venta.
En cuanto al segundo caso, debemos mencionar que parte importante de esta demanda corresponde a desarrolladores e inversores que jamás invertirían en un mercado que está transitando un CA -o bien un mercado “a la baja”- pues verían sus beneficios ciertamente disminuidos. Las consecuencias de esto la absorbe en un principio el mercado de la construcción, que se frenaría de inmediato, y luego el mercado laboral. En este sentido, lo que comenzó como una forma de dar vivienda a sectores que no acceden a éstas, deriva rápidamente en mercados estancados, salarios depreciados, y desempleo. Por otro lado se restringiría el actual crecimiento de la oferta de alquileres que viene dado por el fuerte impulso en la construcción;, impulso que está inyectando unidades de vivienda que en un alto porcentaje son volcadas al alquiler, hecho que equilibrará los valores que solicitan los propietarios naturalmente en un futuro cercano. En lo que al mercado de renta respecta, debemos recordar que la oferta de vivienda es elástica en el largo plazo, lo que significa que una pequeña reducción en la renta conllevaría a una más que proporcional reducción en la cantidad de vivienda ofrecida, generando un efecto claramente adverso al esperado: los rentistas se retirarían del mercado lo antes posible.
En otras palabras, CA = ni compras ni alquileres
POLÍTICA URBANA
B) El CA es una medida que alcanza únicamente a aquellos inquilinos que tenían un contrato firmado al momento en que éste se decretare. Como dijimos anteriormente, un CA repercute rápidamente en la composición de la cartera de inversión de los rentistas hacia lugares que no mejoran ni mantienen los servicios de sus viviendas de renta. Es sabido y conocido que un cese en el flujo de inversión nunca es gratuito.
Sumado a esto, en toda economía existen males que están esperando el momento óptimo de salir a la escena. Cuando controles de precios, aparece inmediatamente el mercado negro, o contrabando, cobrando existencia. En el mercado de renta suele profundizarse, fuera de los vínculos contractuales, los sub-alquileres en primero y segundo y hasta tercer grado, con la consecuente degradación de la unidad habitacional que esto implica.
Por otro lado es muy probable que los propietarios encuentren la manera de sacar su propiedad del mercado de alquiler reduciéndose aún más la oferta actual ocasionando un serio problema al inquilino, quien no encontrará vivienda para habitar.
La reciente exposición pretende dar cuenta de lo que un CA significaría en la Argentina de hoy. Nada se dijo de experiencias exitosas del CA, como por ejemplo en el Nueva York de los años 80, pues las condiciones necesarias para su implementación no están aún presentes en la Argentina. Nos referimos aquí a Controles de Alquiler acompañados por políticas crediticias que permitan a aquellas personas ávidas de una vivienda propia, alquilar a la vez que incrementan sus ahorros, de manera de lograr en el mediano plazo el mínimo necesario para acceder a un crédito. Para lograr esto, los salarios reales no pueden deprimirse, ni la construcción estancarse. Esto nos deja pensando acerca de cuáles serán los fines que se encuentran detrás de una propuesta de CA en la Argentina actual…
Micaela Kulesz *
micaela.kulesz@gmail.com
* Licenciada en Economía, Universidad de Buenos Aires
Candidata a Magister en Economía Urbana, Universidad Torcuato Di Tella

jueves, 3 de octubre de 2013

El Estado vs. los inquilinos.


Los alquileres están fuertemente regulados en nuestro país -desde hace muchísimo tiempo- y siempre se fundamentó la necesidad de que el Estado intervenga con esa regulación para proteger a los más débiles, aunque logra exactamente lo contrario.
Actualmente la ley argentina establece condiciones que deben cumplirse forzosamente, más allá de la voluntad de los particulares, algunas de las cuales me parecen completamente absurdas.
En primer lugar, la ley impone un plazo mínimo de dos años si el alquiler es para vivienda, entrometiéndose innecesariamente en cuestiones íntegramente privadas en las que no existe ningún peligro para la comunidad en ningún sentido.

Eso significa que si el dueño y el inquilino pactan un plazo menor(por ejemplo, un año), ante un eventual conflicto judicial se va a presumir que el plazo mínimo es de dos años, y el inquilino podrá quedarse todo ese tiempo.
¿Por qué no puedo hacer un contrato por el tiempo que libremente acordemos la otra parte y yo? No hay respuesta lógica.
Supuestamente, el fundamento es el interés en proteger al inquilino dándole estabilidad por cierto período, a lo que personalmente tengo varias objeciones.
La primera, y más grave, el precio se encarece, ya que el dueño, al tener que hacerse un contrato por tanto tiempo, razonablemente hace previsiones inflacionarias.
¿El perjudicado?: el inquilino.
La segunda, y siempre en el mismo contexto, el dueño exige garantías (tema sobre el que en la práctica se cometen muchos errores y que trataré en un próximo artículo) que muy probablemente no exigiría si el plazo del contrato fuera más breve. Esto generalmente termina siendo el principal problema para el que alquila (incluso más que el precio).
¿El perjudicado?: el inquilino.
La tercera, al ser tan largo el plazo mínimo, cuando una persona decide vender una propiedad en la que no vive, obviamente no la alquila, ya que tiene que entregársela al comprador libre (esto explica en parte la gran cantidad de casas vacías que hay). Esto significa que durante todo el tiempo que la propiedad está en venta, que muchas veces es bastante largo, la propiedad está fuera del mercado.
¿El perjudicado?: el inquilino.
Además, y siempre gracias al plazo mínimo, muchos dueños(muchos mas de los que ustedes pueden imaginar) deciden no alquilar en períodos de incertidumbre económica (que en nuestro país se dan bastante seguido) “por las dudas”.
¿El perjudicado?: el inquilino.
En segundo lugar, la ley le prohíbe al inquilino dar por terminado el contrato antes de los seis meses, supuestamente para darle certidumbre jurídica al dueño y evitar que el que alquila se vaya enseguida.
Esto es totalmente absurdo porque si un inquilino se quiere ir a los dos meses, por la razón que sea (encontró otro lugar mejor, se muda de ciudad, se va a vivir con el novio/novia, se separa, etc.)está obligado a pagar los seis meses más una indemnización de un mes y medio más.
¿El perjudicado?: el inquilino.
En tercer lugar, la ley prohíbe el pago adelantado de alquileres, con lo cual si un inquilino quiere pagar varios meses adelantados para negociar un mejor precio, o incluso los dos años juntos para evitarse una garantía, no puede.
¿El perjudicado?: una vez más el inquilino.
Si todas estas regulaciones son perjudiciales y carecen de sentido, peor es la situación de los alquileres comerciales, en los que el plazo mínimo es de larguísimos tres años.
Aunque en éste caso se permiten los pagos adelantados, los recaudos del dueño frente a inflación futura y las exigencias respecto a las garantías son aún más duras.
Semejante absurdo (piensen que si quieren alquilar una oficina por seis meses para ver como va la cosa, no pueden; si quieren alquilar un localcito para poner un polirrubro por diez meses para probar, no pueden) es una tremenda traba para la generación de nuevas empresas y, en consecuencia, para la actividad económica en general.
Contrariamente a la idea que siempre nos metieron de que debe ser el Estado el que se preocupe por nosotros y nos “proteja” (idea que ha hecho desastres en nuestra sociedad, fomentando la irresponsabilidad individual y la burocracia y corrupción estatales) ha logrado casi siempre lo contrario.
Cuanto más libres sean los contratos de alquiler, menos miedo de alquilar van a tener los dueños, más propiedades se va a ofrecer, menos requisitos se van a exigir y menos inflacionarios van a ser los contratos.
Si queremos mejorar la situación de los inquilinos, tenemos que empezar reclamando más libertad para contratar.

miércoles, 2 de octubre de 2013

Si pago los impuesto de un terreno o inmueble abandonado, es mío? (Acerca de la “usucapión”)


Un clásico argentino. Como el dulce de leche. Quién no ha escuchado (o dicho) alguna vez algo por el estilo? “Cerca de casa hay un terrenito, me meto en una moratoria, pago los impuestos y me lo quedo”. O el más tenebroso “tengo un contacto en la Municipalidad (o conozco a alguien que lo tiene) y voy a ver si me pone los impuestos a mi nombre”. En ésta línea también está la cínica defensa de algunos intrusos de una propiedad cuando aparece el dueño y dicen (casi indignados)“pero yo pagué los impuestos todo este tiempo!”.
A tal punto llega el supuesto conocimiento ciudadano sobre el tema que siempre me sorprendió lo conocido que resulta un término tan técnico y difícil como “usucapión”, sobre lo que voy a hablar ahora.

Vamos empezar con una aclaración lo más contundente posible: casi todo lo que se dice o hace en éste tema es “verso” (siguiendo con los clásicos argentinos).
La cosa es así: para que alguien pueda quedarse legalmente con una propiedad ajena abandonada (de eso se trata la usucapión)tiene que darse varias condiciones. En primer lugar, hay que actuar como si uno fuera el dueño y no reconociendo que el dueño es otro(por eso, por ejemplo, no sirven los ejemplos del casero que se queda mientras que no lo echen o del inquilino que se queda después de vencido el contrato). Eso significa que hay que ser “poseedor” o tener la “posesión”.
Esa posesión tiene que tener varios requisitos: tiene que ser“pública” (de manera tal que el dueño pueda enterarse, a la vista de todos; en otras palabras, no debe ser clandestina -trabajos subterráneos, de noche, etc.-)“pacífica” (sin violencia en el mantenimiento de la posesión; es decir, el poseedor no se debe estar quedando “por las malas” contra el dueño, sea con violencia física o moral -amenazas, extorsión, etc.-)“contínua” (se debe estar contínuamente en la propiedad, y no poseerla “cada tanto” -ir un tiempito y volver al año, etc.-, debe mantenerse siempre en la propiedad) e “ininterrumpida” (sin que el dueño o un tercero lo echen de la propiedad -aún con violencia-, o sin que el dueño le inicie juicio para sacarlo).
Y un “detalle”: la posesión debe mantenerse con todos esos requisitos durante…20 años!
Sólamente veinte años de posesión pública, pacífica, contínua e ininterrumpida dan derecho a reclamar la propiedad a través de la figura jurídica de “usucapión”, reclamo que debe hacerse en tribunales (no es ni un trámite administrativo ni es automático), a través de un juicio en el que hay que probar (como todo en Derecho) esa posesión y esos veinte años (he visto casos de gente que parecía tener realmente los veinte años de posesión, pero no tenían la prueba).
¿Qué papel juegan los impuestos en todo esto? Uno clave. La ley dice que en el juicio del que hablamos es una prueba muy importante el pago de impuestos que se han generado periódicamente, y no los pasados (por eso es una gran tontería, y pérdida de dinero, pagar impuestos atrasados de una propiedad ajena).
Otro punto importante: no tiene ninguna importancia a nombre de quien están los impuestos; lo único que le importa a la Justicia es que se hayan pagado, incluso a nombre del propietario original. Si se tienen los comprobantes es suficiente.
La figura jurídica de la “usucapión” tiende a sancionar al propietario que abandona su propiedad quitándosela y dándosela a otra persona, siempre que esa otra persona haya cumplido todos los requisitos que contamos.
En mi experiencia personal, la mayoría de las personas que creen tener derecho sobre una propiedad no lo tienen (algunos por falta de pruebas, otros porque no completaron el tiempo y otros directamente se quieren tirar un lance y robarle la propiedad al dueño con un par de meses y un par de impuesto pagos o alguna moratoria).
Algunas conclusiones de todo lo dicho hasta acá:
1.- Nunca le crea a alguien que dice tener contactos en la Municipalidad (o incluso que dice ser parte de ella). Sólo quieren venderle “datos” que no sirven para nada, y hacerse unos pesitos sabiendo que nadie le puede reclamar nada y explotando la avaricia e ingenuidad de los demás.
2.- Si le ofrecen pasar los impuestos de una propiedad a su nombre, rechace la oferta porque es ilegal y además, completamente inútil e innecesario.
3.- No tiene ningún sentido pagar impuestos atrasados de una propiedad ajena.
4.- La titularidad de los impuestos no tiene absolutamente nada que ver con la titularidad de la propiedad.
5.- Hasta que no pasen 20 años, no existe ningún derecho sobre la propiedad (lo que significa que si aparece el dueño antes de ese plazo puede echarlo sin problemas aunque esté todos los impuestos religiosamente pagados).
Una aclaración final: no hay que dejarse confundir por situaciones de hecho que parecieran generar una ilusión óptica, como los intrusos de una propiedad que se quedan bastante tiempo y por el sólo hecho de que nadie viene a echarlos creen que son los dueños definitivos (y se lo dicen a todo el mundo, y todo el mundo lo cree). Tampoco son nada los que están sin derecho en una propiedad pero con los impuestos a su nombre.
Una reflexión final: unos párrafos atrás hablé de “ingenuidad y avaricia”, aunque personalmente me animo a sostener que hay mucho más de avaricia que de ingenuidad en éstas cuestiones. Es muy importante mantener el sentido común y desconfiar de propuestas muy baratas, rápidas, simples y casi mágicas.
Creo que en éste tema hay mucho de aquello del gustito por la plata fácil y por tomar atajos en la vida.
A veces puede salir bien, pero cuando sale mal…

martes, 1 de octubre de 2013

Las Inmobiliarias y el famosísimo “me hicieron firmar”

 Todos hemos escuchado -o dicho- alguna vez ésta frase.O su prima hermana:“le hicieron firmar”.No deja de sorprender la gran cantidad de personas que utilizan algunas de estas expresiones para explicar o justificar determinada conducta o reclamo, o incluso para culpar a otra persona.
“Mi ex me hizo firmar un poder”
“Mi sobrino le hizo firmar “algo” a mi abuelo”
“Mi cuñado le hizo firmar “un papel” a mi hermana”
“El escribano me hizo firmar en algún lugar de la escritura”
“El abogado me hizo firmar no se qué escrito”

Variantes de estas frases sirven para explicar casi todos los conflictos, especialmente los familiares.
Al punto que admite casi todas las conjugaciones (“Me”, “te”, “le”, “nos” o “les” hicieron firmar).
Por supuesto, nunca escuché a nadie decir “le/les hice firmar”.
Lo cierto en todo este tema es que, más allá de que pueda resultar más o menos gracioso, resulta revelador de la gran tendencia a no responsabilizarse de los actos propios.
Por eso creo interesante destacar que estas expresiones, jurídicamente hablando, nunca se pueden aceptar como argumento.
Para la ley -y para el sentido común, agrego- los actos jurídicos se presumen libremente firmados por las personas.
Consecuencia lógica de ello es que conserven todo su valor jurídico, incluyendo las acciones judiciales que pudieran surgir de sus textos.
Nuestra ley nos dice que todos los hechos humanos son voluntarios cuando son hechos con “discernimiento, intención y libertad”.
Dicho al revés, sólo podrá decirse que un hecho no fue voluntario, y en consecuencia no generarán ninguna obligación, si se demuestra que no hubo  “discernimiento, intención y libertad”.
Ya puedo imaginar algún lector envalentonándose y pensando “la tía no tenía discernimiento cuando firmó el testamento” o “yo no tenía intención cuando firmé el poder” o “mi padre no tenía libertad cuando firmó la escritura”, etc.
Lamento ser aguafiestas, pero aquí es necesario aclarar algunos puntos.
En primer lugar, como la ley presume que los actos son válidos, el interesado en demostrar lo contrario es el obligado a probar su posición y no al revés.
Esto significa que si alguien quiere probar que “el tío no sabía que firmaba un poder”, le corresponde a ese alguien probar el supuesto desconocimiento del tío.
Esta aclaración puede resultarle obvia a algunos, pero se sorprenderían de la cantidad de gente que, después de que uno le explica que los actos se presumen válidos, reacciona con un “y bueno…que lo pruebe…que demuestre que el tío sabía que es un poder!”.
Por otro lado, hay una cuestión muy interesante para comentar en este tema.
Lejos de lo que se pudiera suponer, muchas veces la convicción de que a una persona“le hicieron firmar” no se basa tanto en cuestiones de salud, sino en contextos familiares.
Es así como uno tiende a pensar que si “el tío no sabía que firmaba un poder” es porque estaba senil (o, para ser más técnicos, “gaga”); sin embargo, la mayoría de las veces la argumentación no viene por el lado de la salud, sino por el lado del también famosísimo “le lavaron el cerebro”.
No por repetida deja de ser una expresión asombrosamente equivocada.
La mayoría de las veces se cataloga de “lavado de cerebro” una situación que simplemente no nos gusta o nos resulta desfavorable.
Eso explica que cuando alguien dice “papá le dejó el negocio a mi cuñado porque le lavó el cerebro” quizás lo real sea que “papá consideró a mi cuñado más idóneo” o incluso, y más doloroso aún, “papá consideró a mi cuñado más confiable”.
Me permito ir más allá: aún en el caso en que una persona haya firmado determinado documento porque efectivamente “le lavaron el cerebro”, debemos respetarlo.
Podemos enojarnos y putear a los cuatro vientos pero debemos comprender que jurídicamente no sólo no podemos hacer nada, sino que es correcto que así sea.
¿Pueden imaginar un sistema jurídico en el que una persona pueda reclamar derechos o exigir obligaciones argumentando que alguien “le lavó el cerebro” a otro alguien?
Claramente sería algo cercano al Far West.
Más allá de las razones psicológicas que pueda tener una persona, y que pueden ser totalmente atendibles, hay que actuar con lógica jurídica y comprender que la ley y la Justicia actúan en base a pautas objetivas y externas, a diferencia de los aspectos subjetivos e internos, en los que reinan otras disciplinas pero no el Derecho.
Sin ánimo de exculpar demagógicamente a las personas que se niegan a asumir sus responsabilidades y la realidad de los hechos, no quiero dejar de mencionar mi impresión de que gran parte de los conflictos se generan por la legislación excesivamente intervencionista que tenemos.
Leyes que nos dicen que hacer con nuestro patrimonio y con nuestra familia terminan generando confusiones y tensiones que inevitablemente redundan en reclamos de todo tipo, que en sociedades más libres y respetuosas del individuo no existen.
Si algún mensaje me gustaría transmitir a partir de este artículo, sería la importancia de aceptar los hechos y la realidad tal como son y de asumir nuestras responsabilidades individuales (soportando las consecuencias de lo que firmamos y lo que otros firmaron)y tomar conciencia de los perniciosos efectos de las desmedidas interferencias de nuestra ley.
Y si con todo lo dicho aquí logré hacer reflexionar algo a alguien, estaré más que satisfecho.
Dr. Ramiro René Rech