Partes propias y comunes del edificio ¿A quien corresponden los arreglos?

La ley de Propiedad Horizontal distingue entre “partes propias” y “partes comunes” del edificio. Luego los reglamentos han agregado a éstas una distinción más: partes comunes de uso exclusivo. Resulta relevante esta distinción en cuanto permite determinar a quien corresponde el mantenimiento, reparación, refacción y pago de los trabajos y/o arreglos que se realicen sobre éstas partes. Todo ello en reglas generales pues habrá que tener en cuenta la determinación que establezca cada reglamento en cuanto la atribución de los mantenimientos.

departamentoPartes propias o partes privativas:

Pertenece en propiedad exclusiva a cada propietario su propia unidad, ya sea un departamento, un local, una cochera, una baulera o una oficina. Ahora bien: dentro de cada unidad hay muros maestros, medianeros y divisorios. Sin perjuicio de los simples tabiques que separan una habitación de otra. Las medianeras y los muros maestros y divisorios de los departamentos pertenecen en condominio a todos los propietarios. Al propietario le pertenece la superficie de pisos y techos y los tabiques divisorios de las habitaciones de su departamento. Le pertenecen también las puertas y ventanas y las cañerías de distribución que sirven exclusivamente a su unidad, así como las derivaciones de las instalaciones de gas y electricidad.

Por lo tanto cualquier desperfecto dentro de las partes propias deberá ser soportado y reparado exclusivamente por el propietario de la unidad; no así por ejemplo la humedad que se originara desde la medianera o desde paredes que den por ejemplo a los palieres. Así también estará a cargo del propietario cualquier problema de electricidad, plomería o gas que se provoque dentro de las redes de distribución que están dentro de su departamento.

Partes comunes:

El art. 2 de la ley 13.512 da un concepto general de lo que deben considerarse partes comunes: el terreno y todas las cosas de uso común del edificio o indispensables para mantener su seguridad, la ley enumera las siguientes: a) los cimientos, muros maestros, techos y azoteas, patios cerrados o solares pórticos, galerías, vestíbulos comunes, escaleras y puertas de entrada y jardines; b) los locales e instalaciones de servicios centrales como calefacción, heladeras, agua caliente o fría, refrigeración, etc.; c) los locales para alojamiento del portero y portería; d) los muros divisorios entre departamentos; e) los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y, en general todos los artefactos e instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

La enumeración no es taxativa, es decir que podemos comprender otras como por ejemplo los extinguidores, las bombas de agua, la sala de máquinas, los tableros de electricidad y gas, etc.

En cuanto al mantenimiento y reparaciones sobre estas partes serán soportadas por todos los consorcistas, a ellas se aplicarán el pago de las liquidaciones por expensas.

Partes comunes de uso exlclusivo:

Esta es una creación de los reglamentos (no se encuentra prevista en la ley) pero comprende partes del edificio que por su ubicación no pueden ser usadas por todos los propietarios; con el fin de asegurar el uso de algunos bienes comunes a unidades a las que éstas tengan acceso exclusivamente como los balcones, patios anexos, terrazas o azoteas.

El efecto de esta distinción es que el dueño de una unidad no podrá pintar, revorcar, revestir de un color diferente a la fachada del edificio su balcón, o cambiar su estética de otra manera, pues en definitiva este balcón o balcón terraza es una parte común del edificio.

Asimismo las reparaciones que fueran necesarias sobre estas partes serán también soportadas en común por todo el consorcio.

Alquileres: los inmuebles dejan cada vez menos rentabilidad a propietarios

La renta se fue achicando como consecuencia del incremento de costos y las propiedades subieron más que los contratos. La utilidad pasó de 5,3 a 4,1%

Los cambios que se dieron en el mercado inmobiliario modificaron las utilidades que pueden obtenerse de una vivienda destinada para el alquiler.

De esta manera, en el último año, creció más el valor del capital que la renta por alquiler, según se desprende de un informe de Reporte Inmobiliario, en el cual se observa cómo los costos de mantenimiento a cargo del propietario se fueron incrementando por encima de los contratos. Otro factor que afecta el mercado es el cambio en la paridad cambiaria. 

El departamento analizado para analizar el mercado posee 85 m2 y cuenta con un contrato de locación de $6.100 mensuales bajo la metodología “paquete”: $4.500 de alquiler más $1.600 de expensas.

El valor de mercado de la unidad se estimó en $1.302.000 con un valor por m2 de $15.317. Para los últimos 12 meses se tomó el mismo valor de mercado en dólares que el tomado en 2012 (u$s 140.000).

De acuerdo al sitio especializado, la renta por alquiler, descontando todos los gastos a cargo del propietario, cayó del 2,88% al actual 2,01%, debido a la revalorización de la unidad en pesos y a la devaluación del peso respecto del dólar.

También juegan en contra de la renta del propietario los aumentos en los costos de mantenimiento, expensas e impuestos. Así, por los cambios en la paridad cambiaria, la unidad se apreció 46,68% en pesos, mientras que su alquiler mensual subió solamente un 15,4 por ciento.

La rentabilidad “bruta”, que surge de la ecuación entre el valor del alquiler vs. el valor de mercado muestra una caída más marcada en los últimos 12 meses, al pasar de 5,27% a 4,15%, ubicándose (a excepción de los años 2002 y 2003) como la más baja desde que se inició el seguimiento.

Fuente: Iprofesional

Imprescindible en Tiempos de Crisis: Recomendaciones para contratos inmobiliarios

En tiempos de confusión y desconcierto, es necesario contar con un pequeño manual de primeros auxilios y un botiquín de emergencia para detectar a tiempo los males de los contratos y tratar de evitarlos. Por el Dr. Daniel Enrique Butlow*

Un contrato puede enfermar, o ser víctima de una agresión que lo lastima y le produce heridas.

Muchas veces, el esfuerzo, la buena fe y las conductas heroicas de sus firmantes permiten que el contrato sobreviva y se cumpla, pero muchas otras, se requiere de una hábil cirugía o una receta magistral para reestablecer el equilibrio y lograr la cura.

Los virus atacan las ecuaciones que conforman el mapa genético de los contratos y logran paralizarlos, provocando temibles y no queridos incumplimientos que son fuente de la responsabilidad por daños y perjuicios.

De aquí en más, un pequeño manual de primeros auxilios y un botiquín de emergencia para detectar a tiempo los males y tratar de evitarlos.

1.- Obligación de cumplir: Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla, a la cual deben someterse como a la ley misma (art. 1197 Código Civil), pero, debe tenerse en cuenta, no obstante, que ni siquiera la ley arbitraria debe ser cumplida, porque resulta inválida e inconstitucional.

2.- Celebración, interpretación y ejecución: Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión (art. 1198 Código Civil).

3.- Abuso de derecho: La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerará tal al que contraríe los fines que aquella tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres. (art. 1071 Código Civil).

4.- Multas: Las cláusulas penales pactadas son válidas, pero deben superar una prueba decisiva. El Código Civil, establece en su artículo 656, que los jueces pueden reducir las penas, cuando su monto, desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan, habida cuenta del valor de las prestaciones y demás circunstancias del caso, configuren un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor (Ley 17.711).

5.- Cumplir con los que cumplen: el viejo principio romano se ha incorporado al art. 1201 del Código Civil y establece que en los contratos bilaterales, es decir, aquellos que tienen obligaciones para ambas partes, una de ellas, no podrá demandar su cumplimiento, si no probase haberla ella cumplido u ofrecido cumplirlo, o que su obligación es a plazo.

6.- Simulaciones: La ley, en principio, detesta los actos simulados, que tienen lugar cuando se encubre el carácter jurídico de un acto bajo la apariencia de otro o, cuando el acto contiene cláusulas que no son sinceras o fechas que no son verdaderas, o cuando por el constituyen o transmiten derechos a personas interpuestas que no son aquellas para quienes en realidad se constituyen o transmiten (art. 955 Código Civil), decretando su nulidad (art. 1044 Código Civil).

7.- Frustración de la finalidad: La frustración de la finalidad de un contrato, según dictamen de la Procuración del Tesoro de la Nación (P.T.N. 203: 92), provoca nada menos que la desaparición de uno de los elementos esenciales propios de todo contrato, el de la causa fin que, junto al consentimiento u objeto, le brindan su estructura mínima.

8.- Caso fortuito o fuerza mayor: El incumplimiento solo tiene consecuencias jurídicas reprochables, cuando proviene de decisiones tomadas con discernimiento, intención y libertad. No es este el caso de aquellas situaciones o hechos que no han podido preverse o que previstas no han podido evitarse (art. 514 Código Civil). Existe incumplimiento, pero el mismo carece de imputabilidad a título de dolo o culpa, indispensables para fundar la responsabilidad.

9.- No prever lo imprevisible: Cuando circunstancias extraordinarias e imprevisibles alteran sustancialmente el equilibrio de las prestaciones, se quiebra la ecuación financiera al volverse el cumplimiento de las obligaciones de una de las partes excesivamente gravoso. Frente a ello, la ley permite la resolución anticipada del contrato pudiendo la parte no dañada, evitar la resolución, ofreciendo mejorar equitativamente los efectos del contrato (art. 1198, 2da parte Código Civil).

10.- Ruptura de las ecuaciones tecnológicas y ambientales: La obligatoriedad de incorporar nuevas tecnologías para la obra o de cumplimentar reglas ambientales que dan respuesta a requerimientos de sustentabilidad, pueden producir costos y demoras imprevisibles. Debe recordarse que aunque la tecnología sobreviniente no haya sido pactada, no es posible brindar prestaciones obsoletas frente a las nuevas necesidades a que da lugar el progreso tecnológico permanente.

11.- Ruptura de las ecuaciones sociales e impositivas: Al momento de realizarse la oferta, el contratista pondera un marco impositivo que grava su prestación y el uso de determinada mano de obra para ejecutarla. Las modificaciones impositivas y las decisiones colectivas de entes sindicales sobre personal obrero a emplear, también pueden atacar el contrato, perturbando su cumplimiento adecuado y generando el derecho a revisión y renegociación.

Recetas: En Derecho, al igual que en Medicina, no existe un remedio mágico, capaz de actuar eficazmente frente a cada herida o enfermedad contractual. Sin embargo, un bien provisto botiquín de emergencias, debe contener como mínimo, mediaciones por renegociación; medidas cautelares; pruebas periciales anticipadas; diligencias preliminares; acción declarativa de certeza; nulidades; declaración de inconstitucionalidad; lesión subjetiva; abuso de derecho; repetición de pagos incausados; acciones por empleo útil y enriquecimiento sin causa.

Algo más. Los remedios, deben mantenerse frescos, ordenados y actualizados porque en Derecho, también hay fecha de vencimiento. Pueden ser combinados y dosificados en la forma, que para cada caso en particular indique el profesional competente. No se han informado reacciones adversas, salvo en los casos de automedicación o uso por niños.

(*) Abogado y Profesor Titular de Arquitectura Legal.

Los impactos negativos de un control de alquileres

Los controles de precios están de moda en la Argentina de hoy. Ya le tocó a los bienes de necesidad básica, a otros bienes de consumo final, al tipo de cambio. Cúales podrían ser los impactos de un control de alquileres? 

Iniciar la discusión acerca del control de alquileres implica en un principio ubicarnos en el marco de las políticas de vivienda -“housing policies” como se conocen en el resto del mundo-, cuyo fin resulta en lograr que la mayor cantidad de población acceda a un techo. Mencionaremos brevemente las formas que pueden adquirir(*), para luego explicar sus repercusiones en términos de políticas financiera, de inversión, y urbana.

o Subsidios Impositivos

Cuando vienen de la mano de incrementos salariales, estos incentivos son tan efectivos que logran redirigir la inversión del resto de las actividades al mercado inmobiliario. En EEUU este programa permitió, en 20 años, aumentar la cantidad de viviendas en un 25%. Sin embargo, el problema comenzó a estallar cuando durante los 80 el sector inmobiliario captaba tanta inversión que frenaba otros sectores que en ese momento necesitaban un mayor dinamismo.

o Subsidios de Oferta

En este programa, que se instituyó por primera vez en la década del 30, el gobierno construía y vendía las viviendas a un precio subsidiado, según diferentes criterios de elegibilidad de ocupantes.

o Subsidios de Demanda
El subsidio a la demanda se otorga directamente al demandante de vivienda (comprador) mediante subvenciones en los valores de compra o subvencionando tasas de interés en créditos hipotecarios con ese fín.

o Control de Alquileres

Aquí el fin consiste, como bien dice su nombre, en brindar ayuda a los inquilinos para que sigan alquilando, o a quienes no accedan a un alquiler, que puedan. No se trata de devenir en dueño de la vivienda, sino únicamente en habitante legal de la misma. Habitualmente, este “programa” toma la forma de techo en el precio anual de los alquileres, aunque puede ocurrir que derive en decretos de prórroga de los contratos vigentes.

Dada esta introducción, continuaremos con la exposición de lo que un control de alquileres (CA) implicaría en Argentina hoy en día.

El CA se introdujo aquí por primera vez durante el primer gobierno de Perón, a fines de la década de 1940. En este entonces, mientras una parte del mundo discutía las formas de llevar a cabo las reconstrucciones de posguerra, en Argentina la preocupación giraba en torno al populismo, la industria y la “tercera posición”. Ahora bien, sostener semejante estructura política y cumplir con sus metas industriales, imponía la necesidad de “poblar” la ciudad, y para ello era necesario tener muchos techos disponibles. Así la población urbana creció exponencialmente.
Hoy en día la realidad es otra que a fines de los 40: “la ciudad no tiene más lugar “ (a menos que se construya en altura), la industria funciona cerca de su capacidad máxima instalada y en su mayor parte FUERA de los límites de la ciudad o por lo menos lejos de los usos de suelo residenciales.
En este sentido, el CA se presentaría hoy, ya no como una alternativa para los “sin techo”, sino como una medida redistributiva dentro de los muros de la ciudad, que derivaría en unatransferencia de recursos del dueño al inquilino. Veamos en qué términos esto se realizaría.

INVERSIÓN Y FINANZAS

A) Quienes pretenden esta medida sugieren por una parte, que los rentistas obtienen rentas extraordinarias, y por la otra, que los precios de venta están tan altos, que hay una gran demanda de vivienda insatisfecha.

El primer caso es fácilmente refutable: los rentistas hoy no reciben más que un 5 a 6% de retorno anual bruto sobre su inversión y esta renta asciende a sólo el 3 a 4% neto si se descuentan costos y gastos de mantenimiento de la unidad, dando cuenta de que no reciben rentas extraordinarias, sino un retorno similar o menor al de por ejemplo los bonos del tesoro americano -hoy giran en torno al 5% anual- y sensiblemente menores al de los bonos argentinos nominados en dólares. A igual costo de oportunidad, un cambio en las rentas genera una reubicación de la inversión en otros activos de mayor liquidez, como los recién mencionados. Considerando que el mercado inmobiliario es quien absorbe las consecuencias de estas fugas de capital, podemos afirmar que a corto plazo podrían bajar los precios de venta.

En cuanto al segundo caso, debemos mencionar que parte importante de esta demanda corresponde a desarrolladores e inversores que jamás invertirían en un mercado que está transitando un CA -o bien un mercado “a la baja”- pues verían sus beneficios ciertamente disminuidos. Las consecuencias de esto la absorbe en un principio el mercado de la construcción, que se frenaría de inmediato, y luego el mercado laboral. En este sentido, lo que comenzó como una forma de dar vivienda a sectores que no acceden a éstas, deriva rápidamente en mercados estancados, salarios depreciados, y desempleo. Por otro lado se restringiría el actual crecimiento de la oferta de alquileres que viene dado por el fuerte impulso en la construcción;, impulso que está inyectando unidades de vivienda que en un alto porcentaje son volcadas al alquiler, hecho que equilibrará los valores que solicitan los propietarios naturalmente en un futuro cercano. En lo que al mercado de renta respecta, debemos recordar que la oferta de vivienda es elástica en el largo plazo, lo que significa que una pequeña reducción en la renta conllevaría a una más que proporcional reducción en la cantidad de vivienda ofrecida, generando un efecto claramente adverso al esperado: los rentistas se retirarían del mercado lo antes posible.

En otras palabras, CA = ni compras ni alquileres

POLÍTICA URBANA

B) El CA es una medida que alcanza únicamente a aquellos inquilinos que tenían un contrato firmado al momento en que éste se decretare. Como dijimos anteriormente, un CA repercute rápidamente en la composición de la cartera de inversión de los rentistas hacia lugares que no mejoran ni mantienen los servicios de sus viviendas de renta. Es sabido y conocido que un cese en el flujo de inversión nunca es gratuito.
Sumado a esto, en toda economía existen males que están esperando el momento óptimo de salir a la escena. Cuando controles de precios, aparece inmediatamente el mercado negro, o contrabando, cobrando existencia. En el mercado de renta suele profundizarse, fuera de los vínculos contractuales, los sub-alquileres en primero y segundo y hasta tercer grado, con la consecuente degradación de la unidad habitacional que esto implica.
Por otro lado es muy probable que los propietarios encuentren la manera de sacar su propiedad del mercado de alquiler reduciéndose aún más la oferta actual ocasionando un serio problema al inquilino, quien no encontrará vivienda para habitar.
La reciente exposición pretende dar cuenta de lo que un CA significaría en la Argentina de hoy. Nada se dijo de experiencias exitosas del CA, como por ejemplo en el Nueva York de los años 80, pues las condiciones necesarias para su implementación no están aún presentes en la Argentina. Nos referimos aquí a Controles de Alquiler acompañados por políticas crediticias que permitan a aquellas personas ávidas de una vivienda propia, alquilar a la vez que incrementan sus ahorros, de manera de lograr en el mediano plazo el mínimo necesario para acceder a un crédito. Para lograr esto, los salarios reales no pueden deprimirse, ni la construcción estancarse. Esto nos deja pensando acerca de cuáles serán los fines que se encuentran detrás de una propuesta de CA en la Argentina actual…

Micaela Kulesz *
micaela.kulesz@gmail.com

* Licenciada en Economía, Universidad de Buenos Aires
Candidata a Magister en Economía Urbana, Universidad Torcuato Di Tella

El Estado vs. los inquilinos.

Los alquileres están fuertemente regulados en nuestro país -desde hace muchísimo tiempo- y siempre se fundamentó la necesidad de que el Estado intervenga con esa regulación para proteger a los más débiles, aunque logra exactamente lo contrario.

Actualmente la ley argentina establece condiciones que deben cumplirse forzosamente, más allá de la voluntad de los particulares, algunas de las cuales me parecen completamente absurdas.

En primer lugar, la ley impone un plazo mínimo de dos años si el alquiler es para vivienda, entrometiéndose innecesariamente en cuestiones íntegramente privadas en las que no existe ningún peligro para la comunidad en ningún sentido.

Eso significa que si el dueño y el inquilino pactan un plazo menor(por ejemplo, un año), ante un eventual conflicto judicial se va a presumir que el plazo mínimo es de dos años, y el inquilino podrá quedarse todo ese tiempo.

¿Por qué no puedo hacer un contrato por el tiempo que libremente acordemos la otra parte y yo? No hay respuesta lógica.

Supuestamente, el fundamento es el interés en proteger al inquilino dándole estabilidad por cierto período, a lo que personalmente tengo varias objeciones.

La primera, y más grave, el precio se encarece, ya que el dueño, al tener que hacerse un contrato por tanto tiempo, razonablemente hace previsiones inflacionarias.

¿El perjudicado?: el inquilino.

La segunda, y siempre en el mismo contexto, el dueño exige garantías (tema sobre el que en la práctica se cometen muchos errores y que trataré en un próximo artículo) que muy probablemente no exigiría si el plazo del contrato fuera más breve. Esto generalmente termina siendo el principal problema para el que alquila (incluso más que el precio).

¿El perjudicado?: el inquilino.

La tercera, al ser tan largo el plazo mínimo, cuando una persona decide vender una propiedad en la que no vive, obviamente no la alquila, ya que tiene que entregársela al comprador libre (esto explica en parte la gran cantidad de casas vacías que hay). Esto significa que durante todo el tiempo que la propiedad está en venta, que muchas veces es bastante largo, la propiedad está fuera del mercado.

¿El perjudicado?: el inquilino.

Además, y siempre gracias al plazo mínimo, muchos dueños(muchos mas de los que ustedes pueden imaginar) deciden no alquilar en períodos de incertidumbre económica (que en nuestro país se dan bastante seguido) “por las dudas”.

¿El perjudicado?: el inquilino.

En segundo lugar, la ley le prohíbe al inquilino dar por terminado el contrato antes de los seis meses, supuestamente para darle certidumbre jurídica al dueño y evitar que el que alquila se vaya enseguida.

Esto es totalmente absurdo porque si un inquilino se quiere ir a los dos meses, por la razón que sea (encontró otro lugar mejor, se muda de ciudad, se va a vivir con el novio/novia, se separa, etc.)está obligado a pagar los seis meses más una indemnización de un mes y medio más.

¿El perjudicado?: el inquilino.

En tercer lugar, la ley prohíbe el pago adelantado de alquileres, con lo cual si un inquilino quiere pagar varios meses adelantados para negociar un mejor precio, o incluso los dos años juntos para evitarse una garantía, no puede.

¿El perjudicado?: una vez más el inquilino.

Si todas estas regulaciones son perjudiciales y carecen de sentido, peor es la situación de los alquileres comerciales, en los que el plazo mínimo es de larguísimos tres años.

Aunque en éste caso se permiten los pagos adelantados, los recaudos del dueño frente a inflación futura y las exigencias respecto a las garantías son aún más duras.

Semejante absurdo (piensen que si quieren alquilar una oficina por seis meses para ver como va la cosa, no pueden; si quieren alquilar un localcito para poner un polirrubro por diez meses para probar, no pueden) es una tremenda traba para la generación de nuevas empresas y, en consecuencia, para la actividad económica en general.

Contrariamente a la idea que siempre nos metieron de que debe ser el Estado el que se preocupe por nosotros y nos “proteja” (idea que ha hecho desastres en nuestra sociedad, fomentando la irresponsabilidad individual y la burocracia y corrupción estatales) ha logrado casi siempre lo contrario.

Cuanto más libres sean los contratos de alquiler, menos miedo de alquilar van a tener los dueños, más propiedades se va a ofrecer, menos requisitos se van a exigir y menos inflacionarios van a ser los contratos.

Si queremos mejorar la situación de los inquilinos, tenemos que empezar reclamando más libertad para contratar.

Si pago los impuesto de un terreno o inmueble abandonado, es mío? (Acerca de la “usucapión”)

Un clásico argentino. Como el dulce de leche. Quién no ha escuchado (o dicho) alguna vez algo por el estilo? “Cerca de casa hay un terrenito, me meto en una moratoria, pago los impuestos y me lo quedo”. O el más tenebroso “tengo un contacto en la Municipalidad (o conozco a alguien que lo tiene) y voy a ver si me pone los impuestos a mi nombre”. En ésta línea también está la cínica defensa de algunos intrusos de una propiedad cuando aparece el dueño y dicen (casi indignados)“pero yo pagué los impuestos todo este tiempo!”.

A tal punto llega el supuesto conocimiento ciudadano sobre el tema que siempre me sorprendió lo conocido que resulta un término tan técnico y difícil como “usucapión”, sobre lo que voy a hablar ahora.

Vamos empezar con una aclaración lo más contundente posible: casi todo lo que se dice o hace en éste tema es “verso” (siguiendo con los clásicos argentinos).

La cosa es así: para que alguien pueda quedarse legalmente con una propiedad ajena abandonada (de eso se trata la usucapión)tiene que darse varias condiciones. En primer lugar, hay que actuar como si uno fuera el dueño y no reconociendo que el dueño es otro(por eso, por ejemplo, no sirven los ejemplos del casero que se queda mientras que no lo echen o del inquilino que se queda después de vencido el contrato). Eso significa que hay que ser “poseedor” o tener la “posesión”.

Esa posesión tiene que tener varios requisitos: tiene que ser“pública” (de manera tal que el dueño pueda enterarse, a la vista de todos; en otras palabras, no debe ser clandestina -trabajos subterráneos, de noche, etc.-), “pacífica” (sin violencia en el mantenimiento de la posesión; es decir, el poseedor no se debe estar quedando “por las malas” contra el dueño, sea con violencia física o moral -amenazas, extorsión, etc.-), “contínua” (se debe estar contínuamente en la propiedad, y no poseerla “cada tanto” -ir un tiempito y volver al año, etc.-, debe mantenerse siempre en la propiedad) e “ininterrumpida” (sin que el dueño o un tercero lo echen de la propiedad -aún con violencia-, o sin que el dueño le inicie juicio para sacarlo).

Y un “detalle”: la posesión debe mantenerse con todos esos requisitos durante…20 años!

Sólamente veinte años de posesión pública, pacífica, contínua e ininterrumpida dan derecho a reclamar la propiedad a través de la figura jurídica de “usucapión”, reclamo que debe hacerse en tribunales (no es ni un trámite administrativo ni es automático), a través de un juicio en el que hay que probar (como todo en Derecho) esa posesión y esos veinte años (he visto casos de gente que parecía tener realmente los veinte años de posesión, pero no tenían la prueba).

¿Qué papel juegan los impuestos en todo esto? Uno clave. La ley dice que en el juicio del que hablamos es una prueba muy importante el pago de impuestos que se han generado periódicamente, y no los pasados (por eso es una gran tontería, y pérdida de dinero, pagar impuestos atrasados de una propiedad ajena).

Otro punto importante: no tiene ninguna importancia a nombre de quien están los impuestos; lo único que le importa a la Justicia es que se hayan pagado, incluso a nombre del propietario original. Si se tienen los comprobantes es suficiente.

La figura jurídica de la “usucapión” tiende a sancionar al propietario que abandona su propiedad quitándosela y dándosela a otra persona, siempre que esa otra persona haya cumplido todos los requisitos que contamos.

En mi experiencia personal, la mayoría de las personas que creen tener derecho sobre una propiedad no lo tienen (algunos por falta de pruebas, otros porque no completaron el tiempo y otros directamente se quieren tirar un lance y robarle la propiedad al dueño con un par de meses y un par de impuesto pagos o alguna moratoria).

Algunas conclusiones de todo lo dicho hasta acá:

1.- Nunca le crea a alguien que dice tener contactos en la Municipalidad (o incluso que dice ser parte de ella). Sólo quieren venderle “datos” que no sirven para nada, y hacerse unos pesitos sabiendo que nadie le puede reclamar nada y explotando la avaricia e ingenuidad de los demás.

2.- Si le ofrecen pasar los impuestos de una propiedad a su nombre, rechace la oferta porque es ilegal y además, completamente inútil e innecesario.

3.- No tiene ningún sentido pagar impuestos atrasados de una propiedad ajena.

4.- La titularidad de los impuestos no tiene absolutamente nada que ver con la titularidad de la propiedad.

5.- Hasta que no pasen 20 años, no existe ningún derecho sobre la propiedad (lo que significa que si aparece el dueño antes de ese plazo puede echarlo sin problemas aunque esté todos los impuestos religiosamente pagados).

Una aclaración final: no hay que dejarse confundir por situaciones de hecho que parecieran generar una ilusión óptica, como los intrusos de una propiedad que se quedan bastante tiempo y por el sólo hecho de que nadie viene a echarlos creen que son los dueños definitivos (y se lo dicen a todo el mundo, y todo el mundo lo cree). Tampoco son nada los que están sin derecho en una propiedad pero con los impuestos a su nombre.

Una reflexión final: unos párrafos atrás hablé de “ingenuidad y avaricia”, aunque personalmente me animo a sostener que hay mucho más de avaricia que de ingenuidad en éstas cuestiones. Es muy importante mantener el sentido común y desconfiar de propuestas muy baratas, rápidas, simples y casi mágicas.

Creo que en éste tema hay mucho de aquello del gustito por la plata fácil y por tomar atajos en la vida.

A veces puede salir bien, pero cuando sale mal…

Las Inmobiliarias y el famosísimo “me hicieron firmar”

 Todos hemos escuchado -o dicho- alguna vez ésta frase.O su prima hermana:“le hicieron firmar”.No deja de sorprender la gran cantidad de personas que utilizan algunas de estas expresiones para explicar o justificar determinada conducta o reclamo, o incluso para culpar a otra persona.

“Mi ex me hizo firmar un poder”

“Mi sobrino le hizo firmar “algo” a mi abuelo”

“Mi cuñado le hizo firmar “un papel” a mi hermana”

“El escribano me hizo firmar en algún lugar de la escritura”

“El abogado me hizo firmar no se qué escrito”

Variantes de estas frases sirven para explicar casi todos los conflictos, especialmente los familiares.

Al punto que admite casi todas las conjugaciones (“Me”, “te”, “le”, “nos” o “les” hicieron firmar).

Por supuesto, nunca escuché a nadie decir “le/les hice firmar”.

Lo cierto en todo este tema es que, más allá de que pueda resultar más o menos gracioso, resulta revelador de la gran tendencia a no responsabilizarse de los actos propios.

Por eso creo interesante destacar que estas expresiones, jurídicamente hablando, nunca se pueden aceptar como argumento.

Para la ley -y para el sentido común, agrego- los actos jurídicos se presumen libremente firmados por las personas.

Consecuencia lógica de ello es que conserven todo su valor jurídico, incluyendo las acciones judiciales que pudieran surgir de sus textos.

Nuestra ley nos dice que todos los hechos humanos son voluntarios cuando son hechos con “discernimiento, intención y libertad”.

Dicho al revés, sólo podrá decirse que un hecho no fue voluntario, y en consecuencia no generarán ninguna obligación, si se demuestra que no hubo  “discernimiento, intención y libertad”.

Ya puedo imaginar algún lector envalentonándose y pensando “la tía no tenía discernimiento cuando firmó el testamento” o “yo no tenía intención cuando firmé el poder” o “mi padre no tenía libertad cuando firmó la escritura”, etc.

Lamento ser aguafiestas, pero aquí es necesario aclarar algunos puntos.

En primer lugar, como la ley presume que los actos son válidos, el interesado en demostrar lo contrario es el obligado a probar su posición y no al revés.

Esto significa que si alguien quiere probar que “el tío no sabía que firmaba un poder”, le corresponde a ese alguien probar el supuesto desconocimiento del tío.

Esta aclaración puede resultarle obvia a algunos, pero se sorprenderían de la cantidad de gente que, después de que uno le explica que los actos se presumen válidos, reacciona con un “y bueno…que lo pruebe…que demuestre que el tío sabía que es un poder!”.

Por otro lado, hay una cuestión muy interesante para comentar en este tema.

Lejos de lo que se pudiera suponer, muchas veces la convicción de que a una persona“le hicieron firmar” no se basa tanto en cuestiones de salud, sino en contextos familiares.

Es así como uno tiende a pensar que si “el tío no sabía que firmaba un poder” es porque estaba senil (o, para ser más técnicos, “gaga”); sin embargo, la mayoría de las veces la argumentación no viene por el lado de la salud, sino por el lado del también famosísimo “le lavaron el cerebro”.

No por repetida deja de ser una expresión asombrosamente equivocada.

La mayoría de las veces se cataloga de “lavado de cerebro” una situación que simplemente no nos gusta o nos resulta desfavorable.

Eso explica que cuando alguien dice “papá le dejó el negocio a mi cuñado porque le lavó el cerebro” quizás lo real sea que “papá consideró a mi cuñado más idóneo” o incluso, y más doloroso aún, “papá consideró a mi cuñado más confiable”.

Me permito ir más allá: aún en el caso en que una persona haya firmado determinado documento porque efectivamente “le lavaron el cerebro”, debemos respetarlo.

Podemos enojarnos y putear a los cuatro vientos pero debemos comprender que jurídicamente no sólo no podemos hacer nada, sino que es correcto que así sea.

¿Pueden imaginar un sistema jurídico en el que una persona pueda reclamar derechos o exigir obligaciones argumentando que alguien “le lavó el cerebro” a otro alguien?

Claramente sería algo cercano al Far West.

Más allá de las razones psicológicas que pueda tener una persona, y que pueden ser totalmente atendibles, hay que actuar con lógica jurídica y comprender que la ley y la Justicia actúan en base a pautas objetivas y externas, a diferencia de los aspectos subjetivos e internos, en los que reinan otras disciplinas pero no el Derecho.

Sin ánimo de exculpar demagógicamente a las personas que se niegan a asumir sus responsabilidades y la realidad de los hechos, no quiero dejar de mencionar mi impresión de que gran parte de los conflictos se generan por la legislación excesivamente intervencionista que tenemos.

Leyes que nos dicen que hacer con nuestro patrimonio y con nuestra familia terminan generando confusiones y tensiones que inevitablemente redundan en reclamos de todo tipo, que en sociedades más libres y respetuosas del individuo no existen.

Si algún mensaje me gustaría transmitir a partir de este artículo, sería la importancia de aceptar los hechos y la realidad tal como son y de asumir nuestras responsabilidades individuales (soportando las consecuencias de lo que firmamos y lo que otros firmaron)y tomar conciencia de los perniciosos efectos de las desmedidas interferencias de nuestra ley.

Y si con todo lo dicho aquí logré hacer reflexionar algo a alguien, estaré más que satisfecho.

Dr. Ramiro René Rech

Informe: Los ladrillos, bajo la amenaza de la inflación

El sector atraviesa un momento de incertidumbre. Los cedines no arrancan y se teme un aumento del costo de la construcción que dispare las cuotas mensuales pesificadas.

Que el costo de la construcción se dispare por efecto de la inflación y las cuotas mensuales pesificadas se vayan a las nubes, amenazando la continuidad o el ritmo de los proyectos. Este es el tema que desvela tanto a los desarrolladores como a los propios compradores, que mantienen una actitud wait and see, influenciada en parte por los tiempos preelectorales pero, también, por un mercado enrarecido, en el que ni los propios players saben qué les depara el destino. En un mercado sin valores de referencias, con cedines que brillan por su ausencia, poca oferta de nuevos proyectos y una demanda selectiva líquida en pesos que se achica, los compradores, más que nunca, están concentrados en lo más alto del vértice de la pirámide, por la inaccesibilidad del grueso de la población a pagar cuotas mensuales que superan los $ 15.000 –con el riesgo de que se sigan en ascenso. Mientras, los poseedores de los dólares se sientan sobre los billetes, especulando con una mayor devaluación post elecciones.“Se achica la torta del que tiene excedente en pesos”, admite Carlos Spina, director Comercial de Argencons, la firma de Miguel Camps, creador de la marca Quartier.

“La gente tiene miedo. Antes, los avisos de un producto típico de clase media durante el fin de semana generaban 1000 llamados en la semana; hoy, son 70”, explica un broker inmobiliario preocupado por cómo mantener su estructura. Hay que tener en cuenta que, antes de que se fijaran las trabas en el mercado cambiario, en octubre de 2011, el valor de una unidad usada de 60 m2 en Caballito era de US$ 108.000. En pesos, $ 460.000. En mayo, apenas 19 meses más tarde, el mismo departamento se ofrece a $ 1 millón. Es decir, en moneda local, los valores aumentaron más del 100 por ciento entre octubre de 2011 y mayo de 2013.

En ese mismo período, el incremento en los salarios fue de 30 por ciento, es decir, no se duplicó como los precios de las propiedades. “Por eso, el esfuerzo de ingresos que tendría que destinar un asalariado medio en la Ciudad de Buenos Aires creció casi un 70 por ciento”, analiza José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario, a cargo del relevamiento que concluyó que, en 2011, se necesitaban algo más de 63 sueldos (poco más de cinco años) para comprar una unidad usada en Caballito –considerando un sueldo de $ 7260. Hoy, en cambio, con un salario de $ 9200, se necesitan 105 salarios para pagarlo: casi nueve años de ingresos.

A ese panorama se suma la ausencia de rotación. Es decir, nadie quiere desprenderse de sus unidades porque nadie quiere pesos en el colchón. Entonces, quien tiene una propiedad, la alquila. “Es un negocio que deja el 6 por ciento anual del valor de la propiedad, un margen que no les alcanza para adquirir una nueva unidad”, explica Domingo Speranza, director de Buenos Aires Corporate Real Estate (Bacre). Esta realidad plantea el temor a que “se corte la rueda” por la imposibilidad que tiene el inversor de rotar su capital.

“Compra del pozo y se está quedando con todas las unidades. Algunos tienen hasta 30 departamentos, no pueden diversificarse y comienzan a mirar otras alternativas de inversión”, agrega Spina que, como dato aleatorio, admite que el mercado del usado cayó 80 por ciento en volumen este año si se lo compara con 2011.

“La coyuntura genera que no haya decisión de compra”, analiza Marcelo Zalcwas, presidente de P & S Constructores, que postergó el lanzamiento de tres torres. Otros jugadores, en cambio, las “decoran”, un comportamiento reconocido en la jerga como “suben y bajan ladrillos”. Es decir, arrancan a ritmo lento como para dar señales a quienes ya definieron su inversión.

Otra característica curiosa del mercado actual es que, pese a la crisis, los players consolidados, con cintura y espalda financiera, venden lo que lanzan. La mayoría se concentra en proyectos nuevos ubicados en zonas premium. “Teníamos una expectativa de vender 80 unidades en el primer año de Lagoon Pilar y en tres meses colocamos 200. Explotaron las ventas cuando se disparó el dólar blue. Después se calmó, aunque seguimos a buen ritmo”, detalla Gonzalo Monarca, presidente del grupo homónimo, que planea lanzar un proyecto residencial de $ 100 millones de inversión antes de que finalice 2013. Spina, de Argencons, también prepara un fideicomiso al costo en Palermo, de 350 unidades.

La gente tiene miedo. Antes, los avisos de un producto típico de clase media durante el fin de semana generaban 1000 llamados en la semana; hoy, son 70 (explica un broker inmobiliario preocupado)

Federico Weil, número uno de TGLT, la desarrolladora que lleva invertidos $ 1900 millones en el sector y planea destinar otros $ 1700 millones en los próximos cinco años, presentó Metra en Puerto Norte, en Rosario, Santa Fe. El proyecto de usos mixtos cuenta con residencias, locales comerciales, oficinas, hotel, pasajes y espacios públicos. Se construirán 220.000 metros cuadrados de viviendas estándar.

Desde hace un par de meses, las desarrolladoras con sólidas carteras de inversores se están quedando sin oferta de unidades pequeñas y necesitan stock. “Quienes nos siguen están ajenos al mercado commodity, que está lento y es aleatorio”, analiza Raúl Gonzalez Neira, CEO de FSA Group, quien busca oportunidades en proyectos grandes, de más de 40.000 m2 porque considera que son los más viables para el actual contexto macro.

“Los emprendimientos de gran escala son a largo plazo, cinco, siete o nueve años, lo que te permite suponer que incluirá buenos ciclos de ventas”, analiza. Vizora y Fernández Prieto lanzaron Link Towers, la primera etapa del proyecto que levantan en uno de los cuatro terrenos que poseen en dique uno, Puerto Madero. Construirán ocho houses y una torre con 130 unidades, en la que el metro cuadrado se venderá desde US$ 4800, pesificados a dolar oficial.

Está claro. En esta liga, los compradores están pero son más exigentes: quieren metros pero también contención. “Cada negociación es un mundo y demanda mayor esfuerzo. Antes señaban cuando visitaban el showroom. Hoy, se juntan con el director Comercial y luego conmigo. Te cuentan lo que les pasa”, explica Milagros Brito, presidente de Vizora, que está a punto de comenzar la construcción de Árboris La Horqueta, un proyecto residencial de US$ 40 millones de inversión que tiene colocado en un 50 por ciento.

Otro fenómeno de estos tiempos es la aparición en escena del “comprador mayorista de metros”, un perfil que les cierra a los desarrolladores, que ya no utilizan la estrategia de regular la venta de unidades, especulando con una futura revalorización a medida que avanza la construcción del proyecto. Si hay un comprador, prefieren negociar menor precio a cambio de volumen, y la tranquilidad de calzar la mayor parte de la obra desde el inicio. Por caso, fue lo que hizo Eduardo Costantini al venderle 23 pisos de su torre corporate al BBVA Francés en $ 1200 millones.

Por otra parte, fiel reflejo de un mercado con ausencia de crédito y dueños sin necesidad de “rematar” propiedades, los precios resisten el embate de la caída del sector. De todas formas, la demanda espera un ajuste. “Las devaluaciones siempre ajustan los precios en dólares para abajo. Quien compró en US$ 2000/2500 el m2 en Quilmes no puede defender lo que pagó”, analiza Spina.

Zalcwas tiene otra mirada: “En dólares, los precios locales están bajos incluso en comparación con países como Perú, donde el m2 premium cotiza a US$ 4500”, aclara , y agrega que, para quien puede esperar, es negocio incluso comprar unidades terminadas. La necesidad de alcanzar al consumidor final llevó a que algunos jugadores implementen el círculo cerrado de ahorro con financiamiento en pesos -ajustado por CAC- a 15 años y con cuotas bajas (de $ 1900), desdobladas en espera y posesión (se pagan una vez entregada la unidad y se incrementa 70 por ciento el valor simbólico de un alquiler).

“Es un modelo sólo aplicable a proyectos grandes, porque se apalanca en la escala y en la entrega por etapas”, explica Gustavo Ortolá, director de Go Real Estate, que desarrolla bajo esa forma el proyecto mixto Love en Córdoba. Para que el negocio cierre, tiene que colocar las 1016 unidades residenciales distribuidas en cuatro torres que se entregan en tres, cinco, siete y nueve años en los primeros 18 meses del lanzamiento. “Se hace en el interior porque sólo es aplicable en tierras con incidencias bajas”, finaliza. Así, los players conviven con dos de-safíos: poner a prueba su ingenio en un escenario con horizonte difuso.

El Cronista Comercial

“Me llegó una… carta documento / telegrama / cédula / notificación… qué hago?”

Todos los días se envían y reciben miles de cartas, cédulas, intimaciones  y notificaciones de todo tipo y muchas veces quienes las reciben no saben exactamente qué hacer o qué significado jurídico tienen.

Por eso voy a dedicar éste artículo a dar un “pantallazo” sobre las distintas clases de comunicaciones que hay, sus consecuencias jurídicas y los pasos a seguir.

Para empezar, hay que dividir las comunicaciones o notificaciones en dos grandes grupos: las extrajudiciales o no judiciales (carta simple o certificada, telegrama, carta documento, etc.) y las judiciales.

La notificación judicial tiene sí o sí ciertas características que ayudan a diferenciarla, y que son las siguientes:

1.- Se menciona algún organismo judicial (Juzgado, Tribunal, Fiscalía, Cámara de Apelaciones, Defensoría Oficial)

2.- Tiene un sello de ese organismo (que además incluye en algún lado la leyenda “Poder Judicial”)

3.- Se menciona algún juicio en trámite, que es precisamente al que pertenece la notificación. Si es un juicio civil, de familia o laboral dice los apellidos de las partes y el asunto que trata (por ejemplo “Pérez, Juan c/ García, María s/ Daños y Perjuicios”, en donde la “c/” significa “contra” y la “s/” “sobre). Si es un juicio penal puede tener el apellido del denunciante (“González, Carlos s/ Denuncia) o el del imputado y el delito (“Fernández, Pedro s/ Amenazas)

4.- Se transcribe una parte de un texto de una decisión judicial(por ejemplo “Mar del Plata, 3 de septiembre de 2010…( texto)… Notifíquese. Fdo. Juan Pérez. Juez Civil y Comercial”)

5.- Si la notificación es la del comienzo de un juicio, viene acompañada necesariamente de una copia del escrito de demanda y muchas veces de una copia de la documentación, lo que significa que suelen ser varias hojas

6.-  La notificación la lleva un empleado público de Tribunales (oficial notificador) y no uno privado de una empresa de correo

Todas las notificaciones o comunicaciones que no tienen éstos requisitos no son judiciales, o sea, son extrajudiciales.

Los ejemplos más comunes de las extrajudiciales son el telegrama y la carta documento, pero también hay muchas cartas simples o certificadas que envían estudios jurídicos o empresas que trabajan para cobrar deudas de entidades financieras (bancos, tarjetas de créditos, financieras, fideicomisos, etc.) o de servicios públicos(telefonía, celular, energía eléctrica, gas, etc.).

Como estas cartas tienen como objetivo presionar al que la recibe, suelen tener un formato engañoso que intencionalmente pretende confundirla con una notificación judicial, insertando la palabra“cédula” o la expresión “aviso de juicio” ó “deuda en juicio” ó“legales”, “judiciales”, “proceso”, etc.

En cualquier caso, recuerden que si no tiene sello judicial ni transcribe un texto judicial ni tiene el nombre de un juez o funcionario judicial ni la trae un empleado de Tribunales no es una notificación judicial.

Otra gran diferencia es que los plazos de las notificaciones no judiciales, como los telegramas o cartas documentos, no son obligatorios, ya que son fijados arbitrariamente por el que envía la comunicación. Eso explica que generalmente sean muy cortos y se expresen en horas (24, 48, 72, etc.), para “meter presión”.

No hay que dejarse llevar por esos plazos y no es obligatorio responder o ir a un abogado, pero es muy recomendable. Aunque parezca un aviso corporativo, esto es importante porque si no se responde o se hace de forma inadecuada puede perjudicarse la situación jurídica en un eventual juicio posterior (en muchos casos, especialmente en los juicios laborales, la falta de respuesta o la respuesta equivocada extrajudicial es decisiva en la sentencia).

En cambio, si se trata de una notificación judicial, los plazos están expresados en días (5, 10,15, etc.) y hay que responder sí o sí en ese término, con un escrito en el expediente y con intervención obligatoria de un abogado.

En éste caso la falta de respuesta significa prácticamente perder el juicio, ya que los derechos que no se hicieron valer en ese lapso se pierden (derecho a presentar pruebas, refutar lo que dice la otra parte, argumentar, etc.).

¿Y qué pasa si alguien no firma una notificación?

Esta duda es muy común y es frecuente ver a personas queriendo desligarse de un reclamo o conflicto argumentando que “yo no firmé nada”.

Lo cierto es que la firma del destinatario de la notificación es irrelevante.

Esto es completamente lógico, ya que si la validez o eficacia de una notificación dependiera de la firma  del que la recibe, nadie nunca firmaría algo que lo compromete y nunca podría intimarse a alguien o iniciarse un juicio.

Vale recordar aquí los ejemplos en que existen domicilios específicamente para las notificaciones, como en los contratos(cualquiera que haya visto un contrato de alquiler puede verificarlo) o en los conflictos laborales (el de la empresa).

Por eso, si el domicilio es correcto, no importa si el destinatario firma o no (de hecho, es muy común que la gente se haga negar).

En el caso de las notificaciones judiciales, cuando se inicia un juicio el oficial notificador de Tribunales va con la demanda al domicilio del demandado y trata de notificarlo personalmente. Si no lo encuentra, deja un aviso de que pasará al otro día y si no lo encuentra por segunda vez, le deja la notificación a una persona de la casa o departamento y si no, al encargado del edificio.

Y si no puede dejársela a nadie, la fija en la puerta de acceso.

Y la notificación es correcta.

Si el demandado cree que fue mal notificado debe demostrarlo probando que al momento de la notificación no vivía en ese domicilio sino en otro.

Como pueden ver, hacerse negar o no firmar no sirve de nada.

Aunque el tema da para mucho, y necesariamente van a quedar cosas en el tintero (como el caso en que se desconoce del domicilio, la notificación hecha en domicilio efectivamente equivocado, etc.) no quiero olvidarme de un aspecto que genera muchas dudas y preocupaciones: las notificaciones judiciales después de iniciado un juicio.

Me explico: en un juicio hay un montón de resoluciones judiciales desde que empieza hasta que termina y todas deben ser notificadas.

Casi todas esas notificaciones se realizan en forma automática en Tribunales, todos los martes y viernes, o mediante cédulas dirigidas al abogado, quien informó el domicilio de su estudio al momento de responder la demanda.

Esto explica que durante un juicio el ciudadano que interviene, como demandante o demandado, no reciba casi nada.

Esta situación suele preocupar a la gente por la incertidumbre que siente (“desde que empezó el juicio nunca recibí nada” es una expresión muy común), pero es importante que sepan que no tiene nada de irregular ni de sospechoso.

En todo caso, para saber cómo marcha el expediente hay que consultar al abogado, además de que las partes de un expediente pueden ir personalmente a Tribunales a consultarlo (si lo entienden o no ya es otra cosa).

Como curiosidad les cuento que acaba de reformarse la ley que regula los juicios civiles e incorporó la posibilidad de notificar judicialmente -después de la demanda y durante el juicio- a través de correos electrónicos, lo que va a entrar en vigencia en unos ocho o nueve meses. Estaremos atentos.

Como dije antes, el tema dá para mucho pero me pareció interesante aclarar algunos puntos básicos sobre la importancia de las notificaciones, sus consecuencias jurídicas y los pasos a seguir.

Dr. Ramiro René Rech