jueves, 27 de junio de 2013

La venta de inmuebles en sucesión

La venta de inmuebles en sucesión

Bajo este título analizaremos todos los  supuestos  de venta de inmuebles pertenecientes en todo o en parte a una persona fallecida.
Pero  analizaremos  también los distintos supuestos de compra de inmuebles por parte de personas que adquieren el dinero para comprar a través de un sucesorio.
Cabe distinguir en principio si el bien que se intenta enajenar es propio o ganancial.
Pensemos que el vendedor es viudo  y  el  inmueble  es propio;  en principio puede vender perfectamente sin recurrir al sucesorio de su  cónyuge.  Pero  analizaremos  más profundamente la cuestión: Son inmuebles propios  los  que cada cónyuge lleva al matrimonio, es decir, que han adquirido  antes  del matrimonio; pero también los que permuten durante  el matrimonio (subrogación real), los que adquieran durante el matrimonio pero con dinero ganado antes del matrimonio y los que adquieran luego de casarse por herencia, legado o donación. Las mejoras o edificaciones introducidas en tales inmuebles también son propias.
El art. 1266 del Código Civil establece:
“Los bienes que se adquieren por permuta con  otro  de alguno de los cónyuges, o el inmueble que  se  compre  con dinero de alguno de ellos, y los aumentos  materiales  que acrecen a cualquier especie de uno de los  cónyuges,  formando un mismo cuerpo con ella por  aluvión,  edificación, plantación,  u otra cualquier causa, pertenecen al cónyuge permutante, o de quien era el dinero, o a quien correspondía la especie principal.”
Por su parte, el art. 1272 dice:
“Son también gananciales los bienes que  cada  uno  de los  cónyuges,  o ambos adquiriesen durante el matrimonio, por cualquier título que no sea herencia, donación o legado como también los siguientes: Los bienes adquiridos durante el matrimonio por compra u otro título oneroso, aunque sea en nombre de uno solo de los cónyuges.
Los  adquiridos  por  hechos  fortuitos, como lotería, juego, apuestas, etc. Los frutos naturales o civiles de los bienes  comunes, o de los propios de cada uno de los cónyuges, percibidos durante el matrimonio, o pendientes al tiempo de concluirse  la sociedad. Los frutos civiles de la  profesión,  trabajo,  o  industria de ambos cónyuges, o de cada uno de ellos. Lo  que  recibiese alguno de los cónyuges, por el usufructo de
los bienes de los hijos de otro matrimonio. Las mejoras que durante el matrimonio, hayan dado  más valor a los bienes propios de cada uno de los cónyuges. Lo  que  se  hubiese gastado en la redención de servidumbres, o en cualquier otro objeto de que sólo uno de  los  cónyuges obtenga ventajas.   Los  derechos  intelectuales, patentes de invención o diseños industriales son bienes propios del autor o inventor, pero el producido de ellos durante la vigencia de  la sociedad conyugal es ganancial.”
El  carácter  de  propio de un bien se acredita con el título  de  propiedad  actual, o con el título antecedente (el caso de la permuta) o con el boleto de compraventa que tenga fecha cierta y sea anterior al matrimonio.
Para  que no existan dudas durante el matrimonio sobre la naturaleza propia del bien que se adquiere,  el  adquirente deberá  manifestar en la escritura  de  compra  o  en otra  posterior complementaria que “el bien es propio porque compra con dinero propio”.
Esta  manifestación  se  presume  verdadera, lo que no obsta a que el otro cónyuge pueda demostrar que es falsa e impedir que el cónyuge adquirente disponga libremente  del bien.
Si no lo hace, los terceros contratantes a título oneroso  y  de buena fe pueden tener al bien como propio y no temer  acciones legales que los perjudiquen en su adquisición.
Resulta conveniente que a la hora de comprar  un  bien durante el matrimonio que tendrá  el  carácter  de  propio (porque  se adquirió con dinero propio) comparezca el otro cónyuge y dé conformidad a la manifestación  que  hace  el adquirente respecto al carácter del bien. Esta comparencia es conveniente pero no es necesaria cuando  la  manifestación se hace en la escritura de compra, pero sí es necesaria cuando se hace en un acto posterior (escritura complementaria).
Si  ambos cónyuges estuviesen vivos, al vender por boleto el cónyuge titular del bien propio, alcanza con aclarar en el boleto que el bien es propio;  según  constancia del título de propiedad, y que no es sede del hogar conyugal,  o  si lo fuera que no hay hijos menores o incapaces. Caso contrario el otro cónyuge comparecerá  a dar su  asentimiento (art. 1277 C. Civ.)
Durante la vigencia del matrimonio y aún  después  del divorcio,  será  necesario el asentimiento del otro cónyuge cuando se pretenda disponer de un bien propio que sea sede del  hogar conyugal o en donde vivan hijos menores o incapaces.
Existen también los denominados bienes mixtos, que son en parte propios y en parte gananciales.
Por ejemplo, fallece A único titular de un inmueble  y le suceden como herederos B, C, D y E que son sus hijos. A cada uno le corresponde por herencia el 25% de  ese  bien. Pero  luego B que ya era de estado civil casado al momento de  fallecer  A,  le compra a sus parientes (C, D y E) sus partes  en  el bien y pasa a ser dueño del 100% del mismo. Ese 75% que adquiere por compra es de carácter ganancial.
En tal caso, el tercero que compre tiene que tomar  en cuenta que no puede prescindirse del asentimiento del otro cónyuge;  y  para  el caso que haya fallecido, de su sucesión.
En Capital Federal existe una disposición técnico  registral (4/92) del Registro de la Propiedad  Inmueble  que establece que cuando un condómino que tiene una parte  indivisa  de  carácter propio adquiere el resto del bien con dinero  ganancial  se  tiene al total como propio, pero si solamente compra algunas partes, sin llegar al total, esas nuevas adquisiciones son gananciales y sus participaciones resultan mixtas, es decir, en parte propias y en parte gananciales.
Pero este criterio se aplica solo en Capital  Federal, para  el  resto  del  país  el  bien adquirido conforme al ejemplo transcripto siempre ser  mixto.
En síntesis, tratándose de un bien propio de un vendedor viudo, no habrá  obviamente  asentimiento  conyugal  ni oposición  por  parte  del  cónyuge al carácter propio del bien; y el vendedor posee la libre disposición para vender sin pasar por el sucesorio.
Si el inmueble en cambio fuese ganancial, el  fallecimiento del cónyuge provocó la disolución  de  la  sociedad conyugal, y a partir de ese momento desapareció el régimen de  disposición  de  bienes  gananciales que se basa en la iniciativa de disposición por su titular y el asentimiento por el otro cónyuge.
Ahora  la  mitad ganancial de ese bien, y del resto de los  bienes  con carácter ganancial, pasan a los herederos del cónyuge fallecido, abriéndose su sucesión.
Entonces, el cónyuge supérstite no puede vender ni siquiera la mitad ganancial que le pertenece.  A  partir  de este momento solo tiene derecho a su mitad, del mismo modo que los herederos del fallecido tienen derecho a  la  otra mitad.
Fuente: Barbieri Fernandez Estudio Jurídico

martes, 25 de junio de 2013

¿Qué tamaño puede tener el mercado secundario del Cedin?

El Banco Central reglamentó estos títulos que no tiene fecha de vencimiento, no paga tasa de interés alguna y que es endosable. Para qué tipo de bienes convendrá adquirirlos y en qué oportunidad será negocio transaccionarlos.
      
La reglamentación del Cedin por parte del Banco Central explicita que es un título que no tiene fecha de vencimientono paga tasa de interés alguna y que es endosable, inclusive, una vez que ya esté en condiciones de ser cambiado por dólares contantes y sonantes.
Aquél que tenga dólares para blanquear, los debe depositar o transferir desde otra cuenta de cualquier entidad financiera a una ubicada exclusivamente en el país.
Todo esto sin tener que tributar el impuesto a los débitos y créditos correspondientes. Y a cambio de los dólares recibirá Cedines, que pueden ir desde una denominación de u$s100 a u$s100.000. 

El incentivo al blanqueo de dólares por Cedines (más allá de evitar el pago de impuestos), está en el tipo de cambio que se considere a la hora de hacer una transacción económica.
De esta manera, los títulos se pueden usar para adquirir bienes finales, como casas, campos, y lotes. También permite hacerse de bienes en construcción, e inclusive para refacciones del hogar.
 
El tipo de cambio considerado para los Cedines será el tipo de cambio comprador del Banco de la Nación Argentina.
Según un análisis de Nadin Argañaraz, presidente del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF), esto lleva a dividir la cuestión en dos aspectos:

En primer lugar, para los bienes finales, ya que es muy probable que su precio esté fijado en dólares. Así, si una casa cuesta u$s100.000, a la hora de escriturarla en pesos debiera hacérselo a $530.000, aproximadamente.
El receptor de los Cedines luego puede cambiarlos por dólares contantes y sonantes en alguna entidad financiera.
"La conclusión es que quien blanqueó dólares lo hizo por u$s100.000 y quien vendió va a ir al banco a pedir u$s100.000. Es baja la probabilidad que en este caso se genere una oferta secundaria de Cedines", opinó Argañaraz.
¿Cómo será el mercado secundario?
En cambio, para bienes no finales la situación es distinta, dado que sus precios están fijadosbásicamente en pesos.
Por eso, si se toma el ejemplo de una ventana que se quiere comprar y que vale $830. En términos de dólar vale u$s156, al tipo de cambio oficial. Aquí, según el presidente del IARAF, surgen variadas situaciones:

• Que quién blanquee dólares esté dispuesto a pagar un impuesto. ¿Por qué? Porque tiene la alternativa de no hacerlo y vender u$s100 en el mercado paralelo y hacerse de $830 para comprar la ventana, obviamente en negro. En efecto, comprarla en blanco lo lleva a pagar un impuesto equivalente a la brecha entre el tipo de cambio oficial y el paralelo.

• Dado que la alternativa es no blanquear y vender los dólares en el mercado paralelo, que compre la ventana formalmente a $830 pero a un tipo de cambio de $8,30 por dólar. Es decir, quiere que la ventana le cueste u$s100. La única forma de hacerlo es facturando la ventana a $530 y entregando Cedines por u$s100. La informalidad y la base imponible evadida en este caso equivale a la brecha entre ambos tipos de cambio.

En este segundo tipo de bienes habría oferta de Cedines en el mercado secundario, siempre y cuando haya agentes económicos dispuestos a pagar un impuesto por blanquear o se concrete una informalidad en las transacciones.
En síntesis, "los bienes dolarizados en materia de precios son los más atractivos para el uso de Cedines y los menos atractivos para la oferta en el mercado secundario. En esto entrarían las casas, los campos, los lotes, entre otros", concluyó Argañaraz.

Mientras que, por otra parte, los bienes inmuebles que deben construirse son los más necesarios para que exista oferta en el mercado secundario (venta de Cedines por pesos),pero tienen el ruido que genera la existencia de una brecha cambiaria.
En resumen, a menor brecha, menor ruido y mayor posibilidad de oferta de Cedines en elmercado secundario. Por ende, "más probabilidad que el Cedin actúe como sustituto cercano al dólar", finalizó Argañaraz.

lunes, 17 de junio de 2013

Las claves para entender el certificado CEDIN

Las claves para entender el certificado

Lanzan CEDIN: confirman multiuso y que no vencerá

Finalmente, el Banco Central dio a conocer la reglamentación de los CEDIN. Tal como anticipó este miércoles Ambito Financiero, la entidad que dirige Marcó del Pont dispuso un amplio menú de usos a los que podrá estar destinado este certificado de inversión inmobiliaria.

Según surge de la reglamentación entre los destinos admitidos para acreditar una inversión a los efectos de obtener dólares a cambio de CEDIN figuran los siguientes: compra de terrenos, lotes o parcelas (urbanas y rurales), galpones, locales, oficinas, cocheras, viviendas construídas, construcción de nuevas viviendas, refacción, ampliación y mejora de inmuebles, así como también la adquisición de materiales de construcción.

Una vez que el título es utilizado y que el banco verifica que efectivamente existió la transacción de cualquiera de esas operaciones, le pondrá un selló con el rótulo "Aplicado". Luego, el tenedor del CEDIN podrá cambiarlos dólares o endosarlos de manera indefinida.

Una novedad importante de la reglamentación, es que una vez que el CEDIN tiene el rótulo de "aplicado" podrá cobrarse inmediatamente. Según consta en el punto 8 de la reglamentación, "El BCRA autorizará a la entidad que abonará el certificado quien emitirá un número de transacción que deberá ser incorporado al CEDIN con la leyenda "PAGO", debiendo abonar la entidad financiera el CEDIN al beneficiario final en ese mismo acto". Esto, a priori, despeja las dudas que tenían muchos martilleros y que temían problemas a la hora de escriturar propiedades.

Otro dato interesante es que estos certificados no devengan ningún interés ni tienen fecha de vencimiento. Además, están exentos del "Impuesto al cheque".

Aquí un cuestionario con las preguntas y respuestas sobre el CEDIM.

¿Qué es el CEDIN? ¿Es similar a un cheque de viajero o a un cheque cancelatorio?


El CEDIN es un medio de pago e instrumento financiero que se aplica en la realización de inversiones en el mercado inmobiliario y/o en proyectos de construcción de viviendas, con el claro objetivo de reactivar la actividad en dichos sectores.

El CEDIN no es asimilable a un cheque cancelatorio, ya que dicho instrumento está previsto por ley con tan sólo dos endosos, es decir que es considerado un instrumento de baja circulación y apunta a resolver situaciones puntuales de corto plazo. Tampoco es asimilable a un cheque de viajero, ya que éstos están nominados y sólo pueden ser cobrados por la persona a la cual le fueron emitidos. 

¿Cómo se obtiene un CEDIN?

Las personas interesadas en suscribir un CEDIN deberán solicitarlos en las entidades financieras, identificándose con la documentación que establece la normativa vigente.

Los CEDIN se suscriben mediante la entrega de dólares estadounidenses billete, aplicándose para el caso de transferencias del exterior o arbitraje de moneda lo dispuesto al respecto por las normas pertinentes en materia cambiaria. El suscriptor podrá solicitar uno o más CEDIN, por un importe total equivalente a las sumas en dólares estadounidenses que efectivamente se transfieran al Banco Central de la República Argentina (BCRA). 

¿Qué uso se le puede dar al CEDIN? ¿Sólo se puede utilizar para operaciones inmobiliarias o desarrollos en el sector de la construcción? ¿O puede tener otros usos en la medida en que la contraparte los acepte? (Ej. Compra de paquetes turísticos, automóviles, electrodomésticos, etc.)

El CEDIN puede ser utilizado para el pago de operaciones de toda índole, en la medida en que la contraparte lo acepte. Pero la contraparte debe tener presente que para su cobro debe haberse aplicado a los destinos previstos en la ley, con anterioridad o con posterioridad a su aceptación y recepción como medio de pago. Si el CEDIN fue "aplicado" a los destinos previstos, se encontrará identificado como tal, tanto en el cuerpo del documento (con la leyenda "Aplicado") como en la información registrada en el BCRA.

¿El CEDIN tendrá fecha de vencimiento o un plazo de vigencia? Los CEDIN no tendrán fecha de vencimiento. ¿Qué medidas de seguridad tiene el CEDIN para evitar falsificaciones?

Se empleará papel de seguridad, con marca de agua exclusiva de Casa de Moneda y fibras de seguridad. Tiene características de seguridad en la impresión entre las que se destacan tintas de seguridad visibles e invisibles, fondos de seguridad, microletra, roseta en tinta ópticamente variable y un código QR.

¿Cómo se puede verificar la legitimidad y las condiciones de seguridad del CEDIN?

Las entidades financieras verificarán la legitimidad y las características formales y de seguridad del CEDIN. Las entidades financieras contarán con los elementos tecnológicos necesarios para verificar el cumplimiento de las características de seguridad del CEDIN. 

¿Se puede pagar un inmueble parte en dólares o pesos y parte en CEDIN?

Sí, dependerá del acuerdo entre las partes.

¿Los CEDIN van a estar registrados en el BCRA?

Sí, los CEDIN se encontrarán registrados en el BCRA. La información que se encontrará registrada en la base del BCRA será la correspondiente a la suscripción del CEDIN, la aplicación a los destinos previstos en la ley, el cobro y eventuales cambios. También se incorporará a la base de datos del BCRA los endosos que se registren en las entidades bancarias. 

¿Si se pierde un CEDIN, se puede recuperar?

Sí. El tenedor desposeído debe comunicar de inmediato en cualquier casa de una entidad financiera, mediante nota recibida formalmente, lo sucedido y a más tardar el día hábil siguiente, deberá presentar acreditación fehaciente de la denuncia pertinente, efectuada ante la autoridad competente, de conformidad con lo previsto en la normativa vigente en la jurisdicción de que se trate. De tal modo, quedará inhabilitado el pago del CEDIN extraviado o sustraído.

¿Se pueden endosar los CEDIN? ¿Cuántas veces?

El CEDIN podrá transmitirse mediante endoso simple o registrado en el espacio disponible al dorso del documento. Los endosos no tienen límite de cantidad.

¿Los endosos podrán ser registrados o certificados?

La registración de endosos es optativa. Si los endosos no desean registrarse, la transmisión de los CEDIN es realizada de manera bilateral entre el endosante y endosatario. Si desean registrarse, la operación deberá concretarse en una entidad financiera, sin costo o cargo alguno. 

¿Se podrán comprar CEDIN con pesos?

Sí, una vez suscripto el CEDIN en una entidad financiera mediante la entrega de dólares estadounidenses billete o mediante transferencias del exterior, la compra de CEDIN en el mercado secundario dependerá del acuerdo entre las partes.

¿Cómo funcionará el mercado secundario de CEDIN?

Se está trabajando para estructurar una modalidad para el mercado secundario de CEDIN.

¿Las casas de cambio van a poder operar con CEDIN y cambiarlos por pesos?

Las Casas de Cambio no pueden suscribir CEDIN, pero podrán operar en el mercado secundario. 

El que vende un inmueble y recibe CEDIN, ¿podrá cambiarlos por dólares en el banco en el momento? ¿O habrá que avisar de la operación inmobiliaria con anticipación y entregar al banco los datos del CEDIN para que éste controle su legitimidad?

La entidad financiera interviniente deberá proveer la información necesaria al titular o endosatario del CEDIN, así como a su eventual futuro receptor, y extremar su diligencia a fin de asegurar que el proceso de verificación, endoso y cobro por parte del beneficiario sea completado en el mismo acto de la presentación del CEDIN.

¿Se pueden dejar depositados los CEDIN en el banco?

No.

¿Se podrán nominar CEDIN con número no redondos? (Ej. u$s 68.754). Cada CEDIN será emitido por un mínimo de U$S 100 y un máximo de u$s 100.000 y podrán ser nominados por números no redondos. ¿Cómo se certifican las refacciones para poder aplicar CEDIN?

Deberá presentarse certificación de obra efectuada por profesional arquitecto o ingeniero con firma legalizada por el respectivo Consejo o Colegio Profesional o ente que corresponda. En ella deberán constar los datos del inmueble, costo de la refacción y fecha de su realización, nombre completo e identificación tributaria del sujeto que realiza el/los pago/s, el/los importe/s abonado/s por éste, la modalidad del/los pago/s y su/s fecha/s de realización.

Alternativamente, se deberán presentar las respectivas facturas o recibos que permitan comprobar la aplicación de los fondos a la venta de materiales de construcción y/o al cobro de la prestación de servicios relacionados con la obra, proveniente de un Registro de Proveedores de Materiales para la Construcción, que reglamentará oportunamente el Ministerio de Economía. 

Toda la documentación que se presente debe tener fecha posterior a la de suscripción del CEDIN.

¿Cómo se certifican los avances de obras en los fideicomisos desde el pozo, para poder aplicar los CEDIN?

En el caso de "construcción de nuevas viviendas" deberá presentarse certificación de obra efectuada por profesional arquitecto o ingeniero con firma legalizada por el respectivo Consejo o Colegio Profesional o ente que corresponda. En ella deberán constar los datos del inmueble, el destino habitacional de la construcción, su costo, nombre competo e identificación tributaria del sujeto que realiza el/los pago/s, el/los importe/s abonado/s por éste, la modalidad del/los pago/s y su/s fecha/s de realización. 

Toda la documentación que se presente debe tener fecha posterior a la de suscripción del CEDIN. 

Las operaciones que se hagan con CEDIN en las entidades financieras ¿tendrán algún costo o cargo por parte de éstas?

No. Las entidades financieras no percibir án cargos, comisiones ni forma alguna de remuneración o recupero de gastos por tareas vinculadas con los CEDIN.

jueves, 13 de junio de 2013

Parcela – Solar – Terreno


Para la correcta formación de un Tasador, se deben conocer y afianzar los conceptos de distintos elementos que “maneja” a diario en su actividad. Es por ello, que en este artículo trataré de dejar debidamente aclarado el concepto de:
Parcela: procede del francés parcelle que, a su vez, tiene su origen en el latín particella. El término se utiliza para nombrar a una porción pequeña de terreno, que suele considerarse como sobrante de otra mayor que ha sido comprada, adjudicada o expropiada.
El concepto se utiliza en el ámbito del planeamiento urbanístico para referirse a la superficie de terreno que, legalmente conformada o dividida, actúa como soporte de aprovechamiento de acuerdo a las condiciones fijadas por la normativa vigente.
Es posible analizar la parcela desde distintas perspectivas. La superficie bruta es la superficie original de acuerdo a los datos que consten en el catastro, el registro de propiedad y las mediciones reales. La superficie neta, en cambio, es la superficie que no se encuentra reservada para la ubicación de dotaciones urbanísticas públicas.
La parcela mínima es la superficie mínima que tiene que tener una parcela para que las autoridades puedan autorizar los usos permitidos según el planeamiento urbano, mientras que las parcelas resultantes son aquellas formadas a partir del desarrollo de otras actuaciones.
La división de terrenos en parcelas se conoce como parcelación o aparcelamiento. En concreto, la parcelación urbanística es la división sucesiva de terreno en varias parcelas con el objetivo de urbanizarlos o edificarlos.
Según los tiempos, obras bibliográficas, normas o disposiciones, también se las suele llamar: lotes o terrenos.-
Solar: Comprende las parcelas catastrales sin edificación. El concepto catastral de solar es más amplio que el concepto urbanístico de solar, pues el primero incluye todas las parcelas no edificadas en suelo urbano o urbanizable planificado, así como el no programado por carecer de planeamiento parcial, lo que da una idea global del suelo vacante disponible para ser edificado.
Un terreno es un espacio de tierra sobre el cual generalmente y más comúnmente la gente puede construir casas, edificios, negocios, locales, entre otros o bien cultivar la tierra, ya sea para uso propio, como podría ser el caso del armado de una huerta en la cual se plantan distintos tipos de comestibles, para que una vez que han dado sus frutos, ingerirlos, o bien, la explotación, puede hacerse a un nivel más amplio, como ser en el caso de los terrenos ubicados en las zonas rurales, generalmente, alejadas de las grandes ciudades, destinados para un uso agropecuario.
Obviamente, este pedazo de tierra, para la consecución de los destinos que mencioné en el párrafo anterior, deberá estar legalmente conformada y dividida, en tanto, en el corriente vocabulario que se emplea a instancias del planeamiento urbanístico, estos pedazos de tierra delimitados se llaman parcelas.
 Fuente: MCP Miguel Ángel ANTOÑANA
Santa Rosa – La Pampa – Argentina
(Col. 112) CMPCCLP
miguelantonana@yahoo.com.ar

lunes, 10 de junio de 2013

¿Conviene ahorrar en un contexto inflacionario?

¿Conviene ahorrar en un contexto inflacionario?















Voy a comenzar esta columna por el final, es decir, contestando directamente la pregunta del título: si, contra lo que muchos piensan, siempre conviene ahorrar, aún en un contexto inflacionario.
Ahorrar no debería ser considerado como una opción, sino como el único camino posible para lograr algún día la independencia financiera.
Veamos primero que entendemos por ahorro, su historia, y luego presentaremos los argumentos que del caso.
EL AHORRO Y LOS MONTES DE PIEDAD
El ahorro es la diferencia entre el ingreso disponible y el consumo efectuado por un individuo. Los primeros registros corresponden a civilizaciones como la egipcia, china o el imperio inca, que acostumbraban a guardar sus cosechas. Posteriormente, se organizó mejor el sistema de ahorro, tanto es así que en 1462 se formó la primera Organización del Ahorro para proteger a sus integrantes de la usura, que fue creada por monjes franciscanos y se le llamó “Monte de Piedad”. Hace referencia a una caja pública o una masa metálica de dinero.
Luego, se fueron creando en los propios Montes de Piedad las primeras cajas de ahorros, con el fin de fomentar el ahorro entre las clases más humildes. El rechazo protestante a los planteamientos piadosos de los Montes de Piedad da lugar a la fundación de las cajas de ahorros en la segunda mitad del siglo XVIII. Las primeras se fundaron en Alemania durante la segunda mitad del siglo XVIII.
TRAUMAS ARGENTINOS: DEL “AHORRO FORZOSO” AL CORRALITO
En 1988, el gobierno de Raúl Alfonsín introdujo un plan financiero compulsivo conocido con el llamativo nombre de “ahorro forzoso”. Se trató ni más ni menos que de una sobretasa para quienes pagaban ganancias, y estuvo atado al compromiso de su pronta devolución.
Trece años más tarde, el ahorro forzoso terminó efectivamente de ser devuelto, pero con tanta devaluación monetaria encubierta e inflación en el medio que se perdió, en términos reales, el 98 por ciento de lo que se había ahorrado “esforzada y forzosamente”.
Más reciente es la historia del corralito durante el gobierno de Fernando De la Rúa, en donde los ahorros mantenidos en los bancos fueron de alguna manera confiscados por el Estado y devueltos en cómodas cuotas, devaluación e inflación mediante.
En la actualidad, nadie piensa que algo así pudiese ocurrir, pero el enemigo del ahorro es la inflación de más del 20%, que produce desazón entre quienes buscan escapar del modelo de consumismo salvaje y asegurar su futuro mediante el ahorro y la inversión.
CONCLUSIONES
El argumento de que hoy en día es imposible ahorrar en la Argentina no tiene ningún sustento lógico. Sí se puede afirmar que requiere más astucia y dedicación que en otros momentos históricos, pero lamentablemente y según lo expuesto anteriormente, en nuestro país nadie pudo nunca “juntar unos pesos” y relajarse: los fantasmas (llámese gobiernos confiscatorios o inflación) siempre están al acecho.
Una primera diferenciación importante nace de separar ahorro e inversión, que muchas personas piensan erróneamente como sinónimos.
El objetivo de esta columna es replantear la importancia del ahorro. El ahorro debe ser incorporado como un hábito, y la búsqueda de posibilidades de inversión atractivas es recién un segundo paso. El motivo es simple: nunca existirá la motivación necesaria para encontrar aquella información que nos haga invertir exitosamente nuestro dinero si no tenemos el disponible esperando a ser “colocado”.
¿Dónde? Existen algunas opciones que busca la gente que ya está en movimiento “ocupándose y no preocupándose por su dinero” Por ejemplo, muchos recurren al conocido plan de ahorro que puede ser una alternativa válida, ya que la lista de precios de los autos aún siguen al dólar oficial (que viene de subir fuerte en mayo) y, si bien un auto genera gastos, siempre está la opción de venderlo cuando te lo entregan.
Una acción del mercado bursátil relacionada con el consumo, puede ser otra alternativa para incrementar el patrimonio. Se corre el riesgo de que la acción baje, pero si está atada al consumo popular es difícil que esto suceda a largo plazo.
Invertir en otra moneda, es una de las alternativas más buscada hoy. Es posible comprar en la Bolsa de Comercio dólares de manera legal, aunque a un precio más cercano al “dólar blue” que al oficial.
Y si el tema financiero te sigue generando rechazo, siempre es bueno invertir en educación, en una cochera o en reformas que valoricen más tu hogar.
Lo único que debés evitar en estos momentos, es gastar todo tu dinero en consumo, esa es la peor estrategia.
Aquellos que ven pasar los meses sin generar excedentes por sobre sus gastos (o, peor aún, se encuentran cada vez más endeudados) seducidos de alguna manera por el modelo consumista que mantiene en marcha los motores de la economía actual, saben en sus fueros más íntimos que, por más que traten de convencerse con excusas, hay algo que no están haciendo correctamente y que en algún momento deberán pagar “la fiesta”.
Angustiarse por ello no resuelve nada, mientras que separar aunque sea un 10% de los ingresos de todos los meses y destinarlos al ahorro, de manera metódica y disciplinada, puede en cambio ayudar y mucho enla transformación hacia un nuevo presente financiero personal e individual más responsable y consciente.
Esta nota fué escrita por Nicolás Litvinoff y publicada por el diario La Nación el martes 4 de Junio de 2013.

jueves, 6 de junio de 2013

Reserva: ¿Qué hacer en caso de Arrepentimiento?

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La reserva se establece entre un interesado en adquirir o alquilar un inmueble y el propietario del mismo, la mayoría de las veces a través del corredor que representa al propietario en su ausencia (ad referéndum).
Es un acuerdo donde se entrega una suma de dinero, generalmente de escaso monto, para obtener por un breve plazo que se retire de la venta o alquiler el bien ofrecido, asegurándose el reservante la prioridad en el contrato propuesto durante dicho período, que es cuando se ultimarán detalles y se efectuarán averiguaciones destinadas a concretar la operación (la reserva es de carácter provisorio y preparatorio).
No está expresamente legislada. Debe otorgarse en dos ejemplares firmados por el oferente y el aceptante (u oferente y corredor hasta la aceptación si el aceptante está ausente).Los corredores que la redactan deben incorporar los elementos que consideren necesarios según el caso, porque conforme a la autonomía de la voluntad (art. 1197 Cód. Civil), lo que establezca la reserva será ley para las partes una vez conformada la misma.
En la mayoría de los casos es entonces el corredor quien recibe y retiene el dinero, y ante la falta de aceptación o conformidad, resulta indudable que el dinero se devolverá al oferente sin excesos ni disminuciones. Pero para el supuesto de aceptarse y no concretarse la operación, cabe analizar que ocurre entre las partes y que ocurre con el dinero entregado:
a) Ante el arrepentimiento de cualquiera de las partes no puede exigirse el cumplimiento del contrato propuesto, como acontece con el boleto de compraventa donde ya existe principio de ejecución, o con la seña confirmatoria del Código de Comercio (Art. 475 C. Com: “Las cantidades que con el nombre de señal o arras se suelen entregar en las ventas, se entiende siempre que lo han sido por cuenta del precio y en signo de ratificación del contrato, sin que pueda ninguna de las partes retractarse, perdiendo las arras”.)
b) En la reserva tampoco se aplica, a no ser que expresamente se establezca, el art. 1202 del Código Civil (seña penitencial) que autoriza a alguna de las partes a arrepentirse sin quedar obligada a concretar la operación, padeciendo como única pena o penitencia la pérdida del dinero entregado o devolución del recibido más otro tanto igual, dependiendo de quién sea el arrepentido.
c) La expresión que indique la aplicación del artículo aludido una vez conformada la reserva, la convierte en una seña penitencial. Y la expresión en cualquier documento (reserva/seña/recibo) que establezca que el dinero se recibe “a cuenta de precio y como principio de ejecución” tiene idéntico efecto que la seña confirmatoria, el instrumento ya queda equiparado a un boleto y corresponderá al remiso cumplirlo más daños y perjuicios o padecer la resolución del acuerdo con más los daños y perjuicios (pacto comisorio – art. 1204 C. Civil).
d) Cuando la redacción resulte oscura o deficiente, habrá que indagar cual fue la voluntad de las partes para determinar el derecho aplicable, y la cantidad entregada resultará un indicio, porque en la reserva se entrega generalmente una suma menor; entonces si el monto entregado es elevado podemos estar en presencia de una seña penitencial o incluso de un acuerdo definitivo por recibirse el dinero a cuenta de precio y como principio de ejecución.
e) Entonces, cuando se trate únicamente de un importe entregado como reserva (reserva pura), lo habitual y necesario es devolverlo al oferente toda vez que la operación no se concrete por causa imputable a la contraparte, o cuando se subordinó a determinada condición que no se cumplirá (otorgamiento de un crédito, adquisición de otro inmueble por parte del vendedor, etc.). Y si es el comprador quien desiste de la operación, queda obligado a indemnizar al vendedor perdiendo lo entregado en ‘reserva’.
Pero en muchos casos estaremos en presencia de hechos destinados a simular un arrepentimiento y procurar la devolución del importe entregado, o incluso, puede darse el supuesto de que las partes hayan decidido realizar la operación sin la intermediación pactada con la inmobiliaria para ahorrarse el pago de honorarios profesionales derivados de su actuación.
Al respecto es importante recordar que existen dos contratos separados, perfectamente diferenciados y que corren a la par: el de corretaje que el corredor está celebrando por su labor con cada parte; y el contrato principal que las partes celebran entre sí con la intermediación del corredor.
El dinero de la reserva lo entrega una parte a la otra por intermedio del corredor interviniente, para asegurar la concreción del negocio o contrato principal (compraventa, locación, etc.); y por lo tanto, en caso de arrepentimiento o frustración del negocio por cualquier circunstancia, las sumas que por tales conceptos se hayan recibido y se encuentren en poder del corredor, en modo alguno le pertenecen por no ser él justamente parte en el contrato mediado.
La jurisprudencia tiene entendido que “quien recibe una reserva para concretar una operación relacionada a un inmueble, maneja y guarda bienes pecuniarios ajenos. Negarse a su devolución significa un perjuicio a los intereses confiados, con lo cual se configura, en principio, el delito de defraudación por administración fraudulenta.” (Mansilla Juan Carlos y otro s/defraudación Sala IV. Junio 16-2005).
En lo atinente a gastos realizados en beneficio del propietario u originados por la propia reserva (por ejemplo, sacar el inmueble de la venta, visitas, gestiones preparatorias, poner franja de “reservado” en un cartel, etc); resultará conveniente formular ciertas aclaraciones en modo expreso en el cuerpo de la reserva y en el de su aceptación, de modo tal de que quien corresponda se haga cargo de los mismos.
fuente: Ambito inmobiliaria

Confían en que los CEDIN reactiven el negocio inmobiliario

La utilización de los Certificados de Depósito de Inversión Inmobiliaria (CEDIN) en la compraventa de inmuebles podrá reactivar al sector especialmente en el rubro de viviendas usadas, confiaron distintas fuentes que se entrevistaron ayer con autoridades del Banco Central.
La escribana Eleonora Casabé, vicepresidenta del Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires, dijo que "se trató de acercar las propuestas de los distintos sectores para que la reglamentación de los CEDIN satisfaga las expectativas de los operadores".
Casabé aseguró que "todas las sugerencias fueron receptadas por el Banco Central" en alusión a los planteos para el uso de los CEDIN en inmuebles terminados, en construcciones al costo y en fideicomisos. "No tenemos el texto definitivo de la reglamentación pero entendemos que se ajustará las distintas propuestas acercadas por los sectores", estimó.
Sobre la solicitud de las inmobiliarias que comercializan campos para que se agregue la palabra "rural" a la compraventa de parcelas en la reglamentación del CEDIN dijo que "en principio esa posibilidad parece que no se va a incorporar".
"Los campos no están incorporados en el proyecto de implementación de los CEDIN pero sí las viviendas edificadas en los campos; la idea es agilizar el mercado constructivo y el acceso a la vivienda", explicó.
Respecto a la posibilidad de avisar a los bancos intervinientes con 48 horas de anticipación una operación de compraventa para que tengan disponible los fondos comprendidos en el CEDIN en el momento de la operación, contestó que esa inquietud "tiene cierta lógica, porque esta operatoria se usará en todo el país".
"El banco va a tener que tener disponible los fondos que solicita al Central en el momento en el que el vendedor suscribe la escritura; se habla de anticipar al banco 48 horas antes para que los fondos estén disponibles y no haya demoras", expresó.
"Si esto despierta confianza en el consumidor, tenemos la esperanza de que reactive el mercado inmobiliario", confió, y agregó que "en principio se dijo que muy probablemente los CEDIN estarían operativos a partir del primero de julio" próximo.
En tanto, Javier Grandinetti, de la Federación Inmobiliaria de la Argentina, dijo que "el marco general de la reglamentación de los certificados será bastante simple". 
En diálogo radial, Grandinetti aseguró que "el objetivo es que (el uso de los certificados) sea los más fluido posible; cada endoso del CEDIN se registrará en el banco de origen" para hacer una suerte de trazabilidad del certificado, explicó, y reiteró que en la compraventa de los inmueble usados "en el momento de la escritura estarán los dólares billetes en la mesa, para quitar dudas al vendedor".