miércoles, 28 de agosto de 2013

Preguntas frecuentes sobre alquileres


Qué pasa si el inquilino no paga?, si subalquilo el inmueble?, qué pasa cuando quién ocupa el lugar hace destrozos en el mismo?, porqué es tanto trastorno convertirse en garante?
Estas y otras incógnitas son respondidas por un analista especializado en el tema.
El contrato de alquiler suele ser un contrato que trae inconvenientes, tanto para inquilino como para locador, como a veces para el garante, aunque no en todos los casos, pero todos conocemos historias de alguien a quien le embargaron la casa por ser garante de su hijo o sobrino, a quien le destrozaron el depto inquilinos mal habidos, de quien estuvo años peleando por desalojar a otros inquilinos, o bien locadores obsesivos o abusivos a la hora de renovar el bendito contrato.
Pocos saben que en general los contratos de alquiler de vivienda son por dos años y los comerciales por tres, al menos eso dice la ley, aun con la posibilidad de rescindir a los 6 meses sin pagar indemnización, pero quedándose el locador con lo abonado en concepto de deposito, por el perjuicio que le causa terminar un contrato antes de lo previsto originalmente.
Contratar por menos o mas tiempo del previsto por la ley 23091 de alquileres es invalido, es decir, se tendrá por celebrado por los mínimos y máximos legales, mas allá del convenio entre las partes.
Que pasa si el inquilino no paga?En el mismo contrato donde se fija el plazo, se fija que no podrá dejar de pagar por mas de dos meses, dado esto, quedara rescindido, es decir, terminado el contrato y el inquilino deberá desalojarlo, problema que también surge al no ocurrir, instalarse este allí por un tiempo gratuitamente, mientras que el locador deberá iniciar un juicio para lo cual deberá invertir tiempo, plata y desventuras. Por esto es que se firma junto con el contrato, en la mayoría de los casos, el Convenio de Desocupación, donde este se compromete a desocupar llegada la fecha o antes, dadas estas circunstancias, lo que acelera el posterior desalojo.
Están prohibidas todo tipo de reformas en la propiedad, ya sea particular o comercial, sin antes tener el consentimiento (mas vale por escrito) del dueño o locador, dado que en algunos casos no estarán de acuerdo y habrá que volver atrás, y en otros mejores, pagan toda esa mejora o renovación, o la mitad de la misma, dado que una vez retirados los inquilinos se beneficio con esta ya que queda.
Que pasa si subalquilo el inmueble?, comercio o casa a otro, es decir, me voy de viaje o me conviene alquilar una habitación aparte, o bien me alquilan por $ 300 y yo subalquilo por $400, se puede hacer? No, esta prohibido por ley y en gral por contrato.
Que pasa cuando quien ocupa el lugar hace destrozos en el mismo? Muchos tenemos la experiencia del parquet levantado, las paredes sucias, el papel de las mismas deshecho o bien, los caños salidos de su lugar, muchas cosas con el fin de dañar. Esto deberá ser indemnizado al locador, dado que no surge del “normal uso de las cosas”, razón por la que se pide deposito al inicio, garantía y referencias comerciales (veraz, etc.) y de titularidad, de quien alquilara para no sufrir estos inconvenientes.
Existe un plazo máximo de alquiler? Si, el de 10 años, y como en el mínimo, pactar por mas tiempo implicara que se tiene convenido por 10.
Puedo exigir que me renueven el contrato? No, se convendrá entre ambas partes, pero el locador no tiene obligación de aceptar, así como tampoco podrá desalojar al inquilino por causa alguna antes de los dos años o tres según el caso. De decidir hacerlo se formalizara un nuevo contrato con nueva fecha.
Porque es tanto trastorno convertirse en garante? El garante es quien da fe de que el inquilino pagara, por lo que cree firmemente en el desde el momento que acepta tal carga. Mientras que para el locador, será una segunda cuerda de donde agarrarse si el primero, es decir, el inquilino, falla. Cuando se escucha por ahí “me embargaron la casa por ser garante”, lo que ocurrió es que luego de recurrir insistentemente y ya en juicio y con sentencia contra el inquilino este no puede pagar, no tiene sueldo, ni cuenta bancaria, ni trabajo evidentemente, ni siquiera a veces voluntad de pago, por lo que se va contra la garantía, esos pobres confiados a los que terminaron traicionando. No esta todo perdido para ellos dado que podrán reclamar posteriormente por tal “traición” contra el “inquilino” que ya no lo es, siempre y cuando posea algo para embargarle, sino no habrá forma de cobrar.
DRA DI CATALDO VANESA*

EL DÓLAR Y SU INFLUENCIA EN LA TASACIÓN


El mercado inmobiliario está en crisis, esta es una afirmación que está lejos de ser noticia, por el contrario hoy podríamos decir que es un lugar común, también es completamente repetitivo decir que por el momento no aparece ninguna luz de esperanza que permita volver al antiguo mercado que todos conocían, casi se podría decir que es muy probable que no volvamos jamás a esos usos y costumbres que solían tener las transacciones en los últimos 30 años.
El dólar ha determinado la cotización para las propiedades desde hace muchos años, tomando su valor como punto de referencia a la hora de comercializar un inmueble, pero la fórmula es mucho más compleja, ya que  antiguamente el comprador tenía que ir a una casa de cambio o a un banco comprar la moneda americana necesaria para pagar por el bien que iba a adquirir, pero ahora no solo no hay dólares, el peso cada vez se queda más atrás ya sea en la cotización paralela o en la oficial, por lo que aun más difícil juntar el costo total para una familia promedio.
Para ejemplificar la situación, podemos decir U$D 50.000 de hace 10 años representaban $150.000 para el comprador, mientras que hoy ese mismo monto en dólares para un trabajador que recibe sus ingresos en pesos le implica sacar del banco $280.000 al cambio oficial y en el peor de los casos accediendo al blue tendrá que pagar $450.000.
Sería una obviedad analizar que en 10 años se incrementó el costo en pesos en un 100% a un costo irreal de valorización de 10% anual para la cotización oficial, mientras que en el paralelo el incremento fue de un 200%, solo por la devaluación de la moneda y no por el precio del inmueble en dólares.
Lo que es difícil de hacer entender al propietario común es que su propiedad ya no vale lo mismo en dólares, ya que los pesos que se requieren cada vez son mayores, probablemente de tomar conciencia de esta paradoja el mercado podría comenzar a destrabarse.

viernes, 23 de agosto de 2013

¿POR BAJAR LOS PRECIOS?: SUBEN LAS VENTAS DE INMUEBLES EN LA PROVINCIA

En julio, las operaciones crecieron un 44,1% frente al mismo mes del año pasado. Y también mejoró el monto. Igual, se opera a los niveles de 2009.
Por primera vez en 15 meses, en julio las operaciones inmobiliarias en territorio bonaerense crecieron 44,1%, según el informe mensual relevado por el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires. Durante julio se registraron 9.099 operaciones inmobiliarias, 2.784 más que durante el mismo mes del año pasado, en el que se habían relevado 6.315 actos escriturarios.
También hubo un importante incremento de los montos operados, que trepó al 49,6 por ciento. Durante julio pasado se operaron casi $ 2.255 millones, 748 millones más que en julio de 2012.
La relación intermensual tuvo una leve suba, que no llegó al 1 por ciento. Durante julio se registraron 81 operaciones más que en junio de este año, mes en el que se habían realizado 9.018 compraventas. Si se comparan los montos, el crecimiento fue del 8%, lo que se representa más de 167 millones de pesos.
Las cifras de julio permitieron que la caída del acumulado interanual se desacelere. Durante los primeros 7 meses del año se concretaron 50.773 operaciones inmobiliarias, un 12,4% menos que lo acumulado durante el mismo período de 2012, en el que se habían registrado 57.961.
Respecto a los montos operados en estos 7 meses, la caída es algo menor, en el orden del 11,5%, lo que marca la diferencia entre los 14.237 millones de pesos operados durante los primeros 7 meses de 2012, y los 12.605 millones del mismo período de este año.
Según Jorge Mateo, presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, “la actividad inmobiliaria tuvo un importante repunte después de 15 meses de caída consecutiva. Estas cifras se explican en la pobre performance que habíamos tenido en julio de 2012, donde se habían concertado 6.315 operaciones, casi la mitad que en 2011, es decir, cuando el mercado inmobiliario funcionaba con todo su potencial”.
“Más allá de esta relación, el crecimiento de julio no deja de ser una buena noticia. Pero todavía es muy pronto para hablar de la recuperación del sector: estamos operando en los mismos niveles de 2009“, afirmó Mateo.
“Ciertamente, la caída con respecto a 2012 se desaceleró en el último bimestre. Pero todavía estamos lejos de las cifras manejadas en el mismo período de 2011, cuando se habían concretado más de 66.000 operaciones, casi 16.000 más que durante todo este año. Todavía nos queda casi un cuarto del mercado por recuperar”, sostuvo el titular del Colegio notarial bonaerense.
Clarin: Ieco