miércoles, 29 de mayo de 2013

La seña en los contratos



Muchas veces cuando contratamos utilizamos (entregamos o recibimos) lo que conocemos como la seña (también denominada en nuestra ley como señal o arras) que es aquella que viene a dar una seguridad extra al cumplimiento de lo acordado.
Si bien los contratos se hacen para ser cumplidos por las partes contratantes, muchas veces y por diferentes razones los mismos no llegan a término o veces nunca se concretan y es aquí donde tiene importancia la seña. Nuestro Código Civil regula a esta especie en el art. 1202 y también en el Código de Comercio. Reza el art. 1202: “Si se hubiere dado una señal para asegurar el contrato o su cumplimiento, quien la dio puede arrepentirse del contrato, o puede dejar de cumplirlo perdiendo la señal. Puede también arrepentirse el que la recibió; y en tal caso debe devolver la señal con otro tanto de su valor. Si el contrato se cumpliere, la señal debe devolverse en el estado en que se encuentre. Si ella fuere de la misma especie que lo que por el contrato debía darse, la señal se tendrá como parte de la prestación; pero no si ella fuere de diferente especie, o si la obligación fuese de hacer o de no hacer”.
La legislación es clara y nos da los parámetros de como se utiliza este instrumento: como característica hay que decir que no siempre (si bien es lo más usual) se da como seña dinero, la ley habla de cosa mueble que una de las partes contratantes da a la otra, que puede ser o no dinero, con el fin de dar un seguro de que el contrato se va a cumplir. Ud. debe saber que la seña tiene los siguientes efectos:
1) Si no se concretó el contrato debido al arrepentimiento o culpa de quien la hubiere recibido (la seña), deberán devolverle la seña por duplicado. Por esto, es necesario que, al realizar la operación, en el recibo figure que el monto entregado ES EN CONCEPTO DE SEÑA.
2) Si usted la hubiere entregado, y se arrepintiese o incumpliera el contrato, perderá la seña.
3) Si usted la hubiere entregado, y el contrato se cumpliere, en principio, debe devolvérsele la seña; aunque por acuerdo, es posible pactar que la misma se tendrá como parte de la prestación siempre y cuando fuere de la misma especie.
Es decir en el último punto que si se cumplió el contrato, la seña puede ser utilizada como parte de pago de lo contratado en vez de ser devuelta, esto si es de la misma especie: por ejemplo, si se entrego dinero como seña y el contrato se paga también con dinero.-

Dr. Jorge Alejandro Mondino

martes, 28 de mayo de 2013

Cedin: el Gobierno promete que habrá dólares al momento de la escritura




Una reunión entre el Banco Central y los principales referentes del mercado inmobiliario dejó como saldo el compromiso de que los dólares billete aparezcan en el mismo momento de la operación. Es el segundo encuentro después del que mantuviera Guillermo Moreno la última semana


El último viernes tuvo lugar un encuentro que buscó allanar el camino para la llegada del Certificado de Depósito para Inversión Inmobiliaria (Cedin), un sustituto del dólar que emitirá el Gobierno contra la entrada de los depósitos en dólares con finalidad de blanqueo. El argumento del Palacio de Hacienda es que de esa forma, se impulsará el mercado inmobiliario, esencialmente afectado por el parate que significó la escalada de las restricciones para el acceso al mercado cambiario.
La reunión, de la que participó el gerente general del Banco Central, Matías Kulfas, fue impulsada por la Cámara Inmobiliaria, en especial sus dos directivos Roberto Ledo y Néstor Walenten, ya que el presidente de la Cámara, Roberto Arévalo, se encontraba participando de un congreso en el Uruguay. En rigor, el objetivo de los directivos fue arrancarle a Kulfas la promesa de que participarán en la reglamentación del Cedin, una vez el proyecto sea aprobado por el Congreso y convertido en ley.
Pero no sólo eso: según trascendió, Kulfas les pidió “colaboración”‘ a los principales brokers para generar un ‘corre-ve-y-dile’ en el sector. El colaborador de Marcó del Pont quiso asegurarse que su promesa llegue a puerto: Kulfas aseguró positivamente que en la mesa de escrituración “estarán disponibles para el vendedor tanta cantidad de dólares billetes como certificados Cedin presente el comprador”. Eso se desprende de un comunicado que la Cámara Inmobiliaria envió ayer a última hora a sus afiliados. En la traducción, esto implica certificar que la intención del Banco Central es que quien tenga cedines recibirá dólares a la hora de la operación. Serían entonces tres operaciones en una y en un mismo momento: por un lado, el comprador le entrega cedines (previamente adquiridos en la Bolsa) al vendedor del inmueble y éste, a su vez, al banco que a cambio le da los dólares billete.
La última semana varias entidades del sector se habían reunido con el secretario Guillermo Moreno. En esa ocasión, no sólo se habían llevado la promesa de que participarían de la reglamentación de la ley que regulará al Cedin sino también habían sondeado la idea sobre los plazos que manejaba el Gobierno en esta materia. La idea del funcionario era que entre la firma de la escritura y el pago medien 48 horas, pero las inmobiliarias pidieron que ambos actos sean instantáneos.
En paralelo, algunos empresarios del sector se habían manifestado escépticos del funcionamiento del Cedin. Uno de ellos fue el mismo Arévalo, quien había asegurado que ‘ningún propietario está dispuesto a recibir el Cedin, por lo menos por ahora, hasta que no haya confianza‘. A la vez sostuvo que ‘desde que esto salió, tuvimos la preocupación de que la reglamentación sea clara y sencilla, con marco jurídico, que pueda devolver la confianza por todo lo sucedido. Ahora que está en marcha, seguimos preocupados por la recomendación‘.
Esta situación habría cambiado radicalmente después del encuentro con Moreno y, posteriormente con Kulfas. ‘La preocupación más importante es la seguridad que tiene el propietario o vendedor de hacerse de los dólares billete en el momento de la operación‘, había remarcado Arévalo en esa oportunidad.
El kirchnerismo buscará avanzar hoy con el tratamiento en la Cámara Baja del proyecto de ley sobre el llamado blanqueo de capitales, con el cual el gobierno pretende captar dólares no declarados, y que el oficialismo quiere tratar en el recinto el miércoles de esta semana. Para ello, se convocó a reunión conjunta de las comisiones de Presupuesto, de Finanzas y de Legislación General, en segundo del Nuevo Anexo de Diputados, para las 14 horas. El proyecto, que ya cuenta con media sanción del Senado, establece la creación de instrumentos financieros para –según el texto impulsado por el gobierno– ‘promover inversiones‘ y autorizar al Ministerio de Economía y Finanzas Públicas a emitir el llamado “Bono Argentino de Ahorro para el Desarrollo Económico (BAADE)” y el “Pagaré de Ahorro para el Desarrollo Económico”. También habilitará al Banco Central para emitir los Cedin, que tanta polémica y expectativa han despertado en la plaza del real estate.
Fuente: JULIÁN GUARINO Buenos Aires

POR EL CEPO SE DUPLICÓ EL VALOR EN PESOS DE LOS DEPARTAMENTOS

Los inmuebles usados se alejan de la clase media; el esfuerzo salarial para comprar una propiedad subió un 70%
Desde que se impusieron los controles cambiarios a fines de 2011, los valores de los departamentos usados en pesos se duplicaron. Se trata de una consecuencia de la amplia brecha cambiaria que evolucionó en un mercado en el que los precios de los inmuebles están históricamente dolarizados y en el que los propietarios pretenden no ajustar los valores en esa divisa.
Esto sucedió en un contexto en el que el salario promedio no alcanza para pagar la cuota de un crédito hipotecario (son necesarios tres sueldos promedio), con lo que la clase media continúa teniendo insalvables problemas para acceder a un préstamo. El esfuerzo salarial para comprar una propiedad creció un 70%.
Un informe de la consultora Reporte Inmobiliario tomó como referencia, para ilustrar el caso, un departamento usado de tres ambientes de unos 60 metros cuadrados en un barrio medio de la Capital Federal, como Caballito. El valor de esa unidad en octubre de 2011 (antes de que se fijaran las trabas en el mercado cambiario) era de u$s 108.000, un monto que los propietarios intentan mantener. En pesos, ese departamento costaba entonces cerca de 460.000, mientras que hoy, 19 meses después, llega a casi un millón de pesos.
Desde Reporte Inmobiliario explican que “el esfuerzo de ingresos que tendría que destinar un asalariado medio en la Ciudad de Buenos Aires creció casi un 70%, ya que su sueldo en este periodo no se duplicó como el valor de la propiedad”. De hecho, según datos oficiales, el empleo formal actualizó sus salarios en promedio un 30% desde que se impuso el cepo cambiario.
Siguiendo este ejemplo, y con un sueldo total promedio de $ 7.260 se necesitaban a fines de 2011 poco más de 63 sueldos para comprar un departamento en Caballito de tres ambientes, con un valor por metro cuadrado de u$s 1.800. Esto representaba 5,3 años de ingresos. La misma propiedad cuesta hoy $ 972.000 y aunque el sueldo promedio subió hasta $ 9.200, se necesitan 105 salarios para pagarlo. Así, son necesarios 8,8 años de ingresos.
Para justificar la cuota de un crédito hipotecario necesario para adquirir esa propiedad, actualmente harían falta más de tres sueldos promedio, dada la relación que se exige en los bancos entre el valor de la propiedad y la cuota mensual de los préstamos destinados a la vivienda.

lunes, 27 de mayo de 2013

¿Cómo hacerse de dólares "legales" y a un precio más barato que el blue?


Quienes operan habitualmente en el mercado argentino se destacan por su enorme capacidad de adaptación a los cambios que impone la realidad, ya sean propios de la actividad como los establecidos por las autoridades de turno.
De eso pueden dar cabal testimonio quienes, "atrapados" por el cepo cambiario y, por lo tanto, imposibilitados de acceder al dólar en el circuito oficial, encontraron la manera de hacerse de divisas estadounidenses en forma legal.
Claro está que, para ello, deben pagar un precio bastante alejado de los $5,25 que fija el Banco Central para el "mercado único y libre", características que hace un buen tiempo ya no posee.
En efecto, a través de los bonos existen, al menos, dos maneras para poder acceder al dólar:
• Recurrir al "conta con liqui casero" para hacerse "ya" de billetes.
Comprar bonos y esperar al cobro de estos títulos.
Cabe señalar que, a diferencia de otras alternativas mucho más complejas -que requieren de cierto grado de sofisticación y contar con cuentas en bancos en el exterior- la primera opción es muy sencilla, ya que no requiere de "apoyo externo".
De hecho, apenas se necesita ser titular de una cuenta bancaria en moneda local y otra en divisas estadounidenses.
Desde un conocido banco nacional líder en el segmento minorista, su jefe de "Banca de Individuos" detalla a iProfesional cómo funciona el sistema:
1. Se debe contar con una cuenta en pesos y otra en dólares en un banco local, que muchas veces son ofrecidas en los denominados paquetes de productos.

2. Se ordena la compra de una determinada cantidad de bonos, que podría ser el Bonar VII (en la misma entidad bancaria o vía un agente o casa de bolsa), que cotiza a $915.
3. Mediante una simple transferencia, se acreditan los fondos correspondientes en pesos en una cuenta a su nombre en el banco o en esa casa de bolsa.
4. Se dejan transcurrir tres días hábiles -que es el plazo mínimo fijado por la Comisión Nacional de Valores- y, una vez cumplido el mismo, se da el mandato de venta pero, esta vez, en dólares (bajo la denominación AS13D), que cotiza a $105.
5. Una vez que se concreta dicha venta, se acreditan los dólares en la cuenta del banco local y así se completa la transacción.
Luego de concluida la operación se determina el tipo de cambio implícito -que surge simplemente de dividir ambos precios ($915/ $105)- que da como resultado 8,71 pesos.
A este valor debe sumarse la comisión del agente, por lo que el costo final para hacerse de divisas se eleva a unos $8,80 por dólar.
Así, el particular puede hacerse de billetes verdes legales y a una cotización más barata que la del blue ilegal.
Los bonos más usados
El listado de bonos que más se está utilizando en la actualidad y que concentra el interés de los inversores incluye el ya mencionado Bonar VII (AS13), el Boden 2015 (RO15) y el Bonar 2017(AA17).

Dado que todos ellos tienen su propia dinámica, la pregunta de rigor es, ¿qué valor del dólar resulta de esta sencilla operatoria que, en la jerga de la city porteña, se conoce como "dólar bono"?
En el caso de recurrir al Boden 2015 y al Bonar X surge un tipo de cambio de $8,69 y $8,74, respectivamente.
En estos dos últimos casos el "dólar implícito" también se ubica por debajo del paralelo.
Más allá del "ahorro" logrado, cobra relevancia el hecho de que la legalidad de la operaciónpermite manejar una contabilidad prolija y, además, resulta más segura que movilizarse con dinero a una cueva.
Muchos particulares se han ido sumando a ambas modalidades, la del "conta con liqui" casero y la de compra de bonos, aseguran los analistas a iProfesional.
"Esta operatoria viene creciendo de manera sostenida y en días de gran actividad puede llegar a mover mucho volumen", destaca a este medio un operador cambiario. 
Desde una de las más conocidas casas de bolsa porteñas, el responsable del área de títulos soberanos señala que "prácticamente el 100% de los bonos denominados con la ´D´ está calzado con operaciones en pesos".
Poca difusión
Esta operatoria es utilizada por empresas y en este último tiempo por más particulares que se han ido sumando. 
"El monto mínimo de inversión es muy bajo y esto facilita el acceso a una gran cantidad depersonas", asegura un operador.
La pregunta es, entonces, ¿por qué este mecanismo no ha cobrado mayor notoriedad? Los analistas señalan que se debe a un alto grado de desconocimiento por parte de los pequeños ahorristas.
Para Horacio Corneille, director de la Sociedad de Bolsa que lleva su nombre, la cantidad detransacciones podría ser aun mayor, pero siempre está el temor infundado a no poder retirar luego los billetes verdes.
"Hasta ahora no hemos tenido ningún problema para que los particulares cobren. Les interesa, sobre todo, a los que tienen pesos en blanco", aclara.
Una reconocida analista de la city porteña destaca que "es una transacción absolutamente legalque responde a las exigencias del Banco Central para las operaciones de contado con liquidación, en cuanto a la obligación de mantener los títulos en custodia durante tres días".
Otra de las cuestiones que hicieron que esta práctica antes no tenga mayor notoriedad está vinculada, justamente, con la evolución del precio de blue.
En efecto, es en este último mes cuando el billete se disparó hasta llegar a tomar una distancia de casi el 100% respecto al oficial. Al hacerlo, es decir, al ampliar la brecha, la compra en el circuito informal se hizo más cara que la plaza formal.
"Hoy por hoy se trata de la única vía legal que quedó disponible para comprar dólares casi al contado para atesoramiento. Por eso, en las últimas semanas, estamos abocándonos a difundirla entre nuestros clientes", explica un operador que pidió no ser mencionado.
Fuertes demandantes
Más allá de una gran cantidad de particulares que van "descubriendo" las ventajas de este sistema, los principales demandantes son las empresas que no pueden girar dividendos al exterior pero que prefieren conservar sus ganancias en dólares.
Pero, tal como se mencionara, el "conta con liqui" no es la única forma de acceder a los billetes verdes sin transgredir las normas cambiarias.
Existe otra, más económica, pero que requiere de una elevada dosis de paciencia. Se trata simplemente de comprar alguno de estos bonos y "olvidarse" que se los tiene.
En otras palabras, adquirir por ejemplo el Bonar VII y esperar a su vencimiento. En este caso, la "vigilia" será breve, pues el papel caducará el próximo 12 de septiembre.
Ese día pagará su último cupón de intereses, que serán del 3,5% en dólares, y restituirá todo elcapital invertido. Es decir, quien haya hecho una inversión de u$s100 dólares, recibirá u$s103,5 billetes de esa moneda.
Para calcular el dólar implícito actual que obtendrá quien compre el Bonar VII en estos días, se debe tener en cuenta su precio de mercado y dividirlo por su valor técnico al vencimiento (los mencionados u$s103,5). 

La cotización en bolsa ronda los $915. Ese es el precio que paga quien adquiere el derecho a cobrar aquel importe en el lapso de cuatro meses.
En este caso, el dólar implícito futuro de este bono (915/103,50) es de unos $8,74 por dólar.
Pero, al igual que en el caso del "conta con liqui", también es factible hacerse de dólares al vencimiento del Boden 2015 y el Bonar X, este último con vencimiento en abril 2017.
En estos casos, para determinar el dólar implícito se requiere algún cálculo relativamente más complejo, ya que deben tomarse en cuenta cada uno de los vencimientos de intereses y las correspondientes devoluciones de capital.
En el caso del Boden 2015 (cuyo precio es $786), dicho dólar implícito -para quien esté dispuesto a esperar a su vencimiento- es de $7,01.
En tanto, para el caso del Bonar X arroja una cifra cercana a los $6,16.
El porqué de la diferencia entre ellos se debe, entre otros factores, al riesgo que representacualquier operación financiera a mediano plazo.
Según Sabrina Corujo, economista de Portfolio Personal, "el Bonar VII es un título atractivopara comprar, al igual que todos los de corto plazo, como el Boden 2015 y Bonar X, entre otros, pues tiene una tasa atractiva en dólares, superior al 15% en esa moneda".
Para Eduardo Fernández, analista de Rava Sociedad de Bolsa, "el Bonar VII es la opción más conservadora, segura y recomendable para el pequeño inversor porque paga en dólares, ante de las elecciones (el 12 de septiembre) y con un plus de 3,5% de tasa de interés".
"Nosotros seguimos recomendando, de cara al mediano plazo, todos los títulos en dólares,porque el billete estadounidense tiene tendencia alcista", agrega el analista de Rava.
"El más riesgoso es el Global 2017 porque vence a más largo plazo y, justamente, por ello paga más tasa", concluye Fernández.
Estas alternativas financieras del mercado de capitales hacen posible proveerse de dólares de forma legal. Lo que no es poco en épocas de cepo. 
PARA ASESORIA SOBRE COMO OPERAR PARA LA COMPRA DE DOLARES LEGALES, ENVIENOS UN MAIL A cpnegociosinmobiliarios@gmail.com o llame a nuestros telefonos 02395 453182 o 02396 15 416731 
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viernes, 24 de mayo de 2013

“Precio”…nados por el dólar

Desde mi punto de vista el origen de todas las cosas, el móvil de tantos desencuentros es el precio de los inmuebles, el cepo es un condimento intenso y determinante, pero el precio es el tema a tratar. 

Por Ing. Gustavo Ortolá Martinez 


El diagnóstico y el tratamiento son procedimientos fundamentales para enfrentar y resolver las enfermedades. 

En nuestro mercado inmobiliario actual creo que hemos enfrentado muy mal la afección que estamos padeciendo desde hace casi dos años, primero porque hemos errado el diagnostico y segundo porque no la hemos tratado. La enfermedad mal diagnosticada y no tratada deriva en un muy mal pronóstico y si de pronósticos hablamos, preferiría cambiar el rumbo de la realidad actual inmobiliaria en la que estamos sumergidos. 

Desde mi punto de vista el origen de todas las cosas, el móvil de tantos desencuentros es el precio de los inmuebles, el cepo es un condimento intenso y determinante, pero el precio es el tema a tratar. 

Hoy no hay forma de valuar los inmuebles usados, no hay precios, no hay mercado. Para definir el precio de un inmueble recurrimos a distintas estrategias, entre las más utilizadas la de precio de reposición y la de valores comparables. Analicemos la aplicación de ambos procedimientos de valuación en el contexto actual. 

La ponderación por valores comparables en un mercado que no tiene actividad y no tiene moneda de cambio o referencia nos lleva a conclusiones inexactas y falsas, en nuestro caso nos produce una realidad sobrevaluada de los activos. 

La lógica que un inmueble nuevo debería tener un valor mayor que el mismo usado, ubicado en la misma localización, es una realidad que hoy está desfigurada cuando observamos que una propiedad usada es más cara que producirla a nuevo en el mismo lugar. 

En un contexto de variación cotidiana de costos, deberíamos utilizar el método del valor de reposición para valuar los inmuebles y aplicarle el efecto ajuste por el uso, supongamos un veinte por ciento de diferencia entre un inmueble nuevo y el mismo usado. 

Hoy producir un metro cuadrado en altura vendible en la Ciudad de Buenos Aires, según el último índice de Abril de 2013 de Reporte Inmobiliario cuesta $6.474, que sumados a los costos indirectos, honorarios e impuestos podría alcanzar un valor de $8.120 por metro cuadrado vendible. Debemos adicionarle a esto la tierra, para dimensionarla utilicemos la regla de los tercios, es decir la tierra como un tercio del valor total del metro cuadrado vendible nos dará un valor de incidencia de $4.060 por metro cuadrado y un valor total final de venta del producto de $12.180. Podemos manejar un rango de más menos un 25% de este valor para aplicar este cálculo en las distintas ubicaciones de la ciudad, excluyendo las súper Premium. Es decir que estamos hablando de un valor aproximado incluyendo los márgenes del desarrollador de $15.000 por metro cuadrado vendible, algo parecido a unos U$1.500 dólares para los que recuerdan aquellos entrañables billetes con los que realizábamos nuestras transacciones en el pasado. Tomando un 20% de diferencia con el usado podríamos inferir que el usado debería estar valuado en $12.000 unos U$1.200 por metro cuadrado. 

Siguiendo los indicadores de Reporte Inmobiliario, si observamos el valor promedio de venta de departamentos usados de 3 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires para el 2013 es de U$2.000 es decir un 40% de sobre valor que lo que nuestro análisis arroja. 

Trataré de buscar entonces otro camino para poder dimensionar el valor de los inmuebles usados de la Ciudad de Buenos Aires para ver si puedo verificar semejante desvío en las cifras. 

He tratado de buscar algún elemento de la economía real que nos permita evaluar la evolución de los precios de los inmuebles, su relación con el dólar y la inflación. Mi pasado como funcionario de McDonald´s Argentina me ha condicionado a aplicar para el análisis el conocido índice Big Mac, un indicador internacionalmente utilizado para evaluar la competitividad cambiaria de los países. En el caso de Argentina, lamentablemente no podemos usar este índice porque el precio de este combo no fue arbitrado libremente por la compañía de los arcos dorados sino que su precio ha sido la resultante de un trabajo en equipo de la empresa con la participación de la Secretaría de Comercio Interior de la Nación. Pero para sortear este inconveniente, tomemos el Combo del cuarto de libra, comparable histórico en precio, y veamos su evolución en relación a las propiedades. 

En la siguiente tabla se resume la evolución de los precios del combo, la evolución del precio del dólar y la evolución de los precios de venta del metro cuadrado en Barrio Norte y sus relaciones. 


En la planilla hemos registrado la evolución del precio del combo del cuarto de libra en pesos y dólares y el metro cuadrado de un departamento estándar de 3 ambientes en Barrio Norte desde el 2.006 a la actualidad. 

Es decir que comprar un metro cuadrado en Barrio Norte en el 2.006 equivalía a 283 combos y hoy a 445, un 57,2% más de combos. Mientras tanto la progresión del precio del combo en dólares fue de un 5,9% pasando de 4,25 dólares por combo a 4,50. 

Si aplicáramos este incremento sobre el valor del metro cuadrado del año 2.006, hoy tendríamos un valor de metro cuadrado promedio para los usados del ejemplo de U$1.271. 

Si comparamos la interpretación de valores del método de reposición y del método del cuarto de libra, veremos que hay similitudes en los valores alcanzados y una conclusión sustantiva: los precios de venta del metro cuadrado usado deberían estar entre un 35 y un 40% por debajo de lo que hoy se pretende percibir por ellos. 

Los ciclos marcan cambios y nuevas reglas. Estamos transitando un nuevo ciclo y con esto debemos considerar las nuevas hipótesis de contexto: el mercado se transa en pesos, los valores deben ajustarse a la realidad actual, el mercado se parece cada vez más a un mercado de consumidores, a lo sumo de “inversumidores” que compran con ahorros y excedentes mensuales para poder usar en el futuro o revender. 

Podemos elegir la forma del acomodamiento a seguir: a la americana, sincerando los precios de un día para el otro y empezando el nuevo ciclo con dolor y pérdidas pero estableciendo una base para recrear el mercado inmobiliario; o a la española, padeciendo la baja a largo plazo y conviviendo con el problema, sufriendo las noticias y consecuencias por tiempo indeterminado. 

No somos ni España, ni Estados Unidos, no tenemos un modelo de negocios que haya sido apalancado por el crédito, el dolor será de los que invirtieron esperando multiplicar el ciclo para siempre, pero hay lugar para volver a salir. 

El diagnostico del problema son los precios; el tratamiento el sinceramiento, ajuste y la creación de un mercado en pesos orientado a los consumidores. 


Ingeniero Gustavo Ortolá Martinez
gustavo@ortola.com 
www.gorealestate.com.ar
@gorealestatearg 

miércoles, 22 de mayo de 2013

Departamentos chicos: las estrellas del mercado



Se venden con más rapidez aun en tiempos complicados y son el primer escalón para acceder a la vivienda.

Frente a la retracción del mercado inmobiliario, los departamentos chicos son los que motorizan hoy el sector. Para una buena parte de la demanda insatisfecha es muy importante dar este primer paso y adquirir un monoambiente, que seguramente contará con algún amenity y áreas comunes para realizar alguna actividad. Desde luego que estas construcciones responden a razones demográficas, pero también económicas.
La primera refiere que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el 32% de las viviendas están ocupadas por una sola persona, y la segunda indica que por ser unidades de menor superficie los valores son más accesibles para la demanda. Con lo que se abre el acceso a la vivienda a ciertos sectores de la clase media, que tienen ahorros y pueden pagar una cuota. A su vez, como la mayor retracción se generó, hasta ahora, por la imposibilidad de comercializar en dólares, la nueva alternativa "permite plantear una planificación financiera prescindiendo de lo que suceda con el tipo de cambio, ya que toda la operatoria es en pesos", sostiene Mario Gómez, titular de Le Bleu Negocios Inmobiliarios.
Así se accede a una unidad monoambiente o a otra de dos ambientes haciendo un aporte inicial en pesos, para lo que pueden utilizar los ahorros acumulados y el resto abonando en cuotas mensuales ajustadas al ritmo de la inflación por el índice de la CAC. Desde el punto de vista de los desarrolladores, "las unidades chicas han sido de gran interés por usuarios e inversores como refugio de ahorro históricamente, por la facilidad de alquilarlas o venderlas, máxime si están en lugares estratégicos de la ciudad", comenta Andrés Brody, socio de la desarrolladora Brody Friedman. Y luego añade: "En Palermo Hollywood, por ejemplo, nuestra firma lanzó recientemente un proyecto pensado con esa tipología. Son unidades versátiles para su uso y muy dinámicas para su venta". Además de ofrecer los servicios comunes. De todos modos, Andrés Brody considera que, en general, "es mejor negocio construir edificios grandes y no chicos, es decir, emprendimientos superiores a los 5000 m2, ya que los edificios grandes tienen más prestaciones adicionales que uno pequeño. Además prevalecen los efectos económicos del negocio, como bajar el costo del proyecto debido a la escala de contratación, la utilización de partes comunes -hall de entrada, caja de escaleras y ascensores, entre otros rubros- y la futura seguridad que se reparte entre más unidades". Finalmente analiza: "El auge de esta tipología hoy responde a la necesidad de abastecerse de los compradores, que son inversores o usuarios de su primera vivienda". Por su parte, Juan Ignacio Mel, de Mel Propiedades, comparte la idea: "La adquisición de una unidad chica implica menor riesgo cambiario". Y a la vez admite que "los departamentos más amplios no son, desde hace tiempo, el objetivo de construcción de los nuevos desarrollos porque son más caros para el inversor al tener más m2. Es más dinero de aporte en capital inicial y en cuotas para el comprador, y si se venden al final de la obra tienen un período de venta más extenso que los dos ambientes".
Lo cierto es que el momento que atraviesa el sector es muy complejo, pese a que existen algunos segmentos que ayudan a darle cierto ritmo. La construcción se encuentra afectada, reflejándose en la disminución de pedidos para construir, porque "los costos complican el panorama por la variación que experimentan y es muy difícil mantener los valores", dice Graciela Muradas, gerente de Toribio Achával. Y agrega: "Los desarrolladores consideran que las unidades pequeñas ofrecen una posibilidad de comercialización más fluida. Para los inversores como para el usuario en general significa la oportunidad de colocar sus ahorros en inmuebles como un refugio seguro de su capital".
Con respecto a la estructura de los edificios hay que considerar que los bajos se realizan en los casos en que el Código de Planeamiento Urbano no permite mayor altura. Vale recordar la frase del economista alemán Ernst F. Schumacher, que se puede aplicar en este caso: Lo pequeño es hermoso. Lo que de algún modo sintetiza el concepto de Mario Gómez: "Pensando en usuarios e inversores, los desarrolladores procuran ofrecer unidades con bajos niveles de expensas, con amenities de buen nivel que no generen grandes gastos, construcciones con materiales nobles y con bajo costo de mantenimiento. Naturalmente que lo más conveniente es comprar en pozo. En general se aporta un 40% de anticipo y el resto se abona en 22 cuotas reajustables por el índice de la CAC, todo en pesos, mientras se construye el edificio, con un valor total inferior al que se paga una vez terminada la vivienda".
Para Marcela Genta, titular de la firma homónima, "el developer tiene más oportunidad de beneficio si compra un lote con incidencia de 500 a 650 dólares para emprendimientos chicos. Hoy, la tipología no es un inconveniente para la construcción, el problema es la inflación", sostiene.
Mario Gómez dice que "en tiempos de crisis, las unidades que mejor se venden son las chicas y las premium, porque son las dos puntas de un mercado atomizado que busca dos segmentos de la demanda con necesidades diferentes y concretas". Mientras que Graciela Muradas explica que existe "una expansión hacia barrios en los que los edificios altos de departamentos no son tan comunes". Gómez añade: "Principalmente esto sucede por el costo de los terrenos que resultan más accesibles, ubicados en lugares donde es posible encontrar propietarios que acepten trueque del terreno por metros cuadrados a construirse. Así no hacen falta dólares para la compra de la tierra y se impulsan zonas más dinámicas como Núñez. Saavedra, Coghlan, Colegiales, Villa Pueyrredón y Villa del Parque".

VALORES EN PESOS

En estos días parece complicado determinar valores. Varían según las características y los servicios que ofrecen, pero también según el barrio. Por ejemplo, en Núñez un fideicomiso al costo, con 48 unidades monoambientes y cocheras optativas, el precio se calcula desde 399.000 pesos. Algo similar, pero en Villa del Parque, en unidades monoambientes divisibles y dos ambientes, el precio ronda los 727.913 pesos. En Villa Urquiza, un edificio de cuatro pisos con terraza y 16 unidades funcionales, dispuestas en seis monoambientes, cuatro de un dormitorio con balcón y seis dúplex de un dormitorio, parten de los 15.000 pesos el m2.

CÓMO DINAMIZAR LA ACTIVIDAD

En busca de respuestas
  • 1 Negocios : las unidades chicas las eligieron usuarios e inversores como refugio de ahorro, por la facilidad de alquilarlas o venderlas, en particular en lugares estratégicos.
  • 2 Efecto : hoy, la tipología no es un inconveniente para la construcción, el problema es la inflación.
  • 3 Dato : existe una expansión hacia barrios en los que los edificios altos no son tan comunes.
  • 4 Otros barrios : en este segmento del mercado se impulsan zonas como Núñez. Saavedra, Coghlan, Colegiales, Villa Pueyrredón y Villa del Parque


Fuente:

Invierta en propiedades, llame a:

Boleto de Compra Venta (2da parte)




He tenido oportunidad de ver muchísima gente convencida de que es “dueña” de su propiedad pero a la hora de ver su documentación está muy “flojita de papeles”.
De hecho, y jurídicamente hablando, a veces no tienen nada.
Por eso voy a dedicar la primer parte de este artículo a explicar un poco hasta dónde sirve un boleto de compraventa y en la segunda parte de qué se tratan las famosas “cesiones de boleto” (y algunos trucos para descubrir las “truchas”).
Pero vamos por partes y empecemos por el principio.

Para que alguien tenga el derecho de propiedad pleno y absoluto(vamos a hablar acá sólo de las propiedades inmuebles, y no de los autos u otras propiedades, que tienen regulaciones diferentes)necesita tener la documentación correcta, a la que en éste caso se la llama “escritura”.
La escritura es un contrato mediante el cual el dueño de una propiedad se la vende a otra persona y tiene varias formalidades que la ley obliga a cumplir.
Una de ellas es que tiene que hacerse sí o sí en una escribanía y debe intervenir un escribano, con lo cual tenemos una primer gran definición: si alguien tiene un documento que no está hecho por un escribano no es una escritura.
En general es bastante cara (hay que pagar honorarios del escribano, algunos impuestos, agrimensor, certificados, etc.) y requiere una serie de pasos previos que impiden hacerla en forma inmediata (una escritura muy rápida puede demorar un par de semanas).
La escritura es un documento “público” por dos grandes razones: por un lado está hecha por una persona (el escribano) a la que la ley específicamente le da la autoridad exclusiva de realizarla, y por otro, una vez firmada se inscribe en un registro público estatal, precisamente llamado Registro de la Propiedad, en el que se anotan todas las propiedades con sus titulares.
Recién ahí, cuando la escritura está inscripta, puede decirse que el titular es el dueño pleno de la propiedad.
Sin embargo, antes de hacer la escritura, el vendedor y el comprador pueden hacer un contrato privado en el que se comprometen a transferir la propiedad por determinado precio pagadero de determinada manera en determinado plazo.
A ése contrato se lo llama “boleto de compraventa”.
Como dije, es un contrato “privado” (y no público como la escritura), pueden hacerlo las partes directamente (sin necesidad de que intervenga un escribano) y es mucho menos formal y solemne que la escritura.
Además de vendedor, comprador, propiedad, precio y forma de pago, el boleto de compraventa tiene que tener la obligación de hacer la escritura.
Por eso se dice que el boleto es un contrato por el cual las partes se obligan a firmar otro contrato (la escritura).
Mientras no se pase del boleto a la escritura, la operación se mantiene como un negocio privado entre vendedor y comprador, completamente ajeno al resto de la sociedad (acreedores, herederos, etc.).
Por muchas razones mucha gente no hace la escritura en el momento (generalmente por falta de plata, a veces porque surgió una complicación burocrática en el medio, etc.) y luego se deja estar, con lo que pasan años en los que sólo tiene el boleto.
Como tantas cosas en la vida, “mientras no pasa nada no pasa nada pero cuando pasa pasa”.
¿A qué me refiero?
A que el paso del tiempo suele generar innumerables situaciones que dificultan, encarecen o directamente impiden la escrituración.
Algunas posibilidades:
1.- El vendedor se muere y no se conoce a los herederos o éstos no quieren firmar porque desconocen la venta o sí quieren firmar pero están inhibidos por alguna deuda o viven en otro país o estaban distanciados del fallecido.
2.- El vendedor se separa de hecho o se divorcia y el ex cónyuge no quiere firmar la escritura o no está ubicable o está inhibido o murió.
3.- El vendedor se endeuda y lo inhiben o le embargan la propiedad y hay que pagar para escriturar.
4.- El vendedor se muda y no se lo puede ubicar.
5.- El comprador se muere y los herederos no saben como ubicar al vendedor.
6.- Se hace alguna construcción que no se declara y al momento de escriturar surge una multa muy onerosa.
Etc., etc.
Por todo eso es tan importante hacer la escritura cuanto antes.
Autor: Ramiro René Rech
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lunes, 20 de mayo de 2013

Descalabro en el mercado inmobiliario: causas detrás del blanqueo




A pesar de haber sido anunciado hace apenas una semana, mucho se ha escrito ya sobre el blanqueo de capitales propuesto por el Gobierno.
De la misma manera, en la calle la gente se pronuncia a favor o en contra, y al tocar el tema y establecer las verdaderas razones de la propuesta, diversos argumentos surgen desde oficialistas y opositores.
Pero la sorprendente propuesta podría tener que ver con una simple razón que muchos, por diversos motivos, niegan o no alcanzan a comprender: corresponde más bien a un manotazo de ahogado del Gobierno, que trata de corregir las consecuencias negativas que el cepo cambiario ha producido en el mercado inmobiliario en particular y en la economía en general. Con esto, de alguna manera el oficialismo está buscando corregir las externalidades negativas que dicha medida ha producido en el sector inmobiliario, generando una parálisis en cuanto a las operaciones comerciales que no se veía desde el año 2002, cuando la salida de la convertibilidad provocó también una parálisis que luego pudo ser revertida por el arrastre del crecimiento económico de aquel entonces.
MERCADO INMOBILIARIO: NEGACIÓN Y CONSECUENCIAS
En agosto del 2012, en la columna titulada Ladrillos y dólar: el fin del reinado, decía que:
“…el auge de las propiedades es cosa del pasado, y a partir de ahora los ladrillos podrían bajar del pedestal del que gozaron desde poco tiempo después de la salida de la convertibilidad”.
En aquel entonces, esta postura fue muy discutida, esgrimiendo la falta de alternativas de inversión existentes, que haría que la demanda de propiedades se mantenga constante de parte de aquellos inversores que seguirían buscando refugiarse en “ladrillos” para eludir con ello la erosión que la inflación causaba sobre sus ahorros.
Ya en octubre de 2012, en otra columna sobre el tema llamada Sube y baja: qué pasa con el precio de las propiedades, llegaba a la siguiente conclusión:
“Los precios (de las propiedades) podrían seguir subiendo en moneda blanda y bajando en moneda dura, para confusión de los compradores y vendedores que deberán abandonar la parálisis actual cuando las necesidades lo impongan”.
Luego, la suba del dólar blue se aceleró a partir de enero de este año y los vendedores que habían comenzado a pesificar el precio de los inmuebles en venta tuvieron que volver a dolarizarlos para no quedar desactualizados de un mes a otro (o de una semana a otra, dada la violencia del alza), y la parálisis se adueñó nuevamente del mercado inmobiliario, pero esta vez de manera más intensa.
Según lo expresado por Reporte Inmobiliario, la caída en las escrituras de compraventa acumuladas del primer trimestre de 2013 comparadas con el mismo período de 2012 es del -41%, mientras que si lo comparamos con 2011 (cuando el cepo aún no existía) llega casi al -50%.
Faltando menos de 20 días para que se cumpla el segundo semestre del año, se cree que los números acumulados para 2013 profundizarán aún más esta caída libre, agudizando la crisis del sector inmobiliario que fue, durante toda la década pasada, uno de los motores del crecimiento que ahora parece haberse detenido de golpe.
UNA LUZ DE ESPERANZA: LOS NUEVOS EMPRENDIMIENTOS EN PESOS
Pero la suba del dólar blue trajo otra distorsión al mercado: históricamente, los precios de los departamentos usados eran 15 o 20 por ciento más baratos que los nuevos, mientras que hoy esa relación se invirtió, y se consiguen unidades a estrenar hasta 15 o 20% más baratas que otras similares usadas.
Esta situación se da gracias a que los costos de la construcción (como el resto de los precios de la economía local) aún no se han ajustado al alza del dólar paralelo, con lo cual el costo de construir ha caído cerca de un 50% desde principios de año, medido en divisa americana.
Aquellos que tienen dólares en su poder ven ahora que los mismos valen de golpe un 50% más en términos de insumos para la construcción, y deciden con ello tomar el riesgo de cambiar los mismos a pesos y comenzar desarrollos inmobiliarios orientados a la clase media y media baja, apostando a que los dueños de los departamentos usados seguirán resistiendo la baja de precios durante un tiempo, por lo cual sus emprendimientos lucirán más atractivos en términos relativos.
Este fenómeno produjo un inesperado ingreso de capitales (inversores que habían sacado su dinero del país y comenzaron a traerlo al detectar esta posibilidad de inversión), lo que se ve reflejado en la caída del “contado con liqui” (que es el costo de sacar dinero del país a través de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires) y del costo del “cable” en casas de cambio (costo de sacar dinero eludiendo los controles del Banco Central), que bajó del 7 al 2,50% en pocas semanas.
El Gobierno, al detectar esto, ha visto la oportunidad de arreglar el descalabro que el cepo cambiario ha producido en el mercado inmobiliario al estimular mediante el blanqueo el ingreso de capitales a utilizarse no tanto para la compra venta de unidades usadas sino más bien en nuevos emprendimientos inmobiliarios.
En caso de tener éxito esta medida (éxito para el Gobierno sería un blanqueo de capitales en el orden de los 3000 millones de dólares), el efecto positivo sería doble: por un lado reactivaría el mercado de la construcción y por el otro pondría un techo a la suba del dólar blue, al aumentar la oferta vía los Cedin.
Pero la desconfianza y algunas desprolijidades cuando aún resta conocer la letra chica de la propuesta ponen en duda que las acciones lleguen a buen puerto.
En menos de 3 meses, con los resultados de los dólares “blanqueados” sobre la mesa, sabremos qué nos depara el futuro inmediato para la economía en su conjunto.
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