Entrevista para Periodico "El Oeste sobre el Mercado Inmobiliario"

¿Como se encuentra el mercado inmobiliario hoy?

El sector inmobiliario atraviesa un momento de cambios signados por la pretendida pesificación, derivada del cerrojo cambiario, que impactó en un negocio que estaba muy dolarizado.

La situación se encuentra con distintas expectativas según los actores del mercado. Los profesionales inmobiliarios que comercializamos propiedades usadas, sabemos que el escenario está "difícil y hay un párate", mientras que los responsables de desarrollos edilicios, sostienen que es un momento de transición necesaria tras la pesificación del mercado, y siguen construyendo.

El mercado inmobiliario es uno de los que más sufre los sobresaltos cambiarios. Ocurrió en 2002, con una drástica baja de precios en dólares de las propiedades, y en forma más moderada en el último año y medio, con la irrupción del dólar informal.

¿El dólar blue es el culpable de todo, o es la economía que esta complicada?

Si bien el mercado del dólar blue es pequeño, tiene un gran impacto sobre la economía real, las decisiones de ahorro e inversión, y las expectativas de la gente.

Cuando la economía se desacelera, los precios de todos los activos inmersos en el país bajan.

El dólar Blue subió en un año más del 100%, respecto del oficial, con una inflación del 25%.

Es bueno recordar que en realidad no es el dólar el que se aprecia, sino que se deprecia el valor del peso argentino, y esto esta relacionado con la economía y con falta de alternativas de inversión para proteger nuestros ahorros de la inflación.

En el año 2013 el plazo fijo sigue pagando una tasa de interés del 12 al 16% anual, mientras que el blue rento más del 30% solo en 2013. A la hora de optar entre un activo u otro, los inversores prefieren desarmar posiciones de plazo fijo, pero de ninguna manera vender el blue.
Esto genera efectos muy nocivos para la actividad económica. En el imaginario del inversor, esta la sensación que el dólar blue seguirá aumentando y no se desprenden de este activo. Como consecuencia de ello retrasa consumo e inversiones, pensando que mañana todo será más barato en dólar blue. Esto nos está llevando a una fuerte desaceleración económica, con ventas muy retraídas en los comercios y servicios.

¿Cómo reaccionaron los vendedores y compradores de inmuebles?

Tras surgir esta brecha de precios entre dólar oficial y blue, el mercado tiene que acomodarse rápidamente para poder seguir operando, entonces surgió como primera alternativa “partimos la diferencia” frase periódicamente citada en muchas negociaciones, lo que dio origen al “dólar inmobiliario” o “dólar celeste” por ser un intermedio entre oficial y blue.

Esa fue la “solución instantánea” que encontró el mercado, para que tanto el oferente como el demandante no absorban el 100% de la diferencia.

Pero lógicamente el vendedor plantea: “vendiendo mí propiedad, obtengo un 50% menos de dólares que hace un año”; a su vez el comprador replica: “estoy pagando un 50% más la unidad en pesos, de lo que la pagaba hace un año, y mi economía está atada al peso”; por lo tanto, la decisión se retrasa.

Mientras la diferencia del dólar oficial al libre, fue de 2 o 3 pesos, el mercado convalidó esta solución, hoy con un dólar libre de 10 pesos, y en aumento,  el comprador, no se decide o no llega a comprar y el vendedor retira su propiedad de la venta, hasta ver donde se detiene el blue.

El dólar inmobiliario no hizo más que “promediar” dos pensamientos bien marcados:

1) El mercado inmobiliario debe ajustarse al valor del dólar billete, ya que es un mercado dolarizado.

2) El mercado inmobiliario debe ajustar su valor de acuerdo al poder adquisitivo e ingreso de la economía argentina.

Entonces para poder ver hacia donde se ajusta el mercado en el mediano y largo plazo, hay que definirse por alguna de las dos opciones, las dos opciones tienen iguales condiciones de verdad, en mi opinión el mercado va a migrar hacia el segundo punto, ya que ante una economía casi 100% pesificada, y ajustada por la inflación o ajustada a la cotización del dólar oficial (importaciones-exportaciones-mercado financiero) es lógico que el valor de un inmueble mantenga una correlación con el poder adquisitivo de la demanda, que claramente se opera en pesos y con ajustes sobre la inflación, y de ninguna manera se ve afectado por la cotización del dólar informal.

¿Entonces las propiedades van a bajar de precio?

Mientras el USD “libre” siga subiendo como ha subido, las propiedades en USD bajarán.

Si uno se pregunta ¿Puede una propiedad cotizada en USD 100.000 ($440.000) el año pasado, estar costando en este momento USD 100.000 ($1.050.000)?.

No, no puede. Nadie puede pagar este aumento. Los salarios no subieron de la misma forma y utilizar un crédito hipotecario como ayuda, tampoco sirve. Recordemos que la suba se puede dar por dos factores. Suba real de salarios (Argentina 2002/2009) o por apalancamiento crediticio (USA y Europa pre-crisis). Por ende, los precios en USD deben bajar. Por eso se vende menos. Porque los propietarios no quieren aceptar la baja de los precios en USD.

Mal que les pese a los vendedores, los precios están cayendo y lo seguirán haciendo hasta que el dólar detenga su racha alcista, y las propiedades encuentren un valor de equilibrio en “moneda dura” que se acerque un poco más a la actualidad económica de nuestro país.

Entiendo a los propietarios que quieren vender cuando dicen “no voy a regalar mi propiedad” y el consejo es “no la venda y póngala en alquiler”, ya que en el caso de las propiedades usadas, los dueños quieren dólares arriba la mesa y así se complica la situación para los compradores.

Igualmente hay que aclarar que nadie regala nada, están complicados los propietarios que compraron después del 2009 y quieren obtener una diferencia entre el precio pagado y el de venta, los que compraron antes de ese año harán una diferencia entre ambos precios.

¿Qué pasa con los créditos hipotecarios?

Este encarecimiento de las propiedades usadas también le dio una estocada final a los créditos hipotecarios, ya que ahora el préstamo a solicitar (en pesos) es sustancialmente mayor.

Y para los que aún persisten en su intento de apalancar parte de una compra con financiamiento bancario, las cuotas mensuales resultan ser bastante más elevadas respecto a las de épocas pre-cepo, y los pocos que en la actualidad aparecen son realmente mucho menores del precio promedio de comercialización de una vivienda familiar.

¿Y el campo en que situación esta?

Casi igual que el mercado de propiedades urbanas, los precios no pueden mantenerse en dólares como hace 1 año atrás, casi no hay vendedores, pero vienen de 3 años donde los cultivos no han dado el rendimiento económico de otros años, por lo tanto los grandes jugadores se retiran, y se están sincerando los precios, tanto para la compra, como para los alquileres.

¿Qué significa el blanqueo propuesto por el gobierno?

Es una decisión del gobierno donde se puede comprar un instrumento financiero, sin decir de donde se sacó el dinero. Se pone blanco sobre negro un problema muy serio de nuestra economía, que es la informalidad.

El Estado te invita a blanquear dinero del circuito informal. Te ofrece que inviertas en el mercado inmobiliario, o que lo uses para lo que te venga en gana, comprando un certificado y vendiéndolo en el mercado. Para esta segunda instancia, hay que pensar en perder el 15%, que es la perdida de paridad del certificado.

¿Es buena esta medida?

.- Hacer un blanqueo es premiar al que estuvo fuera de la ley, no es buena.

¿Será un éxito?

En el año 2009 fue un éxito, se trajeron U$S 4.000 millones de dólares. En la actualidad, los que fueron desprolijos y no manejaron correctamente su economía blanca y negra, deberían ingresar al blanqueo. De no hacerlo, una inspección de la AFIP le podría salir mucho más caro. Hay muchos inversores que tienen dinero no declarado en el exterior, debajo del colchón o en las cajas de seguridad y podrían aprovechar el blanqueo para traer dólares, y comprarles una propiedad a sus hijos. El blanqueo llega para ordenar, el desorden del emprendedor local, que incursionó en la economía blanca y negra.

¿Entonces las propiedades pueden subir?

No creo que aumente el valor de las propiedades en dólares, aunque podría darle mayor cantidad de transacciones y ganar liquidez.

¿Es negocio invertir en propiedades hoy?

Luego de la crisis de 2001, quien compro propiedades inmobiliarias vio aumentar su valor no solo en pesos, sino también en dólares, pero actualmente por liquidez y brecha ascendente, el dólar billete renació como competidor para la inversión inmobiliaria, reduciendo drásticamente los interesados en participar del negocio inmobiliario. Sin embargo, dependiendo del horizonte que maneje cada inversor, la inversión inmobiliaria tiene sustentabilidad, no es lo mismo el corto, que el largo plazo.

La gente está invirtiendo en fideicomisos al costo que garantizan al desarrollador una actualización de la venta a través de índices como el de la construcción y al comprador la seguridad de que está comprando a un valor de mercado pesificado.

Hoy sigue siendo buen negocio comprar desde pozo a desarrolladores inmobiliarios de calidad reconocida, ya que se puede acceder a propiedades al costo, en cuotas y en pesos.

En capital son un éxito la venta de cocheras desde pozo ya que la renta es muy buena, y siempre se esta revalorizando la propiedad.

¿Qué alternativas de inversión inmobiliaria podes ofrecer?

Las propiedades desde pozo en pesos, pueden ser departamentos o cocheras en capital federal.

También terrenos, loteos o casas en esta ciudad, siempre que el vendedor sea coherente con la actual coyuntura y sepa que los dólares ya no se consiguen, y la cotización del blue es prohibitiva para la mayoría de los personas interesadas.

El vendedor que sepa entender el mercado va a poder vender en pesos, el que quiera dolares, puede tener suerte en conseguirlos pero rebajando sus pretensiones en un 20 o 30 % sobre el valor exigido.

¿Cómo publicitas tus servicios, donde podemos encontrarte?

Quiero agradecerte la oportunidad que me das de expresar mi opinión sobre el mercado inmobiliario, y comentarte que estoy acercando a mis clientes y usuarios una nueva forma de previsualizar las propiedades o alquileres en Carlos Casares a través de Internet, por ahora mediante la plataforma de Facebook, que me parece una de las aplicaciones web mas poderosa para llegar a la gente, y entrar en comunicación con ellos, claro que próximamente estará habilitada una pagina oficial, pero basamos nuestra campaña de marketing y previsualización de productos inmobiliarios principalmente a través de la red social de Facebook.

Solo hay que buscar en Facebook o Google “Carlos Pérez Negocios Inmobiliarios” y encontraras todos nuestros servicios, pudiendo también llamar por teléfono a los números 02396 15 416731 / 02395 453182 o visitarnos personalmente en José María Paz 174 en nuestra ciudad, o escribirnos cpnegociosinmobiliarios@gmail.com

Nuestros sitios de comunicación son:

 https://www.carlospereznegocios.com.ar/
https://www.facebook.com/CarlosPerezNegociosInmobiliarios
https://twitter.com/cpnegociosinmob
http://www.youtube.com/user/CarlosPerezNegocios
http://carlospereznegociosinmobiliarios.blogspot.com.ar/