He tenido oportunidad de ver muchísima gente convencida de que es “dueña” de su propiedad pero a la hora de ver su documentación está muy “flojita de papeles”.
De hecho, y jurídicamente hablando, a veces no tienen nada.
Por eso voy a dedicar la primer parte de este artículo a explicar un poco hasta dónde sirve un boleto de compraventa y en la segunda parte de qué se tratan las famosas “cesiones de boleto” (y algunos trucos para descubrir las “truchas”).
Pero vamos por partes y empecemos por el principio.
Para que alguien tenga el derecho de propiedad pleno y absoluto(vamos a hablar acá sólo de las propiedades inmuebles, y no de los autos u otras propiedades, que tienen regulaciones diferentes)necesita tener la documentación correcta, a la que en éste caso se la llama “escritura”.
La escritura es un contrato mediante el cual el dueño de una propiedad se la vende a otra persona y tiene varias formalidades que la ley obliga a cumplir.
Una de ellas es que tiene que hacerse sí o sí en una escribanía y debe intervenir un escribano, con lo cual tenemos una primer gran definición: si alguien tiene un documento que no está hecho por un escribano no es una escritura.
En general es bastante cara (hay que pagar honorarios del escribano, algunos impuestos, agrimensor, certificados, etc.) y requiere una serie de pasos previos que impiden hacerla en forma inmediata (una escritura muy rápida puede demorar un par de semanas).
La escritura es un documento “público” por dos grandes razones: por un lado está hecha por una persona (el escribano) a la que la ley específicamente le da la autoridad exclusiva de realizarla, y por otro, una vez firmada se inscribe en un registro público estatal, precisamente llamado Registro de la Propiedad, en el que se anotan todas las propiedades con sus titulares.
Recién ahí, cuando la escritura está inscripta, puede decirse que el titular es el dueño pleno de la propiedad.
Sin embargo, antes de hacer la escritura, el vendedor y el comprador pueden hacer un contrato privado en el que se comprometen a transferir la propiedad por determinado precio pagadero de determinada manera en determinado plazo.
A ése contrato se lo llama “boleto de compraventa”.
Como dije, es un contrato “privado” (y no público como la escritura), pueden hacerlo las partes directamente (sin necesidad de que intervenga un escribano) y es mucho menos formal y solemne que la escritura.
Además de vendedor, comprador, propiedad, precio y forma de pago, el boleto de compraventa tiene que tener la obligación de hacer la escritura.
Por eso se dice que el boleto es un contrato por el cual las partes se obligan a firmar otro contrato (la escritura).
Mientras no se pase del boleto a la escritura, la operación se mantiene como un negocio privado entre vendedor y comprador, completamente ajeno al resto de la sociedad (acreedores, herederos, etc.).
Por muchas razones mucha gente no hace la escritura en el momento (generalmente por falta de plata, a veces porque surgió una complicación burocrática en el medio, etc.) y luego se deja estar, con lo que pasan años en los que sólo tiene el boleto.
Como tantas cosas en la vida, “mientras no pasa nada no pasa nada pero cuando pasa pasa”.
¿A qué me refiero?
A que el paso del tiempo suele generar innumerables situaciones que dificultan, encarecen o directamente impiden la escrituración.
Algunas posibilidades:
1.- El vendedor se muere y no se conoce a los herederos o éstos no quieren firmar porque desconocen la venta o sí quieren firmar pero están inhibidos por alguna deuda o viven en otro país o estaban distanciados del fallecido.
2.- El vendedor se separa de hecho o se divorcia y el ex cónyuge no quiere firmar la escritura o no está ubicable o está inhibido o murió.
3.- El vendedor se endeuda y lo inhiben o le embargan la propiedad y hay que pagar para escriturar.
4.- El vendedor se muda y no se lo puede ubicar.
5.- El comprador se muere y los herederos no saben como ubicar al vendedor.
6.- Se hace alguna construcción que no se declara y al momento de escriturar surge una multa muy onerosa.
Etc., etc.
Por todo eso es tan importante hacer la escritura cuanto antes.
Autor: Ramiro René Rech
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