Boleto de Compra venta

¿Qué es un boleto de compra venta?

El boleto de compra venta de inmuebles es una promesa bilateral donde hay obligaciones recíprocas: el vendedor se compromete a vender, entregando la propiedad, y el comprador a comprar, abonando el precio. Por lo general en el boleto, se abona una parte del precio total, que será completado en el acto de escrituración.

Se establece que aquellos contratos que deben ser realizados en escritura pública, y se hacen por instrumento privado con firma de los intervinientes, o como acuerdo para que sea reducido a escritura pública, no valen como equivalentes a la escritura, o sea que ésta debe otorgarse para perfeccionar el contrato, pero valen sin embargo, como compromiso de otorgar la escritura pública.

¿Qué se detalla en este boleto?

En el Boleto de Compraventa se suelen acordar detalles de la operación como el precio del inmueble, el depósito hecho por el comprador, la forma de pago, la fecha de escrituración o la designación del escribano, por nombrar algunas cláusulas frecuentes.

¿Es obligatorio?

Este contrato no es obligatorio, se suele firmar para registrar el acuerdo de compra o venta del el inmueble.

¿Es importante firmarlo?

Las operaciones compraventa de inmuebles son muy importantes para ambas partes, ya que involucran un gran el patrimonio de las personas, por eso, en este tipo de operaciones es importante que ambas partes estén correctamente asesoradas para no salir perjudicadas de la operación.

Es importante tener en cuenta que lo acordado en el boleto debe cumplirse por ambas partes y su incumplimiento puede derivar en acciones legales. Es por esta razón que antes de firmar un boleto de compraventa, se recomienda asesorarse con personas idóneas que puedan aconsejar y advertir a las partes. Generalmente el Escribano o el Corredor Público interviniente, son quienes redactan el documento, mediando entre ambas partes para lograr asegurar que las condiciones de la operación sean claras y favorables para ambas partes.

¿Se hacen en Escribanías, quien designa al Escribano?

Puede ser firmado en forma privada, pero lo normal es que se firme en escribanías para mayor seguridad notarial. El Escribano suele ser designado por la parte compradora con la excepción de las operaciones de compraventa que se realicen con hipoteca en cuyo caso la parte vendedora designa al Escribano.

¿Qué función cumple el escribano?

Escribano es imparcial en la operación y que su deber es tratar a ambas partes por igual.

En el período de tiempo que va de la firma del boleto, a la firma de la escritura, la escribanía prepara toda la documentación y corrobora que todos los requisitos necesarios para la escrituración se cumplan.

Tambien es un agente de retención para el fisco, esto significa que retiene dinero en la operación para el pago de impuestos.

El Escribano consulta con las partes las características de la operación y con los distintos organismos para determinar si el inmueble adeuda alguna cifra y en base a la información se determinar qué se deben abonar. El Escribano asesora a las partes respecto a las cargas que se deben abonar y les explica a las partes cual son las retenciones y cuál es el motivo por el cual se debe retener. El Escribano también se ocupa de los trámites necesarios para poder escriturar como puede ser el levantamiento de un embargo o la cancelación de una hipoteca grabada sobre el inmueble. Es muy importante tener un Escribano de confianza que defienda los intereses de las partes para evitar que estas paguen gravámenes que no corresponden.

Previo a la transferencia de dominio, el Escribano debe comprobar que la propiedad se encuentra libre de deuda y en caso contrario retener la suma correspondiente para cancelar dicha deuda.

¿Quiénes firman el boleto?

Por la parte vendedora, el documento deber ser firmado por todos los propietarios, por sí, o a través de personas suficientemente facultadas. Si la vivienda es un bien ganancial, tendrán que firmarlo el marido y la mujer. Si la vivienda es propia de uno de ellos, o sea no es un bien ganancial, pero en ella residen hijos menores o incapaces también deberán firmar el documento el marido y la mujer. Si el vendedor ha dado un poder facultando a otra persona a que firme este documento, el apoderado deberá de presentar el original y el poder deberá facultarle para la venta. El Escribano deberá corroborar que el apoderado está autorizado para formalizar la compraventa.

Por la parte compradora, lo firma el o los compradores, y también el Escribano, dando fe de su actuación.

Cada compraventa tiene su particularidad por lo que es muy importante contar con un profesional de confianza que lo asesore adecuadamente antes de firmar cualquier documento.

¿Qué validez tiene un boleto de compraventa?

En el pasado se debatió acerca de los efectos legales del boleto de compraventa. Por un lado se postulaba su caracterización como contrato definitivo de compraventa. Otro sector de la doctrina, sostenía que se trataba de un contrato preliminar.

Lo primero que debe señalarse, es que la concepción del boleto de compraventa como un precontrato en que las partes se obligan a escriturar tiene fundamento legal en nuestro Código Civil.

El artículo 1184 de ese cuerpo normativo, establece que deben ser formalizados mediante escritura pública los contratos que tuviesen por objeto la transmisión de bienes inmuebles en propiedad o usufructo. Por su parte, el artículo 1185 prescribe que los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública lo fuesen por instrumento privado, no quedan concluidos como tales mientras no se otorgue tal escritura.

Sin embargo, quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública.

A pesar de lo descripto, en los tribunales se ha afirmado que el comprador por boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato de venta. Es así que el juez debe otorgar la escritura en caso de resistencia del vendedor.
Esto último nos permitiría decir que carece de sentido considerar al boleto privado como una simple promesa y no como un contrato definitivo de compraventa.
Cuando las partes firman un boleto consideran que una vende y la otra compra. Tienen en mira el bien inmueble y su precio. Se comprometen a cumplir recíprocamente las obligaciones asumidas y consideran que la escritura se hará a efectos de transferir el dominio.
En otras palabras: el tenedor mediante boleto de compraventa tendrá la posesión legítima del inmueble, pero la transferencia del dominio operará con la escritura pública.

¿qué sucede en caso de embargo o concurso contra el vendedor sobre el inmueble vendido a través del boleto?

Nuevamente el Código Civil tiene la respuesta. Es así que el artículo 1185 bis resuelve que: “Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles o al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el 25% del precio…”.

Más allá de que la norma citada se refiere sólo al caso de concurso o quiebra del deudor, hoy se entiende que también es aplicable a las ejecuciones individuales.

Por lo tanto, en caso de colisión entre el boleto y el embargante, debe darse prioridad al primero.
En suma, el boleto de compraventa es perfectamente válido entre las partes y oponible a terceros, siempre que se cumplan ciertos requisitos como haberse pagado el 25% del precio haya o no posesión.

Por todo lo expuesto, cabe concluir que el poseedor por boleto tiene una posesión legítima. Sin embargo, la transferencia del dominio sólo se hará efectiva a través de la escritura pública.

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