Los alquileres están fuertemente regulados en nuestro país -desde hace muchísimo tiempo- y siempre se fundamentó la necesidad de que el Estado intervenga con esa regulación para proteger a los más débiles, aunque logra exactamente lo contrario.
Actualmente la ley argentina establece condiciones que deben cumplirse forzosamente, más allá de la voluntad de los particulares, algunas de las cuales me parecen completamente absurdas.
En primer lugar, la ley impone un plazo mínimo de dos años si el alquiler es para vivienda, entrometiéndose innecesariamente en cuestiones íntegramente privadas en las que no existe ningún peligro para la comunidad en ningún sentido.
Eso significa que si el dueño y el inquilino pactan un plazo menor(por ejemplo, un año), ante un eventual conflicto judicial se va a presumir que el plazo mínimo es de dos años, y el inquilino podrá quedarse todo ese tiempo.
¿Por qué no puedo hacer un contrato por el tiempo que libremente acordemos la otra parte y yo? No hay respuesta lógica.
Supuestamente, el fundamento es el interés en proteger al inquilino dándole estabilidad por cierto período, a lo que personalmente tengo varias objeciones.
La primera, y más grave, el precio se encarece, ya que el dueño, al tener que hacerse un contrato por tanto tiempo, razonablemente hace previsiones inflacionarias.
¿El perjudicado?: el inquilino.
La segunda, y siempre en el mismo contexto, el dueño exige garantías (tema sobre el que en la práctica se cometen muchos errores y que trataré en un próximo artículo) que muy probablemente no exigiría si el plazo del contrato fuera más breve. Esto generalmente termina siendo el principal problema para el que alquila (incluso más que el precio).
¿El perjudicado?: el inquilino.
La tercera, al ser tan largo el plazo mínimo, cuando una persona decide vender una propiedad en la que no vive, obviamente no la alquila, ya que tiene que entregársela al comprador libre (esto explica en parte la gran cantidad de casas vacías que hay). Esto significa que durante todo el tiempo que la propiedad está en venta, que muchas veces es bastante largo, la propiedad está fuera del mercado.
¿El perjudicado?: el inquilino.
Además, y siempre gracias al plazo mínimo, muchos dueños(muchos mas de los que ustedes pueden imaginar) deciden no alquilar en períodos de incertidumbre económica (que en nuestro país se dan bastante seguido) “por las dudas”.
¿El perjudicado?: el inquilino.
En segundo lugar, la ley le prohíbe al inquilino dar por terminado el contrato antes de los seis meses, supuestamente para darle certidumbre jurídica al dueño y evitar que el que alquila se vaya enseguida.
Esto es totalmente absurdo porque si un inquilino se quiere ir a los dos meses, por la razón que sea (encontró otro lugar mejor, se muda de ciudad, se va a vivir con el novio/novia, se separa, etc.)está obligado a pagar los seis meses más una indemnización de un mes y medio más.
¿El perjudicado?: el inquilino.
En tercer lugar, la ley prohíbe el pago adelantado de alquileres, con lo cual si un inquilino quiere pagar varios meses adelantados para negociar un mejor precio, o incluso los dos años juntos para evitarse una garantía, no puede.
¿El perjudicado?: una vez más el inquilino.
Si todas estas regulaciones son perjudiciales y carecen de sentido, peor es la situación de los alquileres comerciales, en los que el plazo mínimo es de larguísimos tres años.
Aunque en éste caso se permiten los pagos adelantados, los recaudos del dueño frente a inflación futura y las exigencias respecto a las garantías son aún más duras.
Semejante absurdo (piensen que si quieren alquilar una oficina por seis meses para ver como va la cosa, no pueden; si quieren alquilar un localcito para poner un polirrubro por diez meses para probar, no pueden) es una tremenda traba para la generación de nuevas empresas y, en consecuencia, para la actividad económica en general.
Contrariamente a la idea que siempre nos metieron de que debe ser el Estado el que se preocupe por nosotros y nos “proteja” (idea que ha hecho desastres en nuestra sociedad, fomentando la irresponsabilidad individual y la burocracia y corrupción estatales) ha logrado casi siempre lo contrario.
Cuanto más libres sean los contratos de alquiler, menos miedo de alquilar van a tener los dueños, más propiedades se va a ofrecer, menos requisitos se van a exigir y menos inflacionarios van a ser los contratos.
Si queremos mejorar la situación de los inquilinos, tenemos que empezar reclamando más libertad para contratar.
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