Reserva: ¿Qué hacer en caso de Arrepentimiento?

La reserva se establece entre un interesado en adquirir o alquilar un inmueble y el propietario del mismo, la mayoría de las veces a través del corredor que representa al propietario en su ausencia (ad referéndum).
Es un acuerdo donde se entrega una suma de dinero, generalmente de escaso monto, para obtener por un breve plazo que se retire de la venta o alquiler el bien ofrecido, asegurándose el reservante la prioridad en el contrato propuesto durante dicho período, que es cuando se ultimarán detalles y se efectuarán averiguaciones destinadas a concretar la operación (la reserva es de carácter provisorio y preparatorio).

No está expresamente legislada. Debe otorgarse en dos ejemplares firmados por el oferente y el aceptante (u oferente y corredor hasta la aceptación si el aceptante está ausente).Los corredores que la redactan deben incorporar los elementos que consideren necesarios según el caso, porque conforme a la autonomía de la voluntad (art. 1197 Cód. Civil), lo que establezca la reserva será ley para las partes una vez conformada la misma.

En la mayoría de los casos es entonces el corredor quien recibe y retiene el dinero, y ante la falta de aceptación o conformidad, resulta indudable que el dinero se devolverá al oferente sin excesos ni disminuciones. Pero para el supuesto de aceptarse y no concretarse la operación, cabe analizar que ocurre entre las partes y que ocurre con el dinero entregado:

a) Ante el arrepentimiento de cualquiera de las partes no puede exigirse el cumplimiento del contrato propuesto, como acontece con el boleto de compraventa donde ya existe principio de ejecución, o con la seña confirmatoria del Código de Comercio (Art. 475 C. Com: “Las cantidades que con el nombre de señal o arras se suelen entregar en las ventas, se entiende siempre que lo han sido por cuenta del precio y en signo de ratificación del contrato, sin que pueda ninguna de las partes retractarse, perdiendo las arras”.)

b) En la reserva tampoco se aplica, a no ser que expresamente se establezca, el art. 1202 del Código Civil (seña penitencial) que autoriza a alguna de las partes a arrepentirse sin quedar obligada a concretar la operación, padeciendo como única pena o penitencia la pérdida del dinero entregado o devolución del recibido más otro tanto igual, dependiendo de quién sea el arrepentido.

c) La expresión que indique la aplicación del artículo aludido una vez conformada la reserva, la convierte en una seña penitencial. Y la expresión en cualquier documento (reserva/seña/recibo) que establezca que el dinero se recibe “a cuenta de precio y como principio de ejecución” tiene idéntico efecto que la seña confirmatoria, el instrumento ya queda equiparado a un boleto y corresponderá al remiso cumplirlo más daños y perjuicios o padecer la resolución del acuerdo con más los daños y perjuicios (pacto comisorio – art. 1204 C. Civil).

d) Cuando la redacción resulte oscura o deficiente, habrá que indagar cual fue la voluntad de las partes para determinar el derecho aplicable, y la cantidad entregada resultará un indicio, porque en la reserva se entrega generalmente una suma menor; entonces si el monto entregado es elevado podemos estar en presencia de una seña penitencial o incluso de un acuerdo definitivo por recibirse el dinero a cuenta de precio y como principio de ejecución.

e) Entonces, cuando se trate únicamente de un importe entregado como reserva (reserva pura), lo habitual y necesario es devolverlo al oferente toda vez que la operación no se concrete por causa imputable a la contraparte, o cuando se subordinó a determinada condición que no se cumplirá (otorgamiento de un crédito, adquisición de otro inmueble por parte del vendedor, etc.). Y si es el comprador quien desiste de la operación, queda obligado a indemnizar al vendedor perdiendo lo entregado en ‘reserva’.
Pero en muchos casos estaremos en presencia de hechos destinados a simular un arrepentimiento y procurar la devolución del importe entregado, o incluso, puede darse el supuesto de que las partes hayan decidido realizar la operación sin la intermediación pactada con la inmobiliaria para ahorrarse el pago de honorarios profesionales derivados de su actuación.

Al respecto es importante recordar que existen dos contratos separados, perfectamente diferenciados y que corren a la par: el de corretaje que el corredor está celebrando por su labor con cada parte; y el contrato principal que las partes celebran entre sí con la intermediación del corredor.

El dinero de la reserva lo entrega una parte a la otra por intermedio del corredor interviniente, para asegurar la concreción del negocio o contrato principal (compraventa, locación, etc.); y por lo tanto, en caso de arrepentimiento o frustración del negocio por cualquier circunstancia, las sumas que por tales conceptos se hayan recibido y se encuentren en poder del corredor, en modo alguno le pertenecen por no ser él justamente parte en el contrato mediado.

La jurisprudencia tiene entendido que “quien recibe una reserva para concretar una operación relacionada a un inmueble, maneja y guarda bienes pecuniarios ajenos. Negarse a su devolución significa un perjuicio a los intereses confiados, con lo cual se configura, en principio, el delito de defraudación por administración fraudulenta.” (Mansilla Juan Carlos y otro s/defraudación Sala IV. Junio 16-2005).

En lo atinente a gastos realizados en beneficio del propietario u originados por la propia reserva (por ejemplo, sacar el inmueble de la venta, visitas, gestiones preparatorias, poner franja de “reservado” en un cartel, etc); resultará conveniente formular ciertas aclaraciones en modo expreso en el cuerpo de la reserva y en el de su aceptación, de modo tal de que quien corresponda se haga cargo de los mismos.

fuente: Ambito inmobiliaria