La venta de inmuebles en sucesión

La venta de inmuebles en sucesión

Bajo este título analizaremos todos los  supuestos  de venta de inmuebles pertenecientes en todo o en parte a una persona fallecida.

Pero  analizaremos  también los distintos supuestos de compra de inmuebles por parte de personas que adquieren el dinero para comprar a través de un sucesorio.

Cabe distinguir en principio si el bien que se intenta enajenar es propio o ganancial.

Pensemos que el vendedor es viudo  y  el  inmueble  es propio;  en principio puede vender perfectamente sin recurrir al sucesorio de su  cónyuge.  Pero  analizaremos  más profundamente la cuestión: Son inmuebles propios  los  que cada cónyuge lleva al matrimonio, es decir, que han adquirido  antes  del matrimonio; pero también los que permuten durante  el matrimonio (subrogación real), los que adquieran durante el matrimonio pero con dinero ganado antes del matrimonio y los que adquieran luego de casarse por herencia, legado o donación. Las mejoras o edificaciones introducidas en tales inmuebles también son propias.

El art. 1266 del Código Civil establece:

“Los bienes que se adquieren por permuta con  otro  de alguno de los cónyuges, o el inmueble que  se  compre  con dinero de alguno de ellos, y los aumentos  materiales  que acrecen a cualquier especie de uno de los  cónyuges,  formando un mismo cuerpo con ella por  aluvión,  edificación, plantación,  u otra cualquier causa, pertenecen al cónyuge permutante, o de quien era el dinero, o a quien correspondía la especie principal.”

Por su parte, el art. 1272 dice:

“Son también gananciales los bienes que  cada  uno  de los  cónyuges,  o ambos adquiriesen durante el matrimonio, por cualquier título que no sea herencia, donación o legado como también los siguientes: Los bienes adquiridos durante el matrimonio por compra u otro título oneroso, aunque sea en nombre de uno solo de los cónyuges.

Los  adquiridos  por  hechos  fortuitos, como lotería, juego, apuestas, etc. Los frutos naturales o civiles de los bienes  comunes, o de los propios de cada uno de los cónyuges, percibidos durante el matrimonio, o pendientes al tiempo de concluirse  la sociedad. Los frutos civiles de la  profesión,  trabajo,  o  industria de ambos cónyuges, o de cada uno de ellos. Lo  que  recibiese alguno de los cónyuges, por el usufructo de

los bienes de los hijos de otro matrimonio. Las mejoras que durante el matrimonio, hayan dado  más valor a los bienes propios de cada uno de los cónyuges. Lo  que  se  hubiese gastado en la redención de servidumbres, o en cualquier otro objeto de que sólo uno de  los  cónyuges obtenga ventajas.   Los  derechos  intelectuales, patentes de invención o diseños industriales son bienes propios del autor o inventor, pero el producido de ellos durante la vigencia de  la sociedad conyugal es ganancial.”

El  carácter  de  propio de un bien se acredita con el título  de  propiedad  actual, o con el título antecedente (el caso de la permuta) o con el boleto de compraventa que tenga fecha cierta y sea anterior al matrimonio.

Para  que no existan dudas durante el matrimonio sobre la naturaleza propia del bien que se adquiere,  el  adquirente deberá  manifestar en la escritura  de  compra  o  en otra  posterior complementaria que “el bien es propio porque compra con dinero propio”.

Esta  manifestación  se  presume  verdadera, lo que no obsta a que el otro cónyuge pueda demostrar que es falsa e impedir que el cónyuge adquirente disponga libremente  del bien.

Si no lo hace, los terceros contratantes a título oneroso  y  de buena fe pueden tener al bien como propio y no temer  acciones legales que los perjudiquen en su adquisición.

Resulta conveniente que a la hora de comprar  un  bien durante el matrimonio que tendrá  el  carácter  de  propio (porque  se adquirió con dinero propio) comparezca el otro cónyuge y dé conformidad a la manifestación  que  hace  el adquirente respecto al carácter del bien. Esta comparencia es conveniente pero no es necesaria cuando  la  manifestación se hace en la escritura de compra, pero sí es necesaria cuando se hace en un acto posterior (escritura complementaria).

Si  ambos cónyuges estuviesen vivos, al vender por boleto el cónyuge titular del bien propio, alcanza con aclarar en el boleto que el bien es propio;  según  constancia del título de propiedad, y que no es sede del hogar conyugal,  o  si lo fuera que no hay hijos menores o incapaces. Caso contrario el otro cónyuge comparecerá  a dar su  asentimiento (art. 1277 C. Civ.)

Durante la vigencia del matrimonio y aún  después  del divorcio,  será  necesario el asentimiento del otro cónyuge cuando se pretenda disponer de un bien propio que sea sede del  hogar conyugal o en donde vivan hijos menores o incapaces.

Existen también los denominados bienes mixtos, que son en parte propios y en parte gananciales.

Por ejemplo, fallece A único titular de un inmueble  y le suceden como herederos B, C, D y E que son sus hijos. A cada uno le corresponde por herencia el 25% de  ese  bien. Pero  luego B que ya era de estado civil casado al momento de  fallecer  A,  le compra a sus parientes (C, D y E) sus partes  en  el bien y pasa a ser dueño del 100% del mismo. Ese 75% que adquiere por compra es de carácter ganancial.

En tal caso, el tercero que compre tiene que tomar  en cuenta que no puede prescindirse del asentimiento del otro cónyuge;  y  para  el caso que haya fallecido, de su sucesión.

En Capital Federal existe una disposición técnico  registral (4/92) del Registro de la Propiedad  Inmueble  que establece que cuando un condómino que tiene una parte  indivisa  de  carácter propio adquiere el resto del bien con dinero  ganancial  se  tiene al total como propio, pero si solamente compra algunas partes, sin llegar al total, esas nuevas adquisiciones son gananciales y sus participaciones resultan mixtas, es decir, en parte propias y en parte gananciales.

Pero este criterio se aplica solo en Capital  Federal, para  el  resto  del  país  el  bien adquirido conforme al ejemplo transcripto siempre ser  mixto.

En síntesis, tratándose de un bien propio de un vendedor viudo, no habrá  obviamente  asentimiento  conyugal  ni oposición  por  parte  del  cónyuge al carácter propio del bien; y el vendedor posee la libre disposición para vender sin pasar por el sucesorio.

Si el inmueble en cambio fuese ganancial, el  fallecimiento del cónyuge provocó la disolución  de  la  sociedad conyugal, y a partir de ese momento desapareció el régimen de  disposición  de  bienes  gananciales que se basa en la iniciativa de disposición por su titular y el asentimiento por el otro cónyuge.

Ahora  la  mitad ganancial de ese bien, y del resto de los  bienes  con carácter ganancial, pasan a los herederos del cónyuge fallecido, abriéndose su sucesión.

Entonces, el cónyuge supérstite no puede vender ni siquiera la mitad ganancial que le pertenece.  A  partir  de este momento solo tiene derecho a su mitad, del mismo modo que los herederos del fallecido tienen derecho a  la  otra mitad.

Fuente: Barbieri Fernandez Estudio Jurídico