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El costo en dólares de edificar es el más bajo en seis años y alienta la compra de lotes en cuotas pesificadas

03-11-2014 En la actualidad, el metro cuadrado de construcción se ubica 30% por debajo del de 2008 y 50% respecto del de 2011. Esto alienta a muchos argentinos que disponen de billetes verdes a cambiarlos por pesos en el circuito informal y armarse su casa sobre lotes pagados en moneda local. Precios

El mercado inmobiliario atraviesa una de sus peores crisis en décadas.

Propietarios reticentes a vender -para no quedarse con pesos-, y potenciales compradores que postergan sus decisiones -por la incertidumbre cambiaria- se conjugan para mostrar un nivel de escrituraciones que ha caído a sus mínimos registros en años.

En este contexto, hay un nicho de negocios que mantiene una buena dinámica y que cuenta con todas las condiciones para mantener su buen ritmo.

Es el conformado por muchos argentinos que han comprado o tienen en mente adquirir un "terrenito" en cuotas pesificadas y que cuentan con unos ahorros en dólares para luego edificar.

Es que los costos para construir, medidos en esa moneda, han caído a sus niveles más bajos de los últimos seis años. 

La cifra promedio que hoy día manejan en el mercado ronda los $9.200 por metro cuadrado. Es decir, casi u$s1.100 a valor oficial, o bien u$s620 a la cotización marginal. 

Esto incentiva a muchos que tienen billetes verdes en el colchón a lanzarse a armar su propia casa, canjeándolos en el mercado informal a una cotización cercana a los $15.

Cabe recordar que en años previos ese valor de referencia era del doble, ubicándose en una franja de entre u$s1.150 y u$s1.300, según la calidad de la construcción. En términos de dólar blue, los costos de construcción muestran el siguiente desplome:

Tal como puede observarse, los valores en dólares que se manejan para edificar una vivienda en la actualidad son los más bajos de los últimos seis años.

Más aun. Si se considera el lapso de tiempo que va desde el 2011 a la fecha, este precio de referencia cayó a la mitad.

Desde Reporte Inmobiliario indicaron que hace tres años el desembolso era de unosu$s1.150 promedio por metro cuadrado y remarcaron que esta cifra ha venido cayendo sistemáticamente hasta los u$s620 de hoy día.

Ejecutivos del sector coinciden en señalar que tal abaratamiento es vista como una gran oportunidad por quienes cuentan con billetes verdes y tienen pensado construir ahora para revender después.

Argumentan que pueden capitalizar dos situaciones: por un lado, el cambio de tendenciaque en algún momento ocurrirá en el sector inmobiliario (ya sea el año que viene o pasadas las elecciones) y, por otro, la permanente revalorización de algunos tipos de desarrollos.

Terreno en pesos, obra con "dólares colchón"
En relación con las oportunidades que se abren para quienes cuentan con un capital, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, se pronunció a favor de las inversiones orientadas anuevos emprendimientos.

Además, remarcó el caso de muchos argentinos que al tener dólares, los cambian en elmercado marginal y se encuentran con que hoy en día pueden construir el doble que hace tres años.

"Se da un contexto interesante para todos aquellos que disponen de un terreno o vienen pagándolo en cuotas pesificadas para luego edificar", sostuvo a iProfesional.

El directivo agregó que esto le ha dado impulso a una gran cantidad de desarrollos en los que se ofrecen lotes ubicados en grandes superficies, a los que se adicionan espacios comunes -como un club house o ámbitos deportivos- y buena infraestructura.

La atracción que genera el poder hacerse de un terreno para luego revender o construir se refleja en la fuerte demanda que vienen teniendo este tipo de alternativas.

Entre ellas, a modo de ejemplo, pueden mencionarse a Terravista, Terralagos, Villa del Lago o Lagoon Pilar.

Otro tanto sucede con Puertos del Lago, la gran apuesta en la que avanza Eduardo Costantinien Escobar, tras el éxito de Nordelta, en el que ya se pusieron manos a la obra a cinco barrios interconectados por canales de agua.

"Este tipo de propuestas son las que hoy día están ganando impulso en el sector inmobiliario y son las que mejor están funcionando", había adelantado tiempo atrás Esteban Edelstein Pernice, de Castex Propiedades. Y el tiempo no hizo más que confirmar la veracidad de sus dichos.

"Como los costos del emprendimiento son en pesos, entonces para el desarrollador es más sencillo presentar propuestas de financiamiento más adaptables al bolsillo de los interesados", remarcó.

"En nuestro caso, nos ocupamos de construir los caminos, el tendido de la red eléctrica, movimientos de tierra y todo se cubre en moneda local. Eso permite vender en la misma moneda y ampliar el universo de público", añadió el vocero de la compañía que comercializaTerravista y Terralagos, entre otros proyectos.

Para los empresarios del Real Estate, comercializar terrenos se presenta actualmente como una gran oportunidad, ya que les minimiza el riesgo de embarcarse en grandes construcciones, al ocuparse sólo del parquizado, de proveer infraestructura y del desarrollo de áreas comunes.

Rozados dio cuenta de que se registra una "alta demanda proveniente de argentinos que disponen de ahorros y no tienen dónde colocarlos".

Comprar el terreno en cuotas en moneda local y luego construir con "dólares colchón", da lugar a una combinación muy atractiva que muchos buscan aprovechar.

Construir hoy, vender mañana 
Damián Tabakman, reconocido especialista en el mercado del Real Estate, coincidió con Rozados en el incentivo que genera en muchos argentinos este tipo de desarrollos inmobiliarios.

"Quienes piensan en edificar y disponen de dólares que cambian por pesos, notarán que esmuy barato construir. A eso se suma la ventaja de que, con los años, contarán con uninmueble ya terminado que habrá subido de precio en un contexto económico y político distinto al de hoy día", aseguró a iProfesional.

"Estamos ante una oportunidad interesante en medio de un mercado alicaído", añadió.

Tabakman es de los que cree que este tipo de situaciones siempre se ha dado en períodos cortos, que tienen a la incertidumbre cambiaria como principal protagonista.

"Quienes inviertan hoy, seguramente van a desembolsar mucho menos que más adelante,cuando se revierta la actual tendencia y el mercado inmobiliario se muestre más pujante", aseveró.

Para Tabakman, hoy día "conviene construir porque las viviendas volverán a subir en dólares y resultará muy favorable a futuro contar con esos inmuebles terminados listos para vender".

"Se están concretando numerosas compras de terrenos de particulares que aprovechan para tomar posiciones porque leen correctamente el contexto", afirmó.

Tabakman remarcó que la buena demanda dio lugar a una mayor cantidad de desarrollos inmobiliarios de este tipo. Aclaró que la oferta tarda en reacomodarse a la mayor cantidad de requerimientos de potenciales compradores.

Para los desarrolladores, "conseguir el terreno, los permisos y las habilitaciones para poner en marcha una obra puede llevarles un tiempo. Al menos hay que esperar seis meses hasta que se materialice este avance", destacó.
Un reciente estudio divulgado por la firma Properati dio cuenta de que no son pocos losparticulares que venden sus dólares en el mercado informal, se hacen de pesos y losinvierten en un fideicomiso.
Javier Rius, gerente general de Ayres Desarrollos, destacó la oportunidad que se les presenta a quienes ingresan ahora a un negocio de este tipo con vistas a concluir esa vivienda cuando el escenario político y económico del país haya cambiado.
Algunos creen que este cambio puede darse a mediados del año próximo. Otros, que habrá que esperar a que transcurran las elecciones de 2015.
"Conviene entrar en proyectos con fecha futura de finalización para aprovechar elabaratamiento en dólares de la construcción", remarcó Rius.
Para este empresario, "apostar ahora conviene porque, a futuro, el precio del metro cuadrado confirmará su tendencia al alza, más allá de que los inmuebles seguirán siendo refugio del dinero".
Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, sostuvo que siempre que seedifique en pesos y se revenda en dólares, "la construcción será una de las opciones más rentables en la Argentina".
El empresario aseguró que esta operatoria "sigue siendo buen negocio, incluso si se tiene que revender en moneda local, ya que la rentabilidad obtenida supera en varios puntos la inflación".
"Si uno invierte en un proyecto, aun considerando la ganancia en pesos, ésta se ubicará hasta un 20% por encima del incremento en los costos para construir", concluyó.

Fuente: Iprofesional

INMUEBLES AIROSOS COMO OPORTUNIDAD DE INVERSIÓN

De acuerdo con un relevamiento del Departamento de Estudios del Grupo Edisur, cada peso invertido en inmuebles en 2002 se convirtió a febrero de 2014 en aproximadamente $ 16, más del doble de la rentabilidad obtenida en dólares y tres veces más que la de plazos fijos, alternativas de inversión populares en el país.

“Tomando en consideracion el Índice de Costo de la Construcción que elabora la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO) y suponiendo que el margen de las empresas desarrollistas es relativamente constante, se puede convenir que este índice sirve de indicador respecto de la evolución del precio de las propiedades. En la última década, el valor de los inmuebles evolucionó en sintonía con las variaciones en los precios y en el tipo de cambio. Por otra parte, hay que tener en cuenta que, aunque en el largo plazo el precio de los inmuebles crece en períodos inflacionarios y o circunstancias devaluatorias, se acomoda a una velocidad menor que los movimientos de la economía. Así, ante una devaluación resulta una oportunidad adquirir inmuebles antes de que se efectivice el ajuste de los precios”, indica la desarrolladora cordobesa

DÓLAR CON TRABAS

En cuanto a la moneda norteamericana, también un clásico refugio de los argentinos a la hora de salvaguardar ahorros, se vio dificultada desde la implementación, a fines de 2011, de mayores controles en el mercado cambiario. A partir de entonces, se generó un mercado paralelo de compra y venta de divisas. Esta situación produjo una diferencia entre el mercado informal y el oficial que alcanzó el 50% a comienzos de 2014. En efecto, desde 2011, el valor del dólar recuperó más de un 30 % respecto del valor de los inmuebles.

Si se toman los datos de la última década, el dólar informal muestra un rendimiento 50% mayor al de los plazos fijos. Por cada peso invertido en moneda extranjera desde el año 2002, hoy se tienen siete pesos, mientras que si se hace el mismo ejercicio para los plazos fijos no se alcanzan los cinco pesos. Sin embargo, este rendimiento se mantiene alejado del incremento del valor de los inmuebles, inversión con la cual se hubiesen obtenido 16 pesos.

Concluye el informe que desde 2002 quien decidió aplicar sus ingresos a plazo fijo obtuvo un tercio de la rentabilidad que hubiese obtenido si lo aplicaba a los inmuebles en el mismo período.

En un escenario como el actual, incluso con un incremento significativo de las tasas reales, se presentan riesgos al inmovilizar capitales en un contexto de volatilidad inflacionaria y cambiaria. Si las tasas reales anuales de los plazos fijos fueran positivas, aún siendo atractivas, no existe cobertura para el inversor ante un aumento del tipo de cambio o de la inflación. En este caso, si las tasas se tornan negativas, la inversión en plazo fijo generaría pérdidas de poder adquisitivo.

Areas Globales

Partes propias y comunes del edificio ¿A quien corresponden los arreglos?

La ley de Propiedad Horizontal distingue entre “partes propias” y “partes comunes” del edificio. Luego los reglamentos han agregado a éstas una distinción más: partes comunes de uso exclusivo. Resulta relevante esta distinción en cuanto permite determinar a quien corresponde el mantenimiento, reparación, refacción y pago de los trabajos y/o arreglos que se realicen sobre éstas partes. Todo ello en reglas generales pues habrá que tener en cuenta la determinación que establezca cada reglamento en cuanto la atribución de los mantenimientos.

departamentoPartes propias o partes privativas:

Pertenece en propiedad exclusiva a cada propietario su propia unidad, ya sea un departamento, un local, una cochera, una baulera o una oficina. Ahora bien: dentro de cada unidad hay muros maestros, medianeros y divisorios. Sin perjuicio de los simples tabiques que separan una habitación de otra. Las medianeras y los muros maestros y divisorios de los departamentos pertenecen en condominio a todos los propietarios. Al propietario le pertenece la superficie de pisos y techos y los tabiques divisorios de las habitaciones de su departamento. Le pertenecen también las puertas y ventanas y las cañerías de distribución que sirven exclusivamente a su unidad, así como las derivaciones de las instalaciones de gas y electricidad.

Por lo tanto cualquier desperfecto dentro de las partes propias deberá ser soportado y reparado exclusivamente por el propietario de la unidad; no así por ejemplo la humedad que se originara desde la medianera o desde paredes que den por ejemplo a los palieres. Así también estará a cargo del propietario cualquier problema de electricidad, plomería o gas que se provoque dentro de las redes de distribución que están dentro de su departamento.

Partes comunes:

El art. 2 de la ley 13.512 da un concepto general de lo que deben considerarse partes comunes: el terreno y todas las cosas de uso común del edificio o indispensables para mantener su seguridad, la ley enumera las siguientes: a) los cimientos, muros maestros, techos y azoteas, patios cerrados o solares pórticos, galerías, vestíbulos comunes, escaleras y puertas de entrada y jardines; b) los locales e instalaciones de servicios centrales como calefacción, heladeras, agua caliente o fría, refrigeración, etc.; c) los locales para alojamiento del portero y portería; d) los muros divisorios entre departamentos; e) los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y, en general todos los artefactos e instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

La enumeración no es taxativa, es decir que podemos comprender otras como por ejemplo los extinguidores, las bombas de agua, la sala de máquinas, los tableros de electricidad y gas, etc.

En cuanto al mantenimiento y reparaciones sobre estas partes serán soportadas por todos los consorcistas, a ellas se aplicarán el pago de las liquidaciones por expensas.

Partes comunes de uso exlclusivo:

Esta es una creación de los reglamentos (no se encuentra prevista en la ley) pero comprende partes del edificio que por su ubicación no pueden ser usadas por todos los propietarios; con el fin de asegurar el uso de algunos bienes comunes a unidades a las que éstas tengan acceso exclusivamente como los balcones, patios anexos, terrazas o azoteas.

El efecto de esta distinción es que el dueño de una unidad no podrá pintar, revorcar, revestir de un color diferente a la fachada del edificio su balcón, o cambiar su estética de otra manera, pues en definitiva este balcón o balcón terraza es una parte común del edificio.

Asimismo las reparaciones que fueran necesarias sobre estas partes serán también soportadas en común por todo el consorcio.

Alquileres: los inmuebles dejan cada vez menos rentabilidad a propietarios

La renta se fue achicando como consecuencia del incremento de costos y las propiedades subieron más que los contratos. La utilidad pasó de 5,3 a 4,1%

Los cambios que se dieron en el mercado inmobiliario modificaron las utilidades que pueden obtenerse de una vivienda destinada para el alquiler.

De esta manera, en el último año, creció más el valor del capital que la renta por alquiler, según se desprende de un informe de Reporte Inmobiliario, en el cual se observa cómo los costos de mantenimiento a cargo del propietario se fueron incrementando por encima de los contratos. Otro factor que afecta el mercado es el cambio en la paridad cambiaria. 

El departamento analizado para analizar el mercado posee 85 m2 y cuenta con un contrato de locación de $6.100 mensuales bajo la metodología “paquete”: $4.500 de alquiler más $1.600 de expensas.

El valor de mercado de la unidad se estimó en $1.302.000 con un valor por m2 de $15.317. Para los últimos 12 meses se tomó el mismo valor de mercado en dólares que el tomado en 2012 (u$s 140.000).

De acuerdo al sitio especializado, la renta por alquiler, descontando todos los gastos a cargo del propietario, cayó del 2,88% al actual 2,01%, debido a la revalorización de la unidad en pesos y a la devaluación del peso respecto del dólar.

También juegan en contra de la renta del propietario los aumentos en los costos de mantenimiento, expensas e impuestos. Así, por los cambios en la paridad cambiaria, la unidad se apreció 46,68% en pesos, mientras que su alquiler mensual subió solamente un 15,4 por ciento.

La rentabilidad “bruta”, que surge de la ecuación entre el valor del alquiler vs. el valor de mercado muestra una caída más marcada en los últimos 12 meses, al pasar de 5,27% a 4,15%, ubicándose (a excepción de los años 2002 y 2003) como la más baja desde que se inició el seguimiento.

Fuente: Iprofesional