El costo en dólares de edificar es el más bajo en seis años y alienta la compra de lotes en cuotas pesificadas

03-11-2014 En la actualidad, el metro cuadrado de construcción se ubica 30% por debajo del de 2008 y 50% respecto del de 2011. Esto alienta a muchos argentinos que disponen de billetes verdes a cambiarlos por pesos en el circuito informal y armarse su casa sobre lotes pagados en moneda local. Precios

El mercado inmobiliario atraviesa una de sus peores crisis en décadas.

Propietarios reticentes a vender -para no quedarse con pesos-, y potenciales compradores que postergan sus decisiones -por la incertidumbre cambiaria- se conjugan para mostrar un nivel de escrituraciones que ha caído a sus mínimos registros en años.

En este contexto, hay un nicho de negocios que mantiene una buena dinámica y que cuenta con todas las condiciones para mantener su buen ritmo.

Es el conformado por muchos argentinos que han comprado o tienen en mente adquirir un "terrenito" en cuotas pesificadas y que cuentan con unos ahorros en dólares para luego edificar.

Es que los costos para construir, medidos en esa moneda, han caído a sus niveles más bajos de los últimos seis años. 

La cifra promedio que hoy día manejan en el mercado ronda los $9.200 por metro cuadrado. Es decir, casi u$s1.100 a valor oficial, o bien u$s620 a la cotización marginal. 

Esto incentiva a muchos que tienen billetes verdes en el colchón a lanzarse a armar su propia casa, canjeándolos en el mercado informal a una cotización cercana a los $15.

Cabe recordar que en años previos ese valor de referencia era del doble, ubicándose en una franja de entre u$s1.150 y u$s1.300, según la calidad de la construcción. En términos de dólar blue, los costos de construcción muestran el siguiente desplome:

Tal como puede observarse, los valores en dólares que se manejan para edificar una vivienda en la actualidad son los más bajos de los últimos seis años.

Más aun. Si se considera el lapso de tiempo que va desde el 2011 a la fecha, este precio de referencia cayó a la mitad.

Desde Reporte Inmobiliario indicaron que hace tres años el desembolso era de unosu$s1.150 promedio por metro cuadrado y remarcaron que esta cifra ha venido cayendo sistemáticamente hasta los u$s620 de hoy día.

Ejecutivos del sector coinciden en señalar que tal abaratamiento es vista como una gran oportunidad por quienes cuentan con billetes verdes y tienen pensado construir ahora para revender después.

Argumentan que pueden capitalizar dos situaciones: por un lado, el cambio de tendenciaque en algún momento ocurrirá en el sector inmobiliario (ya sea el año que viene o pasadas las elecciones) y, por otro, la permanente revalorización de algunos tipos de desarrollos.

Terreno en pesos, obra con "dólares colchón"
En relación con las oportunidades que se abren para quienes cuentan con un capital, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, se pronunció a favor de las inversiones orientadas anuevos emprendimientos.

Además, remarcó el caso de muchos argentinos que al tener dólares, los cambian en elmercado marginal y se encuentran con que hoy en día pueden construir el doble que hace tres años.

"Se da un contexto interesante para todos aquellos que disponen de un terreno o vienen pagándolo en cuotas pesificadas para luego edificar", sostuvo a iProfesional.

El directivo agregó que esto le ha dado impulso a una gran cantidad de desarrollos en los que se ofrecen lotes ubicados en grandes superficies, a los que se adicionan espacios comunes -como un club house o ámbitos deportivos- y buena infraestructura.

La atracción que genera el poder hacerse de un terreno para luego revender o construir se refleja en la fuerte demanda que vienen teniendo este tipo de alternativas.

Entre ellas, a modo de ejemplo, pueden mencionarse a Terravista, Terralagos, Villa del Lago o Lagoon Pilar.

Otro tanto sucede con Puertos del Lago, la gran apuesta en la que avanza Eduardo Costantinien Escobar, tras el éxito de Nordelta, en el que ya se pusieron manos a la obra a cinco barrios interconectados por canales de agua.

"Este tipo de propuestas son las que hoy día están ganando impulso en el sector inmobiliario y son las que mejor están funcionando", había adelantado tiempo atrás Esteban Edelstein Pernice, de Castex Propiedades. Y el tiempo no hizo más que confirmar la veracidad de sus dichos.

"Como los costos del emprendimiento son en pesos, entonces para el desarrollador es más sencillo presentar propuestas de financiamiento más adaptables al bolsillo de los interesados", remarcó.

"En nuestro caso, nos ocupamos de construir los caminos, el tendido de la red eléctrica, movimientos de tierra y todo se cubre en moneda local. Eso permite vender en la misma moneda y ampliar el universo de público", añadió el vocero de la compañía que comercializaTerravista y Terralagos, entre otros proyectos.

Para los empresarios del Real Estate, comercializar terrenos se presenta actualmente como una gran oportunidad, ya que les minimiza el riesgo de embarcarse en grandes construcciones, al ocuparse sólo del parquizado, de proveer infraestructura y del desarrollo de áreas comunes.

Rozados dio cuenta de que se registra una "alta demanda proveniente de argentinos que disponen de ahorros y no tienen dónde colocarlos".

Comprar el terreno en cuotas en moneda local y luego construir con "dólares colchón", da lugar a una combinación muy atractiva que muchos buscan aprovechar.

Construir hoy, vender mañana 
Damián Tabakman, reconocido especialista en el mercado del Real Estate, coincidió con Rozados en el incentivo que genera en muchos argentinos este tipo de desarrollos inmobiliarios.

"Quienes piensan en edificar y disponen de dólares que cambian por pesos, notarán que esmuy barato construir. A eso se suma la ventaja de que, con los años, contarán con uninmueble ya terminado que habrá subido de precio en un contexto económico y político distinto al de hoy día", aseguró a iProfesional.

"Estamos ante una oportunidad interesante en medio de un mercado alicaído", añadió.

Tabakman es de los que cree que este tipo de situaciones siempre se ha dado en períodos cortos, que tienen a la incertidumbre cambiaria como principal protagonista.

"Quienes inviertan hoy, seguramente van a desembolsar mucho menos que más adelante,cuando se revierta la actual tendencia y el mercado inmobiliario se muestre más pujante", aseveró.

Para Tabakman, hoy día "conviene construir porque las viviendas volverán a subir en dólares y resultará muy favorable a futuro contar con esos inmuebles terminados listos para vender".

"Se están concretando numerosas compras de terrenos de particulares que aprovechan para tomar posiciones porque leen correctamente el contexto", afirmó.

Tabakman remarcó que la buena demanda dio lugar a una mayor cantidad de desarrollos inmobiliarios de este tipo. Aclaró que la oferta tarda en reacomodarse a la mayor cantidad de requerimientos de potenciales compradores.

Para los desarrolladores, "conseguir el terreno, los permisos y las habilitaciones para poner en marcha una obra puede llevarles un tiempo. Al menos hay que esperar seis meses hasta que se materialice este avance", destacó.
Un reciente estudio divulgado por la firma Properati dio cuenta de que no son pocos losparticulares que venden sus dólares en el mercado informal, se hacen de pesos y losinvierten en un fideicomiso.
Javier Rius, gerente general de Ayres Desarrollos, destacó la oportunidad que se les presenta a quienes ingresan ahora a un negocio de este tipo con vistas a concluir esa vivienda cuando el escenario político y económico del país haya cambiado.
Algunos creen que este cambio puede darse a mediados del año próximo. Otros, que habrá que esperar a que transcurran las elecciones de 2015.
"Conviene entrar en proyectos con fecha futura de finalización para aprovechar elabaratamiento en dólares de la construcción", remarcó Rius.
Para este empresario, "apostar ahora conviene porque, a futuro, el precio del metro cuadrado confirmará su tendencia al alza, más allá de que los inmuebles seguirán siendo refugio del dinero".
Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, sostuvo que siempre que seedifique en pesos y se revenda en dólares, "la construcción será una de las opciones más rentables en la Argentina".
El empresario aseguró que esta operatoria "sigue siendo buen negocio, incluso si se tiene que revender en moneda local, ya que la rentabilidad obtenida supera en varios puntos la inflación".
"Si uno invierte en un proyecto, aun considerando la ganancia en pesos, ésta se ubicará hasta un 20% por encima del incremento en los costos para construir", concluyó.

Fuente: Iprofesional

Reserva de Compra: Preguntas y Respuestas Importantes

¿Cuáles son los documentos que se suscriben hasta el momento de la escritura?

Por un lado, la reserva. Posteriormente el Boleto de Compraventa hasta llegar finalmente hasta la escritura traslativa de dominio.

¿Qué es la Reserva de Compra o “Reserva ad Referendum para Compra”?

Siendo una modalidad contractual atípica, es la oferta que el interesado realiza por una propiedad. Con este paso, se abre una negociación entre las partes. En la reserva, se incluyen entre otros items los datos de la propiedad en cuestión (dirección, nomenclatura catastral, superficie, etc); el precio que el oferente desea pagar por la propiedad en cuestión, el plazo para la realización del Boleto o de la Escritura (si se irá directamente); el nombre del escribano interviniente, quien soportara los gastos de la escritura y los honorarios de la inmobiliaria. Además se debe incluir que el comprador declara 
a).tener los dólares suficientes para adquirir la propiedad y b). que los mismos provienen de una actividad lícita.

La reserva se formula ad referéndum del comitente propietario. Es un acto unilateral. La suma de dinero que se entrega al momento de realizar este acto es de escasa significación. Mediante este primer paso, se logra que por un plazo de tiempo breve se retire un bien de la venta para hacerle llegar esta oferta al vendedor. Es la forma de asegurarse la prioridad de poder negociar con el vendedor respecto del bien en cuestión. La reserva no es válida si no es aceptada.  Hasta que no esté aceptada, el oferente puede retirarla pues no es vinculante.

¿Puede perder  el oferente  el dinero de la Reserva ?

Si el oferente se arrepiente,  no se presenta a firmar el boleto de compraventa  o si la operación no se realiza por su culpa, el oferente perderá en forma automática y de pleno derecho la suma entregada sin poder hacer reclamo.  

¿Qué ocurre si el vendedor no acepta la oferta?

Si el propietario no acepta la oferta, se le reintegra al oferente la suma entregada en el acto de la firma de la reserva, sin tasa de interés o retención alguna. La doctrina establece que entrega de dinero se da a cuenta del precio si el negocio se concreta. De lo contrario, es restituída si el propietario no la acepta.

¿Qué pasa si el oferente se declara insolvente?

El oferente perderá la suma entregada en el acto de la reserva.

¿Cuándo se retira de la venta la propiedad?

Si la propiedad queda reservada, se retira de la venta hasta la contestación. La reserva congela la propiedad. 

¿Que sucede cuando el propietario acepta la reserva?

En este caso, la reserva se transforma en seña.  

¿Qué pasa cuando el propietario acepta la seña?

Se continuará con el seguimiento del proceso en el marco de los plazos que se establecieron en la Reserva. Seguirá la firma del Boleto de Compraventa o escritura directa.

¿Qué es el refuerzo de reserva?

Consiste en un monto de dinero que el reservante oferente entrega (por igual o ligeramente mayor cantidad que el monto de la reserva original) con el fin de reforzar el compromiso del cumplimiento de lo acordado entre las partes. Al momento de realizar la reserva inicial se deja constancia en el documento que se realizará un refuerzo. Si se realiza un refuerzo de seña, deja de ser seña penitencial y deviene seña confirmatoria (principio de ejecución del contrato).

La venta de inmuebles en sucesión

La venta de inmuebles en sucesión

Bajo este título analizaremos todos los  supuestos  de venta de inmuebles pertenecientes en todo o en parte a una persona fallecida.

Pero  analizaremos  también los distintos supuestos de compra de inmuebles por parte de personas que adquieren el dinero para comprar a través de un sucesorio.

Cabe distinguir en principio si el bien que se intenta enajenar es propio o ganancial.

Pensemos que el vendedor es viudo  y  el  inmueble  es propio;  en principio puede vender perfectamente sin recurrir al sucesorio de su  cónyuge.  Pero  analizaremos  más profundamente la cuestión: Son inmuebles propios  los  que cada cónyuge lleva al matrimonio, es decir, que han adquirido  antes  del matrimonio; pero también los que permuten durante  el matrimonio (subrogación real), los que adquieran durante el matrimonio pero con dinero ganado antes del matrimonio y los que adquieran luego de casarse por herencia, legado o donación. Las mejoras o edificaciones introducidas en tales inmuebles también son propias.

El art. 1266 del Código Civil establece:

“Los bienes que se adquieren por permuta con  otro  de alguno de los cónyuges, o el inmueble que  se  compre  con dinero de alguno de ellos, y los aumentos  materiales  que acrecen a cualquier especie de uno de los  cónyuges,  formando un mismo cuerpo con ella por  aluvión,  edificación, plantación,  u otra cualquier causa, pertenecen al cónyuge permutante, o de quien era el dinero, o a quien correspondía la especie principal.”

Por su parte, el art. 1272 dice:

“Son también gananciales los bienes que  cada  uno  de los  cónyuges,  o ambos adquiriesen durante el matrimonio, por cualquier título que no sea herencia, donación o legado como también los siguientes: Los bienes adquiridos durante el matrimonio por compra u otro título oneroso, aunque sea en nombre de uno solo de los cónyuges.

Los  adquiridos  por  hechos  fortuitos, como lotería, juego, apuestas, etc. Los frutos naturales o civiles de los bienes  comunes, o de los propios de cada uno de los cónyuges, percibidos durante el matrimonio, o pendientes al tiempo de concluirse  la sociedad. Los frutos civiles de la  profesión,  trabajo,  o  industria de ambos cónyuges, o de cada uno de ellos. Lo  que  recibiese alguno de los cónyuges, por el usufructo de

los bienes de los hijos de otro matrimonio. Las mejoras que durante el matrimonio, hayan dado  más valor a los bienes propios de cada uno de los cónyuges. Lo  que  se  hubiese gastado en la redención de servidumbres, o en cualquier otro objeto de que sólo uno de  los  cónyuges obtenga ventajas.   Los  derechos  intelectuales, patentes de invención o diseños industriales son bienes propios del autor o inventor, pero el producido de ellos durante la vigencia de  la sociedad conyugal es ganancial.”

El  carácter  de  propio de un bien se acredita con el título  de  propiedad  actual, o con el título antecedente (el caso de la permuta) o con el boleto de compraventa que tenga fecha cierta y sea anterior al matrimonio.

Para  que no existan dudas durante el matrimonio sobre la naturaleza propia del bien que se adquiere,  el  adquirente deberá  manifestar en la escritura  de  compra  o  en otra  posterior complementaria que “el bien es propio porque compra con dinero propio”.

Esta  manifestación  se  presume  verdadera, lo que no obsta a que el otro cónyuge pueda demostrar que es falsa e impedir que el cónyuge adquirente disponga libremente  del bien.

Si no lo hace, los terceros contratantes a título oneroso  y  de buena fe pueden tener al bien como propio y no temer  acciones legales que los perjudiquen en su adquisición.

Resulta conveniente que a la hora de comprar  un  bien durante el matrimonio que tendrá  el  carácter  de  propio (porque  se adquirió con dinero propio) comparezca el otro cónyuge y dé conformidad a la manifestación  que  hace  el adquirente respecto al carácter del bien. Esta comparencia es conveniente pero no es necesaria cuando  la  manifestación se hace en la escritura de compra, pero sí es necesaria cuando se hace en un acto posterior (escritura complementaria).

Si  ambos cónyuges estuviesen vivos, al vender por boleto el cónyuge titular del bien propio, alcanza con aclarar en el boleto que el bien es propio;  según  constancia del título de propiedad, y que no es sede del hogar conyugal,  o  si lo fuera que no hay hijos menores o incapaces. Caso contrario el otro cónyuge comparecerá  a dar su  asentimiento (art. 1277 C. Civ.)

Durante la vigencia del matrimonio y aún  después  del divorcio,  será  necesario el asentimiento del otro cónyuge cuando se pretenda disponer de un bien propio que sea sede del  hogar conyugal o en donde vivan hijos menores o incapaces.

Existen también los denominados bienes mixtos, que son en parte propios y en parte gananciales.

Por ejemplo, fallece A único titular de un inmueble  y le suceden como herederos B, C, D y E que son sus hijos. A cada uno le corresponde por herencia el 25% de  ese  bien. Pero  luego B que ya era de estado civil casado al momento de  fallecer  A,  le compra a sus parientes (C, D y E) sus partes  en  el bien y pasa a ser dueño del 100% del mismo. Ese 75% que adquiere por compra es de carácter ganancial.

En tal caso, el tercero que compre tiene que tomar  en cuenta que no puede prescindirse del asentimiento del otro cónyuge;  y  para  el caso que haya fallecido, de su sucesión.

En Capital Federal existe una disposición técnico  registral (4/92) del Registro de la Propiedad  Inmueble  que establece que cuando un condómino que tiene una parte  indivisa  de  carácter propio adquiere el resto del bien con dinero  ganancial  se  tiene al total como propio, pero si solamente compra algunas partes, sin llegar al total, esas nuevas adquisiciones son gananciales y sus participaciones resultan mixtas, es decir, en parte propias y en parte gananciales.

Pero este criterio se aplica solo en Capital  Federal, para  el  resto  del  país  el  bien adquirido conforme al ejemplo transcripto siempre ser  mixto.

En síntesis, tratándose de un bien propio de un vendedor viudo, no habrá  obviamente  asentimiento  conyugal  ni oposición  por  parte  del  cónyuge al carácter propio del bien; y el vendedor posee la libre disposición para vender sin pasar por el sucesorio.

Si el inmueble en cambio fuese ganancial, el  fallecimiento del cónyuge provocó la disolución  de  la  sociedad conyugal, y a partir de ese momento desapareció el régimen de  disposición  de  bienes  gananciales que se basa en la iniciativa de disposición por su titular y el asentimiento por el otro cónyuge.

Ahora  la  mitad ganancial de ese bien, y del resto de los  bienes  con carácter ganancial, pasan a los herederos del cónyuge fallecido, abriéndose su sucesión.

Entonces, el cónyuge supérstite no puede vender ni siquiera la mitad ganancial que le pertenece.  A  partir  de este momento solo tiene derecho a su mitad, del mismo modo que los herederos del fallecido tienen derecho a  la  otra mitad.

Fuente: Barbieri Fernandez Estudio Jurídico

Parcela – Solar – Terreno

Para la correcta formación de un Tasador, se deben conocer y afianzar los conceptos de distintos elementos que “maneja” a diario en su actividad. Es por ello, que en este artículo trataré de dejar debidamente aclarado el concepto de:

Parcela: procede del francés parcelle que, a su vez, tiene su origen en el latín particella. El término se utiliza para nombrar a una porción pequeña de terreno, que suele considerarse como sobrante de otra mayor que ha sido comprada, adjudicada o expropiada.

El concepto se utiliza en el ámbito del planeamiento urbanístico para referirse a la superficie de terreno que, legalmente conformada o dividida, actúa como soporte de aprovechamiento de acuerdo a las condiciones fijadas por la normativa vigente.

Es posible analizar la parcela desde distintas perspectivas. La superficie bruta es la superficie original de acuerdo a los datos que consten en el catastro, el registro de propiedad y las mediciones reales. La superficie neta, en cambio, es la superficie que no se encuentra reservada para la ubicación de dotaciones urbanísticas públicas.

La parcela mínima es la superficie mínima que tiene que tener una parcela para que las autoridades puedan autorizar los usos permitidos según el planeamiento urbano, mientras que las parcelas resultantes son aquellas formadas a partir del desarrollo de otras actuaciones.

La división de terrenos en parcelas se conoce como parcelación o aparcelamiento. En concreto, la parcelación urbanística es la división sucesiva de terreno en varias parcelas con el objetivo de urbanizarlos o edificarlos.

Según los tiempos, obras bibliográficas, normas o disposiciones, también se las suele llamar: lotes o terrenos.-

Solar: Comprende las parcelas catastrales sin edificación. El concepto catastral de solar es más amplio que el concepto urbanístico de solar, pues el primero incluye todas las parcelas no edificadas en suelo urbano o urbanizable planificado, así como el no programado por carecer de planeamiento parcial, lo que da una idea global del suelo vacante disponible para ser edificado.

Un terreno es un espacio de tierra sobre el cual generalmente y más comúnmente la gente puede construir casas, edificios, negocios, locales, entre otros o bien cultivar la tierra, ya sea para uso propio, como podría ser el caso del armado de una huerta en la cual se plantan distintos tipos de comestibles, para que una vez que han dado sus frutos, ingerirlos, o bien, la explotación, puede hacerse a un nivel más amplio, como ser en el caso de los terrenos ubicados en las zonas rurales, generalmente, alejadas de las grandes ciudades, destinados para un uso agropecuario.

Obviamente, este pedazo de tierra, para la consecución de los destinos que mencioné en el párrafo anterior, deberá estar legalmente conformada y dividida, en tanto, en el corriente vocabulario que se emplea a instancias del planeamiento urbanístico, estos pedazos de tierra delimitados se llaman parcelas.

 Fuente: MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

miguelantonana@yahoo.com.ar

POR EL CEPO SE DUPLICÓ EL VALOR EN PESOS DE LOS DEPARTAMENTOS

Los inmuebles usados se alejan de la clase media; el esfuerzo salarial para comprar una propiedad subió un 70%
Desde que se impusieron los controles cambiarios a fines de 2011, los valores de los departamentos usados en pesos se duplicaron. Se trata de una consecuencia de la amplia brecha cambiaria que evolucionó en un mercado en el que los precios de los inmuebles están históricamente dolarizados y en el que los propietarios pretenden no ajustar los valores en esa divisa.

Esto sucedió en un contexto en el que el salario promedio no alcanza para pagar la cuota de un crédito hipotecario (son necesarios tres sueldos promedio), con lo que la clase media continúa teniendo insalvables problemas para acceder a un préstamo. El esfuerzo salarial para comprar una propiedad creció un 70%.

Un informe de la consultora Reporte Inmobiliario tomó como referencia, para ilustrar el caso, un departamento usado de tres ambientes de unos 60 metros cuadrados en un barrio medio de la Capital Federal, como Caballito. El valor de esa unidad en octubre de 2011 (antes de que se fijaran las trabas en el mercado cambiario) era de u$s 108.000, un monto que los propietarios intentan mantener. En pesos, ese departamento costaba entonces cerca de 460.000, mientras que hoy, 19 meses después, llega a casi un millón de pesos.

Desde Reporte Inmobiliario explican que “el esfuerzo de ingresos que tendría que destinar un asalariado medio en la Ciudad de Buenos Aires creció casi un 70%, ya que su sueldo en este periodo no se duplicó como el valor de la propiedad”. De hecho, según datos oficiales, el empleo formal actualizó sus salarios en promedio un 30% desde que se impuso el cepo cambiario.

Siguiendo este ejemplo, y con un sueldo total promedio de $ 7.260 se necesitaban a fines de 2011 poco más de 63 sueldos para comprar un departamento en Caballito de tres ambientes, con un valor por metro cuadrado de u$s 1.800. Esto representaba 5,3 años de ingresos. La misma propiedad cuesta hoy $ 972.000 y aunque el sueldo promedio subió hasta $ 9.200, se necesitan 105 salarios para pagarlo. Así, son necesarios 8,8 años de ingresos.

Para justificar la cuota de un crédito hipotecario necesario para adquirir esa propiedad, actualmente harían falta más de tres sueldos promedio, dada la relación que se exige en los bancos entre el valor de la propiedad y la cuota mensual de los préstamos destinados a la vivienda.

Fuente: http://www.ambito.com/

¿Cómo hacerse de dólares "legales" y a un precio más barato que el blue?

Quienes operan habitualmente en el mercado argentino se destacan por su enorme capacidad de adaptación a los cambios que impone la realidad, ya sean propios de la actividad como los establecidos por las autoridades de turno.

De eso pueden dar cabal testimonio quienes, "atrapados" por el cepo cambiario y, por lo tanto, imposibilitados de acceder al dólar en el circuito oficial, encontraron la manera de hacerse de divisas estadounidenses en forma legal.

Claro está que, para ello, deben pagar un precio bastante alejado de los $5,25 que fija el Banco Central para el "mercado único y libre", características que hace un buen tiempo ya no posee.

En efecto, a través de los bonos existen, al menos, dos maneras para poder acceder al dólar:

• Recurrir al "conta con liqui casero" para hacerse "ya" de billetes.
• Comprar bonos y esperar al cobro de estos títulos.

Cabe señalar que, a diferencia de otras alternativas mucho más complejas -que requieren de cierto grado de sofisticación y contar con cuentas en bancos en el exterior- la primera opción es muy sencilla, ya que no requiere de "apoyo externo".

De hecho, apenas se necesita ser titular de una cuenta bancaria en moneda local y otra en divisas estadounidenses.

Desde un conocido banco nacional líder en el segmento minorista, su jefe de "Banca de Individuos" detalla a iProfesional cómo funciona el sistema:

1. Se debe contar con una cuenta en pesos y otra en dólares en un banco local, que muchas veces son ofrecidas en los denominados paquetes de productos.

2. Se ordena la compra de una determinada cantidad de bonos, que podría ser el Bonar VII (en la misma entidad bancaria o vía un agente o casa de bolsa), que cotiza a $915.

3. Mediante una simple transferencia, se acreditan los fondos correspondientes en pesos en una cuenta a su nombre en el banco o en esa casa de bolsa.

4. Se dejan transcurrir tres días hábiles -que es el plazo mínimo fijado por la Comisión Nacional de Valores- y, una vez cumplido el mismo, se da el mandato de venta pero, esta vez, en dólares (bajo la denominación AS13D), que cotiza a $105.

5. Una vez que se concreta dicha venta, se acreditan los dólares en la cuenta del banco local y así se completa la transacción.

Luego de concluida la operación se determina el tipo de cambio implícito -que surge simplemente de dividir ambos precios ($915/ $105)- que da como resultado 8,71 pesos.

A este valor debe sumarse la comisión del agente, por lo que el costo final para hacerse de divisas se eleva a unos $8,80 por dólar.

Así, el particular puede hacerse de billetes verdes legales y a una cotización más barata que la del blue ilegal.

Los bonos más usados
El listado de bonos que más se está utilizando en la actualidad y que concentra el interés de los inversores incluye el ya mencionado Bonar VII (AS13), el Boden 2015 (RO15) y el Bonar 2017(AA17).

Dado que todos ellos tienen su propia dinámica, la pregunta de rigor es, ¿qué valor del dólar resulta de esta sencilla operatoria que, en la jerga de la city porteña, se conoce como "dólar bono"?

En el caso de recurrir al Boden 2015 y al Bonar X surge un tipo de cambio de $8,69 y $8,74, respectivamente.

En estos dos últimos casos el "dólar implícito" también se ubica por debajo del paralelo.

Más allá del "ahorro" logrado, cobra relevancia el hecho de que la legalidad de la operaciónpermite manejar una contabilidad prolija y, además, resulta más segura que movilizarse con dinero a una cueva.

Muchos particulares se han ido sumando a ambas modalidades, la del "conta con liqui" casero y la de compra de bonos, aseguran los analistas a iProfesional.

"Esta operatoria viene creciendo de manera sostenida y en días de gran actividad puede llegar a mover mucho volumen", destaca a este medio un operador cambiario. 

Desde una de las más conocidas casas de bolsa porteñas, el responsable del área de títulos soberanos señala que "prácticamente el 100% de los bonos denominados con la ´D´ está calzado con operaciones en pesos".

Poca difusión
Esta operatoria es utilizada por empresas y en este último tiempo por más particulares que se han ido sumando. 

"El monto mínimo de inversión es muy bajo y esto facilita el acceso a una gran cantidad depersonas", asegura un operador.

La pregunta es, entonces, ¿por qué este mecanismo no ha cobrado mayor notoriedad? Los analistas señalan que se debe a un alto grado de desconocimiento por parte de los pequeños ahorristas.

Para Horacio Corneille, director de la Sociedad de Bolsa que lleva su nombre, la cantidad detransacciones podría ser aun mayor, pero siempre está el temor infundado a no poder retirar luego los billetes verdes.

"Hasta ahora no hemos tenido ningún problema para que los particulares cobren. Les interesa, sobre todo, a los que tienen pesos en blanco", aclara.

Una reconocida analista de la city porteña destaca que "es una transacción absolutamente legalque responde a las exigencias del Banco Central para las operaciones de contado con liquidación, en cuanto a la obligación de mantener los títulos en custodia durante tres días".

Otra de las cuestiones que hicieron que esta práctica antes no tenga mayor notoriedad está vinculada, justamente, con la evolución del precio de blue.

En efecto, es en este último mes cuando el billete se disparó hasta llegar a tomar una distancia de casi el 100% respecto al oficial. Al hacerlo, es decir, al ampliar la brecha, la compra en el circuito informal se hizo más cara que la plaza formal.

"Hoy por hoy se trata de la única vía legal que quedó disponible para comprar dólares casi al contado para atesoramiento. Por eso, en las últimas semanas, estamos abocándonos a difundirla entre nuestros clientes", explica un operador que pidió no ser mencionado.

Fuertes demandantes
Más allá de una gran cantidad de particulares que van "descubriendo" las ventajas de este sistema, los principales demandantes son las empresas que no pueden girar dividendos al exterior pero que prefieren conservar sus ganancias en dólares.

Pero, tal como se mencionara, el "conta con liqui" no es la única forma de acceder a los billetes verdes sin transgredir las normas cambiarias.

Existe otra, más económica, pero que requiere de una elevada dosis de paciencia. Se trata simplemente de comprar alguno de estos bonos y "olvidarse" que se los tiene.

En otras palabras, adquirir por ejemplo el Bonar VII y esperar a su vencimiento. En este caso, la "vigilia" será breve, pues el papel caducará el próximo 12 de septiembre.

Ese día pagará su último cupón de intereses, que serán del 3,5% en dólares, y restituirá todo elcapital invertido. Es decir, quien haya hecho una inversión de u$s100 dólares, recibirá u$s103,5 billetes de esa moneda.

Para calcular el dólar implícito actual que obtendrá quien compre el Bonar VII en estos días, se debe tener en cuenta su precio de mercado y dividirlo por su valor técnico al vencimiento (los mencionados u$s103,5). 

La cotización en bolsa ronda los $915. Ese es el precio que paga quien adquiere el derecho a cobrar aquel importe en el lapso de cuatro meses.

En este caso, el dólar implícito futuro de este bono (915/103,50) es de unos $8,74 por dólar.

Pero, al igual que en el caso del "conta con liqui", también es factible hacerse de dólares al vencimiento del Boden 2015 y el Bonar X, este último con vencimiento en abril 2017.

En estos casos, para determinar el dólar implícito se requiere algún cálculo relativamente más complejo, ya que deben tomarse en cuenta cada uno de los vencimientos de intereses y las correspondientes devoluciones de capital.

En el caso del Boden 2015 (cuyo precio es $786), dicho dólar implícito -para quien esté dispuesto a esperar a su vencimiento- es de $7,01.

En tanto, para el caso del Bonar X arroja una cifra cercana a los $6,16.

El porqué de la diferencia entre ellos se debe, entre otros factores, al riesgo que representacualquier operación financiera a mediano plazo.

Según Sabrina Corujo, economista de Portfolio Personal, "el Bonar VII es un título atractivopara comprar, al igual que todos los de corto plazo, como el Boden 2015 y Bonar X, entre otros, pues tiene una tasa atractiva en dólares, superior al 15% en esa moneda".

Para Eduardo Fernández, analista de Rava Sociedad de Bolsa, "el Bonar VII es la opción más conservadora, segura y recomendable para el pequeño inversor porque paga en dólares, ante de las elecciones (el 12 de septiembre) y con un plus de 3,5% de tasa de interés".

"Nosotros seguimos recomendando, de cara al mediano plazo, todos los títulos en dólares,porque el billete estadounidense tiene tendencia alcista", agrega el analista de Rava.

"El más riesgoso es el Global 2017 porque vence a más largo plazo y, justamente, por ello paga más tasa", concluye Fernández.

Estas alternativas financieras del mercado de capitales hacen posible proveerse de dólares de forma legal. Lo que no es poco en épocas de cepo. 

PARA ASESORIA SOBRE COMO OPERAR PARA LA COMPRA DE DOLARES LEGALES, ENVIENOS UN MAIL A cpnegociosinmobiliarios@gmail.com o llame a nuestros telefonos 02395 453182 o 02396 15 416731 

fuente:

http://www.iprofesional.com

Descalabro en el mercado inmobiliario: causas detrás del blanqueo

A pesar de haber sido anunciado hace apenas una semana, mucho se ha escrito ya sobre el blanqueo de capitales propuesto por el Gobierno.

De la misma manera, en la calle la gente se pronuncia a favor o en contra, y al tocar el tema y establecer las verdaderas razones de la propuesta, diversos argumentos surgen desde oficialistas y opositores.

Pero la sorprendente propuesta podría tener que ver con una simple razón que muchos, por diversos motivos, niegan o no alcanzan a comprender: corresponde más bien a un manotazo de ahogado del Gobierno, que trata de corregir las consecuencias negativas que el cepo cambiario ha producido en el mercado inmobiliario en particular y en la economía en general. Con esto, de alguna manera el oficialismo está buscando corregir las externalidades negativas que dicha medida ha producido en el sector inmobiliario, generando una parálisis en cuanto a las operaciones comerciales que no se veía desde el año 2002, cuando la salida de la convertibilidad provocó también una parálisis que luego pudo ser revertida por el arrastre del crecimiento económico de aquel entonces.

MERCADO INMOBILIARIO: NEGACIÓN Y CONSECUENCIAS

En agosto del 2012, en la columna titulada Ladrillos y dólar: el fin del reinado, decía que:

“…el auge de las propiedades es cosa del pasado, y a partir de ahora los ladrillos podrían bajar del pedestal del que gozaron desde poco tiempo después de la salida de la convertibilidad”.

En aquel entonces, esta postura fue muy discutida, esgrimiendo la falta de alternativas de inversión existentes, que haría que la demanda de propiedades se mantenga constante de parte de aquellos inversores que seguirían buscando refugiarse en “ladrillos” para eludir con ello la erosión que la inflación causaba sobre sus ahorros.

Ya en octubre de 2012, en otra columna sobre el tema llamada Sube y baja: qué pasa con el precio de las propiedades, llegaba a la siguiente conclusión:

“Los precios (de las propiedades) podrían seguir subiendo en moneda blanda y bajando en moneda dura, para confusión de los compradores y vendedores que deberán abandonar la parálisis actual cuando las necesidades lo impongan”.

Luego, la suba del dólar blue se aceleró a partir de enero de este año y los vendedores que habían comenzado a pesificar el precio de los inmuebles en venta tuvieron que volver a dolarizarlos para no quedar desactualizados de un mes a otro (o de una semana a otra, dada la violencia del alza), y la parálisis se adueñó nuevamente del mercado inmobiliario, pero esta vez de manera más intensa.

Según lo expresado por Reporte Inmobiliario, la caída en las escrituras de compraventa acumuladas del primer trimestre de 2013 comparadas con el mismo período de 2012 es del -41%, mientras que si lo comparamos con 2011 (cuando el cepo aún no existía) llega casi al -50%.

Faltando menos de 20 días para que se cumpla el segundo semestre del año, se cree que los números acumulados para 2013 profundizarán aún más esta caída libre, agudizando la crisis del sector inmobiliario que fue, durante toda la década pasada, uno de los motores del crecimiento que ahora parece haberse detenido de golpe.

UNA LUZ DE ESPERANZA: LOS NUEVOS EMPRENDIMIENTOS EN PESOS

Pero la suba del dólar blue trajo otra distorsión al mercado: históricamente, los precios de los departamentos usados eran 15 o 20 por ciento más baratos que los nuevos, mientras que hoy esa relación se invirtió, y se consiguen unidades a estrenar hasta 15 o 20% más baratas que otras similares usadas.

Esta situación se da gracias a que los costos de la construcción (como el resto de los precios de la economía local) aún no se han ajustado al alza del dólar paralelo, con lo cual el costo de construir ha caído cerca de un 50% desde principios de año, medido en divisa americana.

Aquellos que tienen dólares en su poder ven ahora que los mismos valen de golpe un 50% más en términos de insumos para la construcción, y deciden con ello tomar el riesgo de cambiar los mismos a pesos y comenzar desarrollos inmobiliarios orientados a la clase media y media baja, apostando a que los dueños de los departamentos usados seguirán resistiendo la baja de precios durante un tiempo, por lo cual sus emprendimientos lucirán más atractivos en términos relativos.

Este fenómeno produjo un inesperado ingreso de capitales (inversores que habían sacado su dinero del país y comenzaron a traerlo al detectar esta posibilidad de inversión), lo que se ve reflejado en la caída del “contado con liqui” (que es el costo de sacar dinero del país a través de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires) y del costo del “cable” en casas de cambio (costo de sacar dinero eludiendo los controles del Banco Central), que bajó del 7 al 2,50% en pocas semanas.

El Gobierno, al detectar esto, ha visto la oportunidad de arreglar el descalabro que el cepo cambiario ha producido en el mercado inmobiliario al estimular mediante el blanqueo el ingreso de capitales a utilizarse no tanto para la compra venta de unidades usadas sino más bien en nuevos emprendimientos inmobiliarios.

En caso de tener éxito esta medida (éxito para el Gobierno sería un blanqueo de capitales en el orden de los 3000 millones de dólares), el efecto positivo sería doble: por un lado reactivaría el mercado de la construcción y por el otro pondría un techo a la suba del dólar blue, al aumentar la oferta vía los Cedin.

Pero la desconfianza y algunas desprolijidades cuando aún resta conocer la letra chica de la propuesta ponen en duda que las acciones lleguen a buen puerto.

En menos de 3 meses, con los resultados de los dólares “blanqueados” sobre la mesa, sabremos qué nos depara el futuro inmediato para la economía en su conjunto.

Fuente:

http://www.nicolaslitvinoff.net/2013/05/descalabro-en-el-mercado-inmobiliario-causas-detras-del-blanqueo/

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