El costo en dólares de edificar es el más bajo en seis años y alienta la compra de lotes en cuotas pesificadas

03-11-2014 En la actualidad, el metro cuadrado de construcción se ubica 30% por debajo del de 2008 y 50% respecto del de 2011. Esto alienta a muchos argentinos que disponen de billetes verdes a cambiarlos por pesos en el circuito informal y armarse su casa sobre lotes pagados en moneda local. Precios

El mercado inmobiliario atraviesa una de sus peores crisis en décadas.

Propietarios reticentes a vender -para no quedarse con pesos-, y potenciales compradores que postergan sus decisiones -por la incertidumbre cambiaria- se conjugan para mostrar un nivel de escrituraciones que ha caído a sus mínimos registros en años.

En este contexto, hay un nicho de negocios que mantiene una buena dinámica y que cuenta con todas las condiciones para mantener su buen ritmo.

Es el conformado por muchos argentinos que han comprado o tienen en mente adquirir un "terrenito" en cuotas pesificadas y que cuentan con unos ahorros en dólares para luego edificar.

Es que los costos para construir, medidos en esa moneda, han caído a sus niveles más bajos de los últimos seis años. 

La cifra promedio que hoy día manejan en el mercado ronda los $9.200 por metro cuadrado. Es decir, casi u$s1.100 a valor oficial, o bien u$s620 a la cotización marginal. 

Esto incentiva a muchos que tienen billetes verdes en el colchón a lanzarse a armar su propia casa, canjeándolos en el mercado informal a una cotización cercana a los $15.

Cabe recordar que en años previos ese valor de referencia era del doble, ubicándose en una franja de entre u$s1.150 y u$s1.300, según la calidad de la construcción. En términos de dólar blue, los costos de construcción muestran el siguiente desplome:

Tal como puede observarse, los valores en dólares que se manejan para edificar una vivienda en la actualidad son los más bajos de los últimos seis años.

Más aun. Si se considera el lapso de tiempo que va desde el 2011 a la fecha, este precio de referencia cayó a la mitad.

Desde Reporte Inmobiliario indicaron que hace tres años el desembolso era de unosu$s1.150 promedio por metro cuadrado y remarcaron que esta cifra ha venido cayendo sistemáticamente hasta los u$s620 de hoy día.

Ejecutivos del sector coinciden en señalar que tal abaratamiento es vista como una gran oportunidad por quienes cuentan con billetes verdes y tienen pensado construir ahora para revender después.

Argumentan que pueden capitalizar dos situaciones: por un lado, el cambio de tendenciaque en algún momento ocurrirá en el sector inmobiliario (ya sea el año que viene o pasadas las elecciones) y, por otro, la permanente revalorización de algunos tipos de desarrollos.

Terreno en pesos, obra con "dólares colchón"
En relación con las oportunidades que se abren para quienes cuentan con un capital, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, se pronunció a favor de las inversiones orientadas anuevos emprendimientos.

Además, remarcó el caso de muchos argentinos que al tener dólares, los cambian en elmercado marginal y se encuentran con que hoy en día pueden construir el doble que hace tres años.

"Se da un contexto interesante para todos aquellos que disponen de un terreno o vienen pagándolo en cuotas pesificadas para luego edificar", sostuvo a iProfesional.

El directivo agregó que esto le ha dado impulso a una gran cantidad de desarrollos en los que se ofrecen lotes ubicados en grandes superficies, a los que se adicionan espacios comunes -como un club house o ámbitos deportivos- y buena infraestructura.

La atracción que genera el poder hacerse de un terreno para luego revender o construir se refleja en la fuerte demanda que vienen teniendo este tipo de alternativas.

Entre ellas, a modo de ejemplo, pueden mencionarse a Terravista, Terralagos, Villa del Lago o Lagoon Pilar.

Otro tanto sucede con Puertos del Lago, la gran apuesta en la que avanza Eduardo Costantinien Escobar, tras el éxito de Nordelta, en el que ya se pusieron manos a la obra a cinco barrios interconectados por canales de agua.

"Este tipo de propuestas son las que hoy día están ganando impulso en el sector inmobiliario y son las que mejor están funcionando", había adelantado tiempo atrás Esteban Edelstein Pernice, de Castex Propiedades. Y el tiempo no hizo más que confirmar la veracidad de sus dichos.

"Como los costos del emprendimiento son en pesos, entonces para el desarrollador es más sencillo presentar propuestas de financiamiento más adaptables al bolsillo de los interesados", remarcó.

"En nuestro caso, nos ocupamos de construir los caminos, el tendido de la red eléctrica, movimientos de tierra y todo se cubre en moneda local. Eso permite vender en la misma moneda y ampliar el universo de público", añadió el vocero de la compañía que comercializaTerravista y Terralagos, entre otros proyectos.

Para los empresarios del Real Estate, comercializar terrenos se presenta actualmente como una gran oportunidad, ya que les minimiza el riesgo de embarcarse en grandes construcciones, al ocuparse sólo del parquizado, de proveer infraestructura y del desarrollo de áreas comunes.

Rozados dio cuenta de que se registra una "alta demanda proveniente de argentinos que disponen de ahorros y no tienen dónde colocarlos".

Comprar el terreno en cuotas en moneda local y luego construir con "dólares colchón", da lugar a una combinación muy atractiva que muchos buscan aprovechar.

Construir hoy, vender mañana 
Damián Tabakman, reconocido especialista en el mercado del Real Estate, coincidió con Rozados en el incentivo que genera en muchos argentinos este tipo de desarrollos inmobiliarios.

"Quienes piensan en edificar y disponen de dólares que cambian por pesos, notarán que esmuy barato construir. A eso se suma la ventaja de que, con los años, contarán con uninmueble ya terminado que habrá subido de precio en un contexto económico y político distinto al de hoy día", aseguró a iProfesional.

"Estamos ante una oportunidad interesante en medio de un mercado alicaído", añadió.

Tabakman es de los que cree que este tipo de situaciones siempre se ha dado en períodos cortos, que tienen a la incertidumbre cambiaria como principal protagonista.

"Quienes inviertan hoy, seguramente van a desembolsar mucho menos que más adelante,cuando se revierta la actual tendencia y el mercado inmobiliario se muestre más pujante", aseveró.

Para Tabakman, hoy día "conviene construir porque las viviendas volverán a subir en dólares y resultará muy favorable a futuro contar con esos inmuebles terminados listos para vender".

"Se están concretando numerosas compras de terrenos de particulares que aprovechan para tomar posiciones porque leen correctamente el contexto", afirmó.

Tabakman remarcó que la buena demanda dio lugar a una mayor cantidad de desarrollos inmobiliarios de este tipo. Aclaró que la oferta tarda en reacomodarse a la mayor cantidad de requerimientos de potenciales compradores.

Para los desarrolladores, "conseguir el terreno, los permisos y las habilitaciones para poner en marcha una obra puede llevarles un tiempo. Al menos hay que esperar seis meses hasta que se materialice este avance", destacó.
Un reciente estudio divulgado por la firma Properati dio cuenta de que no son pocos losparticulares que venden sus dólares en el mercado informal, se hacen de pesos y losinvierten en un fideicomiso.
Javier Rius, gerente general de Ayres Desarrollos, destacó la oportunidad que se les presenta a quienes ingresan ahora a un negocio de este tipo con vistas a concluir esa vivienda cuando el escenario político y económico del país haya cambiado.
Algunos creen que este cambio puede darse a mediados del año próximo. Otros, que habrá que esperar a que transcurran las elecciones de 2015.
"Conviene entrar en proyectos con fecha futura de finalización para aprovechar elabaratamiento en dólares de la construcción", remarcó Rius.
Para este empresario, "apostar ahora conviene porque, a futuro, el precio del metro cuadrado confirmará su tendencia al alza, más allá de que los inmuebles seguirán siendo refugio del dinero".
Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, sostuvo que siempre que seedifique en pesos y se revenda en dólares, "la construcción será una de las opciones más rentables en la Argentina".
El empresario aseguró que esta operatoria "sigue siendo buen negocio, incluso si se tiene que revender en moneda local, ya que la rentabilidad obtenida supera en varios puntos la inflación".
"Si uno invierte en un proyecto, aun considerando la ganancia en pesos, ésta se ubicará hasta un 20% por encima del incremento en los costos para construir", concluyó.

Fuente: Iprofesional

EL DÓLAR Y SU INFLUENCIA EN LA TASACIÓN

El mercado inmobiliario está en crisis, esta es una afirmación que está lejos de ser noticia, por el contrario hoy podríamos decir que es un lugar común, también es completamente repetitivo decir que por el momento no aparece ninguna luz de esperanza que permita volver al antiguo mercado que todos conocían, casi se podría decir que es muy probable que no volvamos jamás a esos usos y costumbres que solían tener las transacciones en los últimos 30 años.

El dólar ha determinado la cotización para las propiedades desde hace muchos años, tomando su valor como punto de referencia a la hora de comercializar un inmueble, pero la fórmula es mucho más compleja, ya que  antiguamente el comprador tenía que ir a una casa de cambio o a un banco comprar la moneda americana necesaria para pagar por el bien que iba a adquirir, pero ahora no solo no hay dólares, el peso cada vez se queda más atrás ya sea en la cotización paralela o en la oficial, por lo que aun más difícil juntar el costo total para una familia promedio.

Para ejemplificar la situación, podemos decir U$D 50.000 de hace 10 años representaban $150.000 para el comprador, mientras que hoy ese mismo monto en dólares para un trabajador que recibe sus ingresos en pesos le implica sacar del banco $280.000 al cambio oficial y en el peor de los casos accediendo al blue tendrá que pagar $450.000.

Sería una obviedad analizar que en 10 años se incrementó el costo en pesos en un 100% a un costo irreal de valorización de 10% anual para la cotización oficial, mientras que en el paralelo el incremento fue de un 200%, solo por la devaluación de la moneda y no por el precio del inmueble en dólares.

Lo que es difícil de hacer entender al propietario común es que su propiedad ya no vale lo mismo en dólares, ya que los pesos que se requieren cada vez son mayores, probablemente de tomar conciencia de esta paradoja el mercado podría comenzar a destrabarse.

LOS DÓLARES DE LA SOJA NO ESTÁN LLEGANDO AL SECTOR INMOBILIARIO

Durante muchos años las cosechas no solo traían grandes recaudaciones para el gobierno, sino también muchas provincias se veían enriquecidas en inversiones de chacareros, las cuales eran muy variadas, teniendo una preponderancia por los ladrillos, pero desde hace algunos años esta tendencia comenzó a disminuir, a tal punto que hoy en día casi se podría llegar a hablar de casos aislados.

Los grandes desarrollos inmobiliarios del interior han tenido desde hace año el respaldo del campo, o en el peor de los casos la inversión minoritaria, fenómeno que se dio con mucha fuerza en ciudades como Rosario, Santa Rosa de la Pampa o incluso en Córdoba en donde se llevaron a cabo mega construcciones a valores realmente impresionantes sin que tuvieran un fundamento habitacional real.

Hoy en día esos ingresos no llegan, probablemente porque las condiciones del campo y del sector inmobiliario se han transformado, así como también la cantidad de soja que se liquida por año es diferente, sobre todo por las retenciones y por los niveles de las cosechas cuyos excesos han hecho caer el precio en el mercado mundial.

Muchos agricultores han tomado la decisión de frenar la liquidación de la cosecha haciendo uso de lo popularmente conocido como silo bolsa, en donde se estima que el producto puede estar cerca de tres años sin que se afecte la calidad del mismo, por lo que muchos productores no tienen problemas en liquidar lo necesario para cubrir gastos y esperar a que puedan participar de otro tipo de mercado.

Este tipo de situación afecta al mercado inmobiliario, pero sobre todo a los nuevos desarrollos, quienes se veían beneficiados de los dólares del campo. Por el momento ni el CEDIN ni el campo parecen poder resolver las carencias y dificultades que vive el sector inmobiliario.

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Cedin: el Gobierno promete que habrá dólares al momento de la escritura

Una reunión entre el Banco Central y los principales referentes del mercado inmobiliario dejó como saldo el compromiso de que los dólares billete aparezcan en el mismo momento de la operación. Es el segundo encuentro después del que mantuviera Guillermo Moreno la última semana

El último viernes tuvo lugar un encuentro que buscó allanar el camino para la llegada del Certificado de Depósito para Inversión Inmobiliaria (Cedin), un sustituto del dólar que emitirá el Gobierno contra la entrada de los depósitos en dólares con finalidad de blanqueo. El argumento del Palacio de Hacienda es que de esa forma, se impulsará el mercado inmobiliario, esencialmente afectado por el parate que significó la escalada de las restricciones para el acceso al mercado cambiario.

La reunión, de la que participó el gerente general del Banco Central, Matías Kulfas, fue impulsada por la Cámara Inmobiliaria, en especial sus dos directivos Roberto Ledo y Néstor Walenten, ya que el presidente de la Cámara, Roberto Arévalo, se encontraba participando de un congreso en el Uruguay. En rigor, el objetivo de los directivos fue arrancarle a Kulfas la promesa de que participarán en la reglamentación del Cedin, una vez el proyecto sea aprobado por el Congreso y convertido en ley.

Pero no sólo eso: según trascendió, Kulfas les pidió “colaboración”‘ a los principales brokers para generar un ‘corre-ve-y-dile’ en el sector. El colaborador de Marcó del Pont quiso asegurarse que su promesa llegue a puerto: Kulfas aseguró positivamente que en la mesa de escrituración “estarán disponibles para el vendedor tanta cantidad de dólares billetes como certificados Cedin presente el comprador”. Eso se desprende de un comunicado que la Cámara Inmobiliaria envió ayer a última hora a sus afiliados. En la traducción, esto implica certificar que la intención del Banco Central es que quien tenga cedines recibirá dólares a la hora de la operación. Serían entonces tres operaciones en una y en un mismo momento: por un lado, el comprador le entrega cedines (previamente adquiridos en la Bolsa) al vendedor del inmueble y éste, a su vez, al banco que a cambio le da los dólares billete.

La última semana varias entidades del sector se habían reunido con el secretario Guillermo Moreno. En esa ocasión, no sólo se habían llevado la promesa de que participarían de la reglamentación de la ley que regulará al Cedin sino también habían sondeado la idea sobre los plazos que manejaba el Gobierno en esta materia. La idea del funcionario era que entre la firma de la escritura y el pago medien 48 horas, pero las inmobiliarias pidieron que ambos actos sean instantáneos.

En paralelo, algunos empresarios del sector se habían manifestado escépticos del funcionamiento del Cedin. Uno de ellos fue el mismo Arévalo, quien había asegurado que ‘ningún propietario está dispuesto a recibir el Cedin, por lo menos por ahora, hasta que no haya confianza‘. A la vez sostuvo que ‘desde que esto salió, tuvimos la preocupación de que la reglamentación sea clara y sencilla, con marco jurídico, que pueda devolver la confianza por todo lo sucedido. Ahora que está en marcha, seguimos preocupados por la recomendación‘.

Esta situación habría cambiado radicalmente después del encuentro con Moreno y, posteriormente con Kulfas. ‘La preocupación más importante es la seguridad que tiene el propietario o vendedor de hacerse de los dólares billete en el momento de la operación‘, había remarcado Arévalo en esa oportunidad.

El kirchnerismo buscará avanzar hoy con el tratamiento en la Cámara Baja del proyecto de ley sobre el llamado blanqueo de capitales, con el cual el gobierno pretende captar dólares no declarados, y que el oficialismo quiere tratar en el recinto el miércoles de esta semana. Para ello, se convocó a reunión conjunta de las comisiones de Presupuesto, de Finanzas y de Legislación General, en segundo del Nuevo Anexo de Diputados, para las 14 horas. El proyecto, que ya cuenta con media sanción del Senado, establece la creación de instrumentos financieros para –según el texto impulsado por el gobierno– ‘promover inversiones‘ y autorizar al Ministerio de Economía y Finanzas Públicas a emitir el llamado “Bono Argentino de Ahorro para el Desarrollo Económico (BAADE)” y el “Pagaré de Ahorro para el Desarrollo Económico”. También habilitará al Banco Central para emitir los Cedin, que tanta polémica y expectativa han despertado en la plaza del real estate.

Fuente: JULIÁN GUARINO Buenos Aires

https://www.cronista.com 

POR EL CEPO SE DUPLICÓ EL VALOR EN PESOS DE LOS DEPARTAMENTOS

Los inmuebles usados se alejan de la clase media; el esfuerzo salarial para comprar una propiedad subió un 70%
Desde que se impusieron los controles cambiarios a fines de 2011, los valores de los departamentos usados en pesos se duplicaron. Se trata de una consecuencia de la amplia brecha cambiaria que evolucionó en un mercado en el que los precios de los inmuebles están históricamente dolarizados y en el que los propietarios pretenden no ajustar los valores en esa divisa.

Esto sucedió en un contexto en el que el salario promedio no alcanza para pagar la cuota de un crédito hipotecario (son necesarios tres sueldos promedio), con lo que la clase media continúa teniendo insalvables problemas para acceder a un préstamo. El esfuerzo salarial para comprar una propiedad creció un 70%.

Un informe de la consultora Reporte Inmobiliario tomó como referencia, para ilustrar el caso, un departamento usado de tres ambientes de unos 60 metros cuadrados en un barrio medio de la Capital Federal, como Caballito. El valor de esa unidad en octubre de 2011 (antes de que se fijaran las trabas en el mercado cambiario) era de u$s 108.000, un monto que los propietarios intentan mantener. En pesos, ese departamento costaba entonces cerca de 460.000, mientras que hoy, 19 meses después, llega a casi un millón de pesos.

Desde Reporte Inmobiliario explican que “el esfuerzo de ingresos que tendría que destinar un asalariado medio en la Ciudad de Buenos Aires creció casi un 70%, ya que su sueldo en este periodo no se duplicó como el valor de la propiedad”. De hecho, según datos oficiales, el empleo formal actualizó sus salarios en promedio un 30% desde que se impuso el cepo cambiario.

Siguiendo este ejemplo, y con un sueldo total promedio de $ 7.260 se necesitaban a fines de 2011 poco más de 63 sueldos para comprar un departamento en Caballito de tres ambientes, con un valor por metro cuadrado de u$s 1.800. Esto representaba 5,3 años de ingresos. La misma propiedad cuesta hoy $ 972.000 y aunque el sueldo promedio subió hasta $ 9.200, se necesitan 105 salarios para pagarlo. Así, son necesarios 8,8 años de ingresos.

Para justificar la cuota de un crédito hipotecario necesario para adquirir esa propiedad, actualmente harían falta más de tres sueldos promedio, dada la relación que se exige en los bancos entre el valor de la propiedad y la cuota mensual de los préstamos destinados a la vivienda.

Fuente: http://www.ambito.com/

¿Cómo hacerse de dólares "legales" y a un precio más barato que el blue?

Quienes operan habitualmente en el mercado argentino se destacan por su enorme capacidad de adaptación a los cambios que impone la realidad, ya sean propios de la actividad como los establecidos por las autoridades de turno.

De eso pueden dar cabal testimonio quienes, "atrapados" por el cepo cambiario y, por lo tanto, imposibilitados de acceder al dólar en el circuito oficial, encontraron la manera de hacerse de divisas estadounidenses en forma legal.

Claro está que, para ello, deben pagar un precio bastante alejado de los $5,25 que fija el Banco Central para el "mercado único y libre", características que hace un buen tiempo ya no posee.

En efecto, a través de los bonos existen, al menos, dos maneras para poder acceder al dólar:

• Recurrir al "conta con liqui casero" para hacerse "ya" de billetes.
• Comprar bonos y esperar al cobro de estos títulos.

Cabe señalar que, a diferencia de otras alternativas mucho más complejas -que requieren de cierto grado de sofisticación y contar con cuentas en bancos en el exterior- la primera opción es muy sencilla, ya que no requiere de "apoyo externo".

De hecho, apenas se necesita ser titular de una cuenta bancaria en moneda local y otra en divisas estadounidenses.

Desde un conocido banco nacional líder en el segmento minorista, su jefe de "Banca de Individuos" detalla a iProfesional cómo funciona el sistema:

1. Se debe contar con una cuenta en pesos y otra en dólares en un banco local, que muchas veces son ofrecidas en los denominados paquetes de productos.

2. Se ordena la compra de una determinada cantidad de bonos, que podría ser el Bonar VII (en la misma entidad bancaria o vía un agente o casa de bolsa), que cotiza a $915.

3. Mediante una simple transferencia, se acreditan los fondos correspondientes en pesos en una cuenta a su nombre en el banco o en esa casa de bolsa.

4. Se dejan transcurrir tres días hábiles -que es el plazo mínimo fijado por la Comisión Nacional de Valores- y, una vez cumplido el mismo, se da el mandato de venta pero, esta vez, en dólares (bajo la denominación AS13D), que cotiza a $105.

5. Una vez que se concreta dicha venta, se acreditan los dólares en la cuenta del banco local y así se completa la transacción.

Luego de concluida la operación se determina el tipo de cambio implícito -que surge simplemente de dividir ambos precios ($915/ $105)- que da como resultado 8,71 pesos.

A este valor debe sumarse la comisión del agente, por lo que el costo final para hacerse de divisas se eleva a unos $8,80 por dólar.

Así, el particular puede hacerse de billetes verdes legales y a una cotización más barata que la del blue ilegal.

Los bonos más usados
El listado de bonos que más se está utilizando en la actualidad y que concentra el interés de los inversores incluye el ya mencionado Bonar VII (AS13), el Boden 2015 (RO15) y el Bonar 2017(AA17).

Dado que todos ellos tienen su propia dinámica, la pregunta de rigor es, ¿qué valor del dólar resulta de esta sencilla operatoria que, en la jerga de la city porteña, se conoce como "dólar bono"?

En el caso de recurrir al Boden 2015 y al Bonar X surge un tipo de cambio de $8,69 y $8,74, respectivamente.

En estos dos últimos casos el "dólar implícito" también se ubica por debajo del paralelo.

Más allá del "ahorro" logrado, cobra relevancia el hecho de que la legalidad de la operaciónpermite manejar una contabilidad prolija y, además, resulta más segura que movilizarse con dinero a una cueva.

Muchos particulares se han ido sumando a ambas modalidades, la del "conta con liqui" casero y la de compra de bonos, aseguran los analistas a iProfesional.

"Esta operatoria viene creciendo de manera sostenida y en días de gran actividad puede llegar a mover mucho volumen", destaca a este medio un operador cambiario. 

Desde una de las más conocidas casas de bolsa porteñas, el responsable del área de títulos soberanos señala que "prácticamente el 100% de los bonos denominados con la ´D´ está calzado con operaciones en pesos".

Poca difusión
Esta operatoria es utilizada por empresas y en este último tiempo por más particulares que se han ido sumando. 

"El monto mínimo de inversión es muy bajo y esto facilita el acceso a una gran cantidad depersonas", asegura un operador.

La pregunta es, entonces, ¿por qué este mecanismo no ha cobrado mayor notoriedad? Los analistas señalan que se debe a un alto grado de desconocimiento por parte de los pequeños ahorristas.

Para Horacio Corneille, director de la Sociedad de Bolsa que lleva su nombre, la cantidad detransacciones podría ser aun mayor, pero siempre está el temor infundado a no poder retirar luego los billetes verdes.

"Hasta ahora no hemos tenido ningún problema para que los particulares cobren. Les interesa, sobre todo, a los que tienen pesos en blanco", aclara.

Una reconocida analista de la city porteña destaca que "es una transacción absolutamente legalque responde a las exigencias del Banco Central para las operaciones de contado con liquidación, en cuanto a la obligación de mantener los títulos en custodia durante tres días".

Otra de las cuestiones que hicieron que esta práctica antes no tenga mayor notoriedad está vinculada, justamente, con la evolución del precio de blue.

En efecto, es en este último mes cuando el billete se disparó hasta llegar a tomar una distancia de casi el 100% respecto al oficial. Al hacerlo, es decir, al ampliar la brecha, la compra en el circuito informal se hizo más cara que la plaza formal.

"Hoy por hoy se trata de la única vía legal que quedó disponible para comprar dólares casi al contado para atesoramiento. Por eso, en las últimas semanas, estamos abocándonos a difundirla entre nuestros clientes", explica un operador que pidió no ser mencionado.

Fuertes demandantes
Más allá de una gran cantidad de particulares que van "descubriendo" las ventajas de este sistema, los principales demandantes son las empresas que no pueden girar dividendos al exterior pero que prefieren conservar sus ganancias en dólares.

Pero, tal como se mencionara, el "conta con liqui" no es la única forma de acceder a los billetes verdes sin transgredir las normas cambiarias.

Existe otra, más económica, pero que requiere de una elevada dosis de paciencia. Se trata simplemente de comprar alguno de estos bonos y "olvidarse" que se los tiene.

En otras palabras, adquirir por ejemplo el Bonar VII y esperar a su vencimiento. En este caso, la "vigilia" será breve, pues el papel caducará el próximo 12 de septiembre.

Ese día pagará su último cupón de intereses, que serán del 3,5% en dólares, y restituirá todo elcapital invertido. Es decir, quien haya hecho una inversión de u$s100 dólares, recibirá u$s103,5 billetes de esa moneda.

Para calcular el dólar implícito actual que obtendrá quien compre el Bonar VII en estos días, se debe tener en cuenta su precio de mercado y dividirlo por su valor técnico al vencimiento (los mencionados u$s103,5). 

La cotización en bolsa ronda los $915. Ese es el precio que paga quien adquiere el derecho a cobrar aquel importe en el lapso de cuatro meses.

En este caso, el dólar implícito futuro de este bono (915/103,50) es de unos $8,74 por dólar.

Pero, al igual que en el caso del "conta con liqui", también es factible hacerse de dólares al vencimiento del Boden 2015 y el Bonar X, este último con vencimiento en abril 2017.

En estos casos, para determinar el dólar implícito se requiere algún cálculo relativamente más complejo, ya que deben tomarse en cuenta cada uno de los vencimientos de intereses y las correspondientes devoluciones de capital.

En el caso del Boden 2015 (cuyo precio es $786), dicho dólar implícito -para quien esté dispuesto a esperar a su vencimiento- es de $7,01.

En tanto, para el caso del Bonar X arroja una cifra cercana a los $6,16.

El porqué de la diferencia entre ellos se debe, entre otros factores, al riesgo que representacualquier operación financiera a mediano plazo.

Según Sabrina Corujo, economista de Portfolio Personal, "el Bonar VII es un título atractivopara comprar, al igual que todos los de corto plazo, como el Boden 2015 y Bonar X, entre otros, pues tiene una tasa atractiva en dólares, superior al 15% en esa moneda".

Para Eduardo Fernández, analista de Rava Sociedad de Bolsa, "el Bonar VII es la opción más conservadora, segura y recomendable para el pequeño inversor porque paga en dólares, ante de las elecciones (el 12 de septiembre) y con un plus de 3,5% de tasa de interés".

"Nosotros seguimos recomendando, de cara al mediano plazo, todos los títulos en dólares,porque el billete estadounidense tiene tendencia alcista", agrega el analista de Rava.

"El más riesgoso es el Global 2017 porque vence a más largo plazo y, justamente, por ello paga más tasa", concluye Fernández.

Estas alternativas financieras del mercado de capitales hacen posible proveerse de dólares de forma legal. Lo que no es poco en épocas de cepo. 

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fuente:

http://www.iprofesional.com

“Precio”…nados por el dólar

Desde mi punto de vista el origen de todas las cosas, el móvil de tantos desencuentros es el precio de los inmuebles, el cepo es un condimento intenso y determinante, pero el precio es el tema a tratar. 

Por Ing. Gustavo Ortolá Martinez 

El diagnóstico y el tratamiento son procedimientos fundamentales para enfrentar y resolver las enfermedades. 

En nuestro mercado inmobiliario actual creo que hemos enfrentado muy mal la afección que estamos padeciendo desde hace casi dos años, primero porque hemos errado el diagnostico y segundo porque no la hemos tratado. La enfermedad mal diagnosticada y no tratada deriva en un muy mal pronóstico y si de pronósticos hablamos, preferiría cambiar el rumbo de la realidad actual inmobiliaria en la que estamos sumergidos. 

Desde mi punto de vista el origen de todas las cosas, el móvil de tantos desencuentros es el precio de los inmuebles, el cepo es un condimento intenso y determinante, pero el precio es el tema a tratar. 

Hoy no hay forma de valuar los inmuebles usados, no hay precios, no hay mercado. Para definir el precio de un inmueble recurrimos a distintas estrategias, entre las más utilizadas la de precio de reposición y la de valores comparables. Analicemos la aplicación de ambos procedimientos de valuación en el contexto actual. 

La ponderación por valores comparables en un mercado que no tiene actividad y no tiene moneda de cambio o referencia nos lleva a conclusiones inexactas y falsas, en nuestro caso nos produce una realidad sobrevaluada de los activos. 

La lógica que un inmueble nuevo debería tener un valor mayor que el mismo usado, ubicado en la misma localización, es una realidad que hoy está desfigurada cuando observamos que una propiedad usada es más cara que producirla a nuevo en el mismo lugar. 

En un contexto de variación cotidiana de costos, deberíamos utilizar el método del valor de reposición para valuar los inmuebles y aplicarle el efecto ajuste por el uso, supongamos un veinte por ciento de diferencia entre un inmueble nuevo y el mismo usado. 

Hoy producir un metro cuadrado en altura vendible en la Ciudad de Buenos Aires, según el último índice de Abril de 2013 de Reporte Inmobiliario cuesta $6.474, que sumados a los costos indirectos, honorarios e impuestos podría alcanzar un valor de $8.120 por metro cuadrado vendible. Debemos adicionarle a esto la tierra, para dimensionarla utilicemos la regla de los tercios, es decir la tierra como un tercio del valor total del metro cuadrado vendible nos dará un valor de incidencia de $4.060 por metro cuadrado y un valor total final de venta del producto de $12.180. Podemos manejar un rango de más menos un 25% de este valor para aplicar este cálculo en las distintas ubicaciones de la ciudad, excluyendo las súper Premium. Es decir que estamos hablando de un valor aproximado incluyendo los márgenes del desarrollador de $15.000 por metro cuadrado vendible, algo parecido a unos U$1.500 dólares para los que recuerdan aquellos entrañables billetes con los que realizábamos nuestras transacciones en el pasado. Tomando un 20% de diferencia con el usado podríamos inferir que el usado debería estar valuado en $12.000 unos U$1.200 por metro cuadrado. 

Siguiendo los indicadores de Reporte Inmobiliario, si observamos el valor promedio de venta de departamentos usados de 3 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires para el 2013 es de U$2.000 es decir un 40% de sobre valor que lo que nuestro análisis arroja. 

Trataré de buscar entonces otro camino para poder dimensionar el valor de los inmuebles usados de la Ciudad de Buenos Aires para ver si puedo verificar semejante desvío en las cifras. 

He tratado de buscar algún elemento de la economía real que nos permita evaluar la evolución de los precios de los inmuebles, su relación con el dólar y la inflación. Mi pasado como funcionario de McDonald´s Argentina me ha condicionado a aplicar para el análisis el conocido índice Big Mac, un indicador internacionalmente utilizado para evaluar la competitividad cambiaria de los países. En el caso de Argentina, lamentablemente no podemos usar este índice porque el precio de este combo no fue arbitrado libremente por la compañía de los arcos dorados sino que su precio ha sido la resultante de un trabajo en equipo de la empresa con la participación de la Secretaría de Comercio Interior de la Nación. Pero para sortear este inconveniente, tomemos el Combo del cuarto de libra, comparable histórico en precio, y veamos su evolución en relación a las propiedades. 

En la siguiente tabla se resume la evolución de los precios del combo, la evolución del precio del dólar y la evolución de los precios de venta del metro cuadrado en Barrio Norte y sus relaciones. 

En la planilla hemos registrado la evolución del precio del combo del cuarto de libra en pesos y dólares y el metro cuadrado de un departamento estándar de 3 ambientes en Barrio Norte desde el 2.006 a la actualidad. 

Es decir que comprar un metro cuadrado en Barrio Norte en el 2.006 equivalía a 283 combos y hoy a 445, un 57,2% más de combos. Mientras tanto la progresión del precio del combo en dólares fue de un 5,9% pasando de 4,25 dólares por combo a 4,50. 

Si aplicáramos este incremento sobre el valor del metro cuadrado del año 2.006, hoy tendríamos un valor de metro cuadrado promedio para los usados del ejemplo de U$1.271. 

Si comparamos la interpretación de valores del método de reposición y del método del cuarto de libra, veremos que hay similitudes en los valores alcanzados y una conclusión sustantiva: los precios de venta del metro cuadrado usado deberían estar entre un 35 y un 40% por debajo de lo que hoy se pretende percibir por ellos. 

Los ciclos marcan cambios y nuevas reglas. Estamos transitando un nuevo ciclo y con esto debemos considerar las nuevas hipótesis de contexto: el mercado se transa en pesos, los valores deben ajustarse a la realidad actual, el mercado se parece cada vez más a un mercado de consumidores, a lo sumo de “inversumidores” que compran con ahorros y excedentes mensuales para poder usar en el futuro o revender. 

Podemos elegir la forma del acomodamiento a seguir: a la americana, sincerando los precios de un día para el otro y empezando el nuevo ciclo con dolor y pérdidas pero estableciendo una base para recrear el mercado inmobiliario; o a la española, padeciendo la baja a largo plazo y conviviendo con el problema, sufriendo las noticias y consecuencias por tiempo indeterminado. 

No somos ni España, ni Estados Unidos, no tenemos un modelo de negocios que haya sido apalancado por el crédito, el dolor será de los que invirtieron esperando multiplicar el ciclo para siempre, pero hay lugar para volver a salir. 

El diagnostico del problema son los precios; el tratamiento el sinceramiento, ajuste y la creación de un mercado en pesos orientado a los consumidores. 


Ingeniero Gustavo Ortolá Martinez
gustavo@ortola.com 
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@gorealestatearg