El costo en dólares de edificar es el más bajo en seis años y alienta la compra de lotes en cuotas pesificadas

03-11-2014 En la actualidad, el metro cuadrado de construcción se ubica 30% por debajo del de 2008 y 50% respecto del de 2011. Esto alienta a muchos argentinos que disponen de billetes verdes a cambiarlos por pesos en el circuito informal y armarse su casa sobre lotes pagados en moneda local. Precios

El mercado inmobiliario atraviesa una de sus peores crisis en décadas.

Propietarios reticentes a vender -para no quedarse con pesos-, y potenciales compradores que postergan sus decisiones -por la incertidumbre cambiaria- se conjugan para mostrar un nivel de escrituraciones que ha caído a sus mínimos registros en años.

En este contexto, hay un nicho de negocios que mantiene una buena dinámica y que cuenta con todas las condiciones para mantener su buen ritmo.

Es el conformado por muchos argentinos que han comprado o tienen en mente adquirir un "terrenito" en cuotas pesificadas y que cuentan con unos ahorros en dólares para luego edificar.

Es que los costos para construir, medidos en esa moneda, han caído a sus niveles más bajos de los últimos seis años. 

La cifra promedio que hoy día manejan en el mercado ronda los $9.200 por metro cuadrado. Es decir, casi u$s1.100 a valor oficial, o bien u$s620 a la cotización marginal. 

Esto incentiva a muchos que tienen billetes verdes en el colchón a lanzarse a armar su propia casa, canjeándolos en el mercado informal a una cotización cercana a los $15.

Cabe recordar que en años previos ese valor de referencia era del doble, ubicándose en una franja de entre u$s1.150 y u$s1.300, según la calidad de la construcción. En términos de dólar blue, los costos de construcción muestran el siguiente desplome:

Tal como puede observarse, los valores en dólares que se manejan para edificar una vivienda en la actualidad son los más bajos de los últimos seis años.

Más aun. Si se considera el lapso de tiempo que va desde el 2011 a la fecha, este precio de referencia cayó a la mitad.

Desde Reporte Inmobiliario indicaron que hace tres años el desembolso era de unosu$s1.150 promedio por metro cuadrado y remarcaron que esta cifra ha venido cayendo sistemáticamente hasta los u$s620 de hoy día.

Ejecutivos del sector coinciden en señalar que tal abaratamiento es vista como una gran oportunidad por quienes cuentan con billetes verdes y tienen pensado construir ahora para revender después.

Argumentan que pueden capitalizar dos situaciones: por un lado, el cambio de tendenciaque en algún momento ocurrirá en el sector inmobiliario (ya sea el año que viene o pasadas las elecciones) y, por otro, la permanente revalorización de algunos tipos de desarrollos.

Terreno en pesos, obra con "dólares colchón"
En relación con las oportunidades que se abren para quienes cuentan con un capital, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, se pronunció a favor de las inversiones orientadas anuevos emprendimientos.

Además, remarcó el caso de muchos argentinos que al tener dólares, los cambian en elmercado marginal y se encuentran con que hoy en día pueden construir el doble que hace tres años.

"Se da un contexto interesante para todos aquellos que disponen de un terreno o vienen pagándolo en cuotas pesificadas para luego edificar", sostuvo a iProfesional.

El directivo agregó que esto le ha dado impulso a una gran cantidad de desarrollos en los que se ofrecen lotes ubicados en grandes superficies, a los que se adicionan espacios comunes -como un club house o ámbitos deportivos- y buena infraestructura.

La atracción que genera el poder hacerse de un terreno para luego revender o construir se refleja en la fuerte demanda que vienen teniendo este tipo de alternativas.

Entre ellas, a modo de ejemplo, pueden mencionarse a Terravista, Terralagos, Villa del Lago o Lagoon Pilar.

Otro tanto sucede con Puertos del Lago, la gran apuesta en la que avanza Eduardo Costantinien Escobar, tras el éxito de Nordelta, en el que ya se pusieron manos a la obra a cinco barrios interconectados por canales de agua.

"Este tipo de propuestas son las que hoy día están ganando impulso en el sector inmobiliario y son las que mejor están funcionando", había adelantado tiempo atrás Esteban Edelstein Pernice, de Castex Propiedades. Y el tiempo no hizo más que confirmar la veracidad de sus dichos.

"Como los costos del emprendimiento son en pesos, entonces para el desarrollador es más sencillo presentar propuestas de financiamiento más adaptables al bolsillo de los interesados", remarcó.

"En nuestro caso, nos ocupamos de construir los caminos, el tendido de la red eléctrica, movimientos de tierra y todo se cubre en moneda local. Eso permite vender en la misma moneda y ampliar el universo de público", añadió el vocero de la compañía que comercializaTerravista y Terralagos, entre otros proyectos.

Para los empresarios del Real Estate, comercializar terrenos se presenta actualmente como una gran oportunidad, ya que les minimiza el riesgo de embarcarse en grandes construcciones, al ocuparse sólo del parquizado, de proveer infraestructura y del desarrollo de áreas comunes.

Rozados dio cuenta de que se registra una "alta demanda proveniente de argentinos que disponen de ahorros y no tienen dónde colocarlos".

Comprar el terreno en cuotas en moneda local y luego construir con "dólares colchón", da lugar a una combinación muy atractiva que muchos buscan aprovechar.

Construir hoy, vender mañana 
Damián Tabakman, reconocido especialista en el mercado del Real Estate, coincidió con Rozados en el incentivo que genera en muchos argentinos este tipo de desarrollos inmobiliarios.

"Quienes piensan en edificar y disponen de dólares que cambian por pesos, notarán que esmuy barato construir. A eso se suma la ventaja de que, con los años, contarán con uninmueble ya terminado que habrá subido de precio en un contexto económico y político distinto al de hoy día", aseguró a iProfesional.

"Estamos ante una oportunidad interesante en medio de un mercado alicaído", añadió.

Tabakman es de los que cree que este tipo de situaciones siempre se ha dado en períodos cortos, que tienen a la incertidumbre cambiaria como principal protagonista.

"Quienes inviertan hoy, seguramente van a desembolsar mucho menos que más adelante,cuando se revierta la actual tendencia y el mercado inmobiliario se muestre más pujante", aseveró.

Para Tabakman, hoy día "conviene construir porque las viviendas volverán a subir en dólares y resultará muy favorable a futuro contar con esos inmuebles terminados listos para vender".

"Se están concretando numerosas compras de terrenos de particulares que aprovechan para tomar posiciones porque leen correctamente el contexto", afirmó.

Tabakman remarcó que la buena demanda dio lugar a una mayor cantidad de desarrollos inmobiliarios de este tipo. Aclaró que la oferta tarda en reacomodarse a la mayor cantidad de requerimientos de potenciales compradores.

Para los desarrolladores, "conseguir el terreno, los permisos y las habilitaciones para poner en marcha una obra puede llevarles un tiempo. Al menos hay que esperar seis meses hasta que se materialice este avance", destacó.
Un reciente estudio divulgado por la firma Properati dio cuenta de que no son pocos losparticulares que venden sus dólares en el mercado informal, se hacen de pesos y losinvierten en un fideicomiso.
Javier Rius, gerente general de Ayres Desarrollos, destacó la oportunidad que se les presenta a quienes ingresan ahora a un negocio de este tipo con vistas a concluir esa vivienda cuando el escenario político y económico del país haya cambiado.
Algunos creen que este cambio puede darse a mediados del año próximo. Otros, que habrá que esperar a que transcurran las elecciones de 2015.
"Conviene entrar en proyectos con fecha futura de finalización para aprovechar elabaratamiento en dólares de la construcción", remarcó Rius.
Para este empresario, "apostar ahora conviene porque, a futuro, el precio del metro cuadrado confirmará su tendencia al alza, más allá de que los inmuebles seguirán siendo refugio del dinero".
Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, sostuvo que siempre que seedifique en pesos y se revenda en dólares, "la construcción será una de las opciones más rentables en la Argentina".
El empresario aseguró que esta operatoria "sigue siendo buen negocio, incluso si se tiene que revender en moneda local, ya que la rentabilidad obtenida supera en varios puntos la inflación".
"Si uno invierte en un proyecto, aun considerando la ganancia en pesos, ésta se ubicará hasta un 20% por encima del incremento en los costos para construir", concluyó.

Fuente: Iprofesional

INMUEBLES AIROSOS COMO OPORTUNIDAD DE INVERSIÓN

De acuerdo con un relevamiento del Departamento de Estudios del Grupo Edisur, cada peso invertido en inmuebles en 2002 se convirtió a febrero de 2014 en aproximadamente $ 16, más del doble de la rentabilidad obtenida en dólares y tres veces más que la de plazos fijos, alternativas de inversión populares en el país.

“Tomando en consideracion el Índice de Costo de la Construcción que elabora la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO) y suponiendo que el margen de las empresas desarrollistas es relativamente constante, se puede convenir que este índice sirve de indicador respecto de la evolución del precio de las propiedades. En la última década, el valor de los inmuebles evolucionó en sintonía con las variaciones en los precios y en el tipo de cambio. Por otra parte, hay que tener en cuenta que, aunque en el largo plazo el precio de los inmuebles crece en períodos inflacionarios y o circunstancias devaluatorias, se acomoda a una velocidad menor que los movimientos de la economía. Así, ante una devaluación resulta una oportunidad adquirir inmuebles antes de que se efectivice el ajuste de los precios”, indica la desarrolladora cordobesa

DÓLAR CON TRABAS

En cuanto a la moneda norteamericana, también un clásico refugio de los argentinos a la hora de salvaguardar ahorros, se vio dificultada desde la implementación, a fines de 2011, de mayores controles en el mercado cambiario. A partir de entonces, se generó un mercado paralelo de compra y venta de divisas. Esta situación produjo una diferencia entre el mercado informal y el oficial que alcanzó el 50% a comienzos de 2014. En efecto, desde 2011, el valor del dólar recuperó más de un 30 % respecto del valor de los inmuebles.

Si se toman los datos de la última década, el dólar informal muestra un rendimiento 50% mayor al de los plazos fijos. Por cada peso invertido en moneda extranjera desde el año 2002, hoy se tienen siete pesos, mientras que si se hace el mismo ejercicio para los plazos fijos no se alcanzan los cinco pesos. Sin embargo, este rendimiento se mantiene alejado del incremento del valor de los inmuebles, inversión con la cual se hubiesen obtenido 16 pesos.

Concluye el informe que desde 2002 quien decidió aplicar sus ingresos a plazo fijo obtuvo un tercio de la rentabilidad que hubiese obtenido si lo aplicaba a los inmuebles en el mismo período.

En un escenario como el actual, incluso con un incremento significativo de las tasas reales, se presentan riesgos al inmovilizar capitales en un contexto de volatilidad inflacionaria y cambiaria. Si las tasas reales anuales de los plazos fijos fueran positivas, aún siendo atractivas, no existe cobertura para el inversor ante un aumento del tipo de cambio o de la inflación. En este caso, si las tasas se tornan negativas, la inversión en plazo fijo generaría pérdidas de poder adquisitivo.

Areas Globales

Partes propias y comunes del edificio ¿A quien corresponden los arreglos?

La ley de Propiedad Horizontal distingue entre “partes propias” y “partes comunes” del edificio. Luego los reglamentos han agregado a éstas una distinción más: partes comunes de uso exclusivo. Resulta relevante esta distinción en cuanto permite determinar a quien corresponde el mantenimiento, reparación, refacción y pago de los trabajos y/o arreglos que se realicen sobre éstas partes. Todo ello en reglas generales pues habrá que tener en cuenta la determinación que establezca cada reglamento en cuanto la atribución de los mantenimientos.

departamentoPartes propias o partes privativas:

Pertenece en propiedad exclusiva a cada propietario su propia unidad, ya sea un departamento, un local, una cochera, una baulera o una oficina. Ahora bien: dentro de cada unidad hay muros maestros, medianeros y divisorios. Sin perjuicio de los simples tabiques que separan una habitación de otra. Las medianeras y los muros maestros y divisorios de los departamentos pertenecen en condominio a todos los propietarios. Al propietario le pertenece la superficie de pisos y techos y los tabiques divisorios de las habitaciones de su departamento. Le pertenecen también las puertas y ventanas y las cañerías de distribución que sirven exclusivamente a su unidad, así como las derivaciones de las instalaciones de gas y electricidad.

Por lo tanto cualquier desperfecto dentro de las partes propias deberá ser soportado y reparado exclusivamente por el propietario de la unidad; no así por ejemplo la humedad que se originara desde la medianera o desde paredes que den por ejemplo a los palieres. Así también estará a cargo del propietario cualquier problema de electricidad, plomería o gas que se provoque dentro de las redes de distribución que están dentro de su departamento.

Partes comunes:

El art. 2 de la ley 13.512 da un concepto general de lo que deben considerarse partes comunes: el terreno y todas las cosas de uso común del edificio o indispensables para mantener su seguridad, la ley enumera las siguientes: a) los cimientos, muros maestros, techos y azoteas, patios cerrados o solares pórticos, galerías, vestíbulos comunes, escaleras y puertas de entrada y jardines; b) los locales e instalaciones de servicios centrales como calefacción, heladeras, agua caliente o fría, refrigeración, etc.; c) los locales para alojamiento del portero y portería; d) los muros divisorios entre departamentos; e) los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y, en general todos los artefactos e instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

La enumeración no es taxativa, es decir que podemos comprender otras como por ejemplo los extinguidores, las bombas de agua, la sala de máquinas, los tableros de electricidad y gas, etc.

En cuanto al mantenimiento y reparaciones sobre estas partes serán soportadas por todos los consorcistas, a ellas se aplicarán el pago de las liquidaciones por expensas.

Partes comunes de uso exlclusivo:

Esta es una creación de los reglamentos (no se encuentra prevista en la ley) pero comprende partes del edificio que por su ubicación no pueden ser usadas por todos los propietarios; con el fin de asegurar el uso de algunos bienes comunes a unidades a las que éstas tengan acceso exclusivamente como los balcones, patios anexos, terrazas o azoteas.

El efecto de esta distinción es que el dueño de una unidad no podrá pintar, revorcar, revestir de un color diferente a la fachada del edificio su balcón, o cambiar su estética de otra manera, pues en definitiva este balcón o balcón terraza es una parte común del edificio.

Asimismo las reparaciones que fueran necesarias sobre estas partes serán también soportadas en común por todo el consorcio.

Alquileres: los inmuebles dejan cada vez menos rentabilidad a propietarios

La renta se fue achicando como consecuencia del incremento de costos y las propiedades subieron más que los contratos. La utilidad pasó de 5,3 a 4,1%

Los cambios que se dieron en el mercado inmobiliario modificaron las utilidades que pueden obtenerse de una vivienda destinada para el alquiler.

De esta manera, en el último año, creció más el valor del capital que la renta por alquiler, según se desprende de un informe de Reporte Inmobiliario, en el cual se observa cómo los costos de mantenimiento a cargo del propietario se fueron incrementando por encima de los contratos. Otro factor que afecta el mercado es el cambio en la paridad cambiaria. 

El departamento analizado para analizar el mercado posee 85 m2 y cuenta con un contrato de locación de $6.100 mensuales bajo la metodología “paquete”: $4.500 de alquiler más $1.600 de expensas.

El valor de mercado de la unidad se estimó en $1.302.000 con un valor por m2 de $15.317. Para los últimos 12 meses se tomó el mismo valor de mercado en dólares que el tomado en 2012 (u$s 140.000).

De acuerdo al sitio especializado, la renta por alquiler, descontando todos los gastos a cargo del propietario, cayó del 2,88% al actual 2,01%, debido a la revalorización de la unidad en pesos y a la devaluación del peso respecto del dólar.

También juegan en contra de la renta del propietario los aumentos en los costos de mantenimiento, expensas e impuestos. Así, por los cambios en la paridad cambiaria, la unidad se apreció 46,68% en pesos, mientras que su alquiler mensual subió solamente un 15,4 por ciento.

La rentabilidad “bruta”, que surge de la ecuación entre el valor del alquiler vs. el valor de mercado muestra una caída más marcada en los últimos 12 meses, al pasar de 5,27% a 4,15%, ubicándose (a excepción de los años 2002 y 2003) como la más baja desde que se inició el seguimiento.

Fuente: Iprofesional

Imprescindible en Tiempos de Crisis: Recomendaciones para contratos inmobiliarios

En tiempos de confusión y desconcierto, es necesario contar con un pequeño manual de primeros auxilios y un botiquín de emergencia para detectar a tiempo los males de los contratos y tratar de evitarlos. Por el Dr. Daniel Enrique Butlow*

Un contrato puede enfermar, o ser víctima de una agresión que lo lastima y le produce heridas.

Muchas veces, el esfuerzo, la buena fe y las conductas heroicas de sus firmantes permiten que el contrato sobreviva y se cumpla, pero muchas otras, se requiere de una hábil cirugía o una receta magistral para reestablecer el equilibrio y lograr la cura.

Los virus atacan las ecuaciones que conforman el mapa genético de los contratos y logran paralizarlos, provocando temibles y no queridos incumplimientos que son fuente de la responsabilidad por daños y perjuicios.

De aquí en más, un pequeño manual de primeros auxilios y un botiquín de emergencia para detectar a tiempo los males y tratar de evitarlos.

1.- Obligación de cumplir: Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla, a la cual deben someterse como a la ley misma (art. 1197 Código Civil), pero, debe tenerse en cuenta, no obstante, que ni siquiera la ley arbitraria debe ser cumplida, porque resulta inválida e inconstitucional.

2.- Celebración, interpretación y ejecución: Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión (art. 1198 Código Civil).

3.- Abuso de derecho: La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerará tal al que contraríe los fines que aquella tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres. (art. 1071 Código Civil).

4.- Multas: Las cláusulas penales pactadas son válidas, pero deben superar una prueba decisiva. El Código Civil, establece en su artículo 656, que los jueces pueden reducir las penas, cuando su monto, desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan, habida cuenta del valor de las prestaciones y demás circunstancias del caso, configuren un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor (Ley 17.711).

5.- Cumplir con los que cumplen: el viejo principio romano se ha incorporado al art. 1201 del Código Civil y establece que en los contratos bilaterales, es decir, aquellos que tienen obligaciones para ambas partes, una de ellas, no podrá demandar su cumplimiento, si no probase haberla ella cumplido u ofrecido cumplirlo, o que su obligación es a plazo.

6.- Simulaciones: La ley, en principio, detesta los actos simulados, que tienen lugar cuando se encubre el carácter jurídico de un acto bajo la apariencia de otro o, cuando el acto contiene cláusulas que no son sinceras o fechas que no son verdaderas, o cuando por el constituyen o transmiten derechos a personas interpuestas que no son aquellas para quienes en realidad se constituyen o transmiten (art. 955 Código Civil), decretando su nulidad (art. 1044 Código Civil).

7.- Frustración de la finalidad: La frustración de la finalidad de un contrato, según dictamen de la Procuración del Tesoro de la Nación (P.T.N. 203: 92), provoca nada menos que la desaparición de uno de los elementos esenciales propios de todo contrato, el de la causa fin que, junto al consentimiento u objeto, le brindan su estructura mínima.

8.- Caso fortuito o fuerza mayor: El incumplimiento solo tiene consecuencias jurídicas reprochables, cuando proviene de decisiones tomadas con discernimiento, intención y libertad. No es este el caso de aquellas situaciones o hechos que no han podido preverse o que previstas no han podido evitarse (art. 514 Código Civil). Existe incumplimiento, pero el mismo carece de imputabilidad a título de dolo o culpa, indispensables para fundar la responsabilidad.

9.- No prever lo imprevisible: Cuando circunstancias extraordinarias e imprevisibles alteran sustancialmente el equilibrio de las prestaciones, se quiebra la ecuación financiera al volverse el cumplimiento de las obligaciones de una de las partes excesivamente gravoso. Frente a ello, la ley permite la resolución anticipada del contrato pudiendo la parte no dañada, evitar la resolución, ofreciendo mejorar equitativamente los efectos del contrato (art. 1198, 2da parte Código Civil).

10.- Ruptura de las ecuaciones tecnológicas y ambientales: La obligatoriedad de incorporar nuevas tecnologías para la obra o de cumplimentar reglas ambientales que dan respuesta a requerimientos de sustentabilidad, pueden producir costos y demoras imprevisibles. Debe recordarse que aunque la tecnología sobreviniente no haya sido pactada, no es posible brindar prestaciones obsoletas frente a las nuevas necesidades a que da lugar el progreso tecnológico permanente.

11.- Ruptura de las ecuaciones sociales e impositivas: Al momento de realizarse la oferta, el contratista pondera un marco impositivo que grava su prestación y el uso de determinada mano de obra para ejecutarla. Las modificaciones impositivas y las decisiones colectivas de entes sindicales sobre personal obrero a emplear, también pueden atacar el contrato, perturbando su cumplimiento adecuado y generando el derecho a revisión y renegociación.

Recetas: En Derecho, al igual que en Medicina, no existe un remedio mágico, capaz de actuar eficazmente frente a cada herida o enfermedad contractual. Sin embargo, un bien provisto botiquín de emergencias, debe contener como mínimo, mediaciones por renegociación; medidas cautelares; pruebas periciales anticipadas; diligencias preliminares; acción declarativa de certeza; nulidades; declaración de inconstitucionalidad; lesión subjetiva; abuso de derecho; repetición de pagos incausados; acciones por empleo útil y enriquecimiento sin causa.

Algo más. Los remedios, deben mantenerse frescos, ordenados y actualizados porque en Derecho, también hay fecha de vencimiento. Pueden ser combinados y dosificados en la forma, que para cada caso en particular indique el profesional competente. No se han informado reacciones adversas, salvo en los casos de automedicación o uso por niños.

(*) Abogado y Profesor Titular de Arquitectura Legal.

Los impactos negativos de un control de alquileres

Los controles de precios están de moda en la Argentina de hoy. Ya le tocó a los bienes de necesidad básica, a otros bienes de consumo final, al tipo de cambio. Cúales podrían ser los impactos de un control de alquileres? 

Iniciar la discusión acerca del control de alquileres implica en un principio ubicarnos en el marco de las políticas de vivienda -“housing policies” como se conocen en el resto del mundo-, cuyo fin resulta en lograr que la mayor cantidad de población acceda a un techo. Mencionaremos brevemente las formas que pueden adquirir(*), para luego explicar sus repercusiones en términos de políticas financiera, de inversión, y urbana.

o Subsidios Impositivos

Cuando vienen de la mano de incrementos salariales, estos incentivos son tan efectivos que logran redirigir la inversión del resto de las actividades al mercado inmobiliario. En EEUU este programa permitió, en 20 años, aumentar la cantidad de viviendas en un 25%. Sin embargo, el problema comenzó a estallar cuando durante los 80 el sector inmobiliario captaba tanta inversión que frenaba otros sectores que en ese momento necesitaban un mayor dinamismo.

o Subsidios de Oferta

En este programa, que se instituyó por primera vez en la década del 30, el gobierno construía y vendía las viviendas a un precio subsidiado, según diferentes criterios de elegibilidad de ocupantes.

o Subsidios de Demanda
El subsidio a la demanda se otorga directamente al demandante de vivienda (comprador) mediante subvenciones en los valores de compra o subvencionando tasas de interés en créditos hipotecarios con ese fín.

o Control de Alquileres

Aquí el fin consiste, como bien dice su nombre, en brindar ayuda a los inquilinos para que sigan alquilando, o a quienes no accedan a un alquiler, que puedan. No se trata de devenir en dueño de la vivienda, sino únicamente en habitante legal de la misma. Habitualmente, este “programa” toma la forma de techo en el precio anual de los alquileres, aunque puede ocurrir que derive en decretos de prórroga de los contratos vigentes.

Dada esta introducción, continuaremos con la exposición de lo que un control de alquileres (CA) implicaría en Argentina hoy en día.

El CA se introdujo aquí por primera vez durante el primer gobierno de Perón, a fines de la década de 1940. En este entonces, mientras una parte del mundo discutía las formas de llevar a cabo las reconstrucciones de posguerra, en Argentina la preocupación giraba en torno al populismo, la industria y la “tercera posición”. Ahora bien, sostener semejante estructura política y cumplir con sus metas industriales, imponía la necesidad de “poblar” la ciudad, y para ello era necesario tener muchos techos disponibles. Así la población urbana creció exponencialmente.
Hoy en día la realidad es otra que a fines de los 40: “la ciudad no tiene más lugar “ (a menos que se construya en altura), la industria funciona cerca de su capacidad máxima instalada y en su mayor parte FUERA de los límites de la ciudad o por lo menos lejos de los usos de suelo residenciales.
En este sentido, el CA se presentaría hoy, ya no como una alternativa para los “sin techo”, sino como una medida redistributiva dentro de los muros de la ciudad, que derivaría en unatransferencia de recursos del dueño al inquilino. Veamos en qué términos esto se realizaría.

INVERSIÓN Y FINANZAS

A) Quienes pretenden esta medida sugieren por una parte, que los rentistas obtienen rentas extraordinarias, y por la otra, que los precios de venta están tan altos, que hay una gran demanda de vivienda insatisfecha.

El primer caso es fácilmente refutable: los rentistas hoy no reciben más que un 5 a 6% de retorno anual bruto sobre su inversión y esta renta asciende a sólo el 3 a 4% neto si se descuentan costos y gastos de mantenimiento de la unidad, dando cuenta de que no reciben rentas extraordinarias, sino un retorno similar o menor al de por ejemplo los bonos del tesoro americano -hoy giran en torno al 5% anual- y sensiblemente menores al de los bonos argentinos nominados en dólares. A igual costo de oportunidad, un cambio en las rentas genera una reubicación de la inversión en otros activos de mayor liquidez, como los recién mencionados. Considerando que el mercado inmobiliario es quien absorbe las consecuencias de estas fugas de capital, podemos afirmar que a corto plazo podrían bajar los precios de venta.

En cuanto al segundo caso, debemos mencionar que parte importante de esta demanda corresponde a desarrolladores e inversores que jamás invertirían en un mercado que está transitando un CA -o bien un mercado “a la baja”- pues verían sus beneficios ciertamente disminuidos. Las consecuencias de esto la absorbe en un principio el mercado de la construcción, que se frenaría de inmediato, y luego el mercado laboral. En este sentido, lo que comenzó como una forma de dar vivienda a sectores que no acceden a éstas, deriva rápidamente en mercados estancados, salarios depreciados, y desempleo. Por otro lado se restringiría el actual crecimiento de la oferta de alquileres que viene dado por el fuerte impulso en la construcción;, impulso que está inyectando unidades de vivienda que en un alto porcentaje son volcadas al alquiler, hecho que equilibrará los valores que solicitan los propietarios naturalmente en un futuro cercano. En lo que al mercado de renta respecta, debemos recordar que la oferta de vivienda es elástica en el largo plazo, lo que significa que una pequeña reducción en la renta conllevaría a una más que proporcional reducción en la cantidad de vivienda ofrecida, generando un efecto claramente adverso al esperado: los rentistas se retirarían del mercado lo antes posible.

En otras palabras, CA = ni compras ni alquileres

POLÍTICA URBANA

B) El CA es una medida que alcanza únicamente a aquellos inquilinos que tenían un contrato firmado al momento en que éste se decretare. Como dijimos anteriormente, un CA repercute rápidamente en la composición de la cartera de inversión de los rentistas hacia lugares que no mejoran ni mantienen los servicios de sus viviendas de renta. Es sabido y conocido que un cese en el flujo de inversión nunca es gratuito.
Sumado a esto, en toda economía existen males que están esperando el momento óptimo de salir a la escena. Cuando controles de precios, aparece inmediatamente el mercado negro, o contrabando, cobrando existencia. En el mercado de renta suele profundizarse, fuera de los vínculos contractuales, los sub-alquileres en primero y segundo y hasta tercer grado, con la consecuente degradación de la unidad habitacional que esto implica.
Por otro lado es muy probable que los propietarios encuentren la manera de sacar su propiedad del mercado de alquiler reduciéndose aún más la oferta actual ocasionando un serio problema al inquilino, quien no encontrará vivienda para habitar.
La reciente exposición pretende dar cuenta de lo que un CA significaría en la Argentina de hoy. Nada se dijo de experiencias exitosas del CA, como por ejemplo en el Nueva York de los años 80, pues las condiciones necesarias para su implementación no están aún presentes en la Argentina. Nos referimos aquí a Controles de Alquiler acompañados por políticas crediticias que permitan a aquellas personas ávidas de una vivienda propia, alquilar a la vez que incrementan sus ahorros, de manera de lograr en el mediano plazo el mínimo necesario para acceder a un crédito. Para lograr esto, los salarios reales no pueden deprimirse, ni la construcción estancarse. Esto nos deja pensando acerca de cuáles serán los fines que se encuentran detrás de una propuesta de CA en la Argentina actual…

Micaela Kulesz *
micaela.kulesz@gmail.com

* Licenciada en Economía, Universidad de Buenos Aires
Candidata a Magister en Economía Urbana, Universidad Torcuato Di Tella

El Estado vs. los inquilinos.

Los alquileres están fuertemente regulados en nuestro país -desde hace muchísimo tiempo- y siempre se fundamentó la necesidad de que el Estado intervenga con esa regulación para proteger a los más débiles, aunque logra exactamente lo contrario.

Actualmente la ley argentina establece condiciones que deben cumplirse forzosamente, más allá de la voluntad de los particulares, algunas de las cuales me parecen completamente absurdas.

En primer lugar, la ley impone un plazo mínimo de dos años si el alquiler es para vivienda, entrometiéndose innecesariamente en cuestiones íntegramente privadas en las que no existe ningún peligro para la comunidad en ningún sentido.

Eso significa que si el dueño y el inquilino pactan un plazo menor(por ejemplo, un año), ante un eventual conflicto judicial se va a presumir que el plazo mínimo es de dos años, y el inquilino podrá quedarse todo ese tiempo.

¿Por qué no puedo hacer un contrato por el tiempo que libremente acordemos la otra parte y yo? No hay respuesta lógica.

Supuestamente, el fundamento es el interés en proteger al inquilino dándole estabilidad por cierto período, a lo que personalmente tengo varias objeciones.

La primera, y más grave, el precio se encarece, ya que el dueño, al tener que hacerse un contrato por tanto tiempo, razonablemente hace previsiones inflacionarias.

¿El perjudicado?: el inquilino.

La segunda, y siempre en el mismo contexto, el dueño exige garantías (tema sobre el que en la práctica se cometen muchos errores y que trataré en un próximo artículo) que muy probablemente no exigiría si el plazo del contrato fuera más breve. Esto generalmente termina siendo el principal problema para el que alquila (incluso más que el precio).

¿El perjudicado?: el inquilino.

La tercera, al ser tan largo el plazo mínimo, cuando una persona decide vender una propiedad en la que no vive, obviamente no la alquila, ya que tiene que entregársela al comprador libre (esto explica en parte la gran cantidad de casas vacías que hay). Esto significa que durante todo el tiempo que la propiedad está en venta, que muchas veces es bastante largo, la propiedad está fuera del mercado.

¿El perjudicado?: el inquilino.

Además, y siempre gracias al plazo mínimo, muchos dueños(muchos mas de los que ustedes pueden imaginar) deciden no alquilar en períodos de incertidumbre económica (que en nuestro país se dan bastante seguido) “por las dudas”.

¿El perjudicado?: el inquilino.

En segundo lugar, la ley le prohíbe al inquilino dar por terminado el contrato antes de los seis meses, supuestamente para darle certidumbre jurídica al dueño y evitar que el que alquila se vaya enseguida.

Esto es totalmente absurdo porque si un inquilino se quiere ir a los dos meses, por la razón que sea (encontró otro lugar mejor, se muda de ciudad, se va a vivir con el novio/novia, se separa, etc.)está obligado a pagar los seis meses más una indemnización de un mes y medio más.

¿El perjudicado?: el inquilino.

En tercer lugar, la ley prohíbe el pago adelantado de alquileres, con lo cual si un inquilino quiere pagar varios meses adelantados para negociar un mejor precio, o incluso los dos años juntos para evitarse una garantía, no puede.

¿El perjudicado?: una vez más el inquilino.

Si todas estas regulaciones son perjudiciales y carecen de sentido, peor es la situación de los alquileres comerciales, en los que el plazo mínimo es de larguísimos tres años.

Aunque en éste caso se permiten los pagos adelantados, los recaudos del dueño frente a inflación futura y las exigencias respecto a las garantías son aún más duras.

Semejante absurdo (piensen que si quieren alquilar una oficina por seis meses para ver como va la cosa, no pueden; si quieren alquilar un localcito para poner un polirrubro por diez meses para probar, no pueden) es una tremenda traba para la generación de nuevas empresas y, en consecuencia, para la actividad económica en general.

Contrariamente a la idea que siempre nos metieron de que debe ser el Estado el que se preocupe por nosotros y nos “proteja” (idea que ha hecho desastres en nuestra sociedad, fomentando la irresponsabilidad individual y la burocracia y corrupción estatales) ha logrado casi siempre lo contrario.

Cuanto más libres sean los contratos de alquiler, menos miedo de alquilar van a tener los dueños, más propiedades se va a ofrecer, menos requisitos se van a exigir y menos inflacionarios van a ser los contratos.

Si queremos mejorar la situación de los inquilinos, tenemos que empezar reclamando más libertad para contratar.