Bajo este título analizaremos todos los supuestos de venta de inmuebles pertenecientes en todo o en parte a una persona fallecida.
Pero analizaremos también los distintos supuestos de compra de inmuebles por parte de personas que adquieren el dinero para comprar a través de un sucesorio.
Cabe distinguir en principio si el bien que se intenta enajenar es propio o ganancial.
Pensemos que el vendedor es viudo y el inmueble es propio; en principio puede vender perfectamente sin recurrir al sucesorio de su cónyuge. Pero analizaremos más profundamente la cuestión: Son inmuebles propios los que cada cónyuge lleva al matrimonio, es decir, que han adquirido antes del matrimonio; pero también los que permuten durante el matrimonio (subrogación real), los que adquieran durante el matrimonio pero con dinero ganado antes del matrimonio y los que adquieran luego de casarse por herencia, legado o donación. Las mejoras o edificaciones introducidas en tales inmuebles también son propias.
El art. 1266 del Código Civil establece:
“Los bienes que se adquieren por permuta con otro de alguno de los cónyuges, o el inmueble que se compre con dinero de alguno de ellos, y los aumentos materiales que acrecen a cualquier especie de uno de los cónyuges, formando un mismo cuerpo con ella por aluvión, edificación, plantación, u otra cualquier causa, pertenecen al cónyuge permutante, o de quien era el dinero, o a quien correspondía la especie principal.”
Por su parte, el art. 1272 dice:
“Son también gananciales los bienes que cada uno de los cónyuges, o ambos adquiriesen durante el matrimonio, por cualquier título que no sea herencia, donación o legado como también los siguientes: Los bienes adquiridos durante el matrimonio por compra u otro título oneroso, aunque sea en nombre de uno solo de los cónyuges.
Los adquiridos por hechos fortuitos, como lotería, juego, apuestas, etc. Los frutos naturales o civiles de los bienes comunes, o de los propios de cada uno de los cónyuges, percibidos durante el matrimonio, o pendientes al tiempo de concluirse la sociedad. Los frutos civiles de la profesión, trabajo, o industria de ambos cónyuges, o de cada uno de ellos. Lo que recibiese alguno de los cónyuges, por el usufructo de
los bienes de los hijos de otro matrimonio. Las mejoras que durante el matrimonio, hayan dado más valor a los bienes propios de cada uno de los cónyuges. Lo que se hubiese gastado en la redención de servidumbres, o en cualquier otro objeto de que sólo uno de los cónyuges obtenga ventajas. Los derechos intelectuales, patentes de invención o diseños industriales son bienes propios del autor o inventor, pero el producido de ellos durante la vigencia de la sociedad conyugal es ganancial.”
El carácter de propio de un bien se acredita con el título de propiedad actual, o con el título antecedente (el caso de la permuta) o con el boleto de compraventa que tenga fecha cierta y sea anterior al matrimonio.
Para que no existan dudas durante el matrimonio sobre la naturaleza propia del bien que se adquiere, el adquirente deberá manifestar en la escritura de compra o en otra posterior complementaria que “el bien es propio porque compra con dinero propio”.
Esta manifestación se presume verdadera, lo que no obsta a que el otro cónyuge pueda demostrar que es falsa e impedir que el cónyuge adquirente disponga libremente del bien.
Si no lo hace, los terceros contratantes a título oneroso y de buena fe pueden tener al bien como propio y no temer acciones legales que los perjudiquen en su adquisición.
Resulta conveniente que a la hora de comprar un bien durante el matrimonio que tendrá el carácter de propio (porque se adquirió con dinero propio) comparezca el otro cónyuge y dé conformidad a la manifestación que hace el adquirente respecto al carácter del bien. Esta comparencia es conveniente pero no es necesaria cuando la manifestación se hace en la escritura de compra, pero sí es necesaria cuando se hace en un acto posterior (escritura complementaria).
Si ambos cónyuges estuviesen vivos, al vender por boleto el cónyuge titular del bien propio, alcanza con aclarar en el boleto que el bien es propio; según constancia del título de propiedad, y que no es sede del hogar conyugal, o si lo fuera que no hay hijos menores o incapaces. Caso contrario el otro cónyuge comparecerá a dar su asentimiento (art. 1277 C. Civ.)
Durante la vigencia del matrimonio y aún después del divorcio, será necesario el asentimiento del otro cónyuge cuando se pretenda disponer de un bien propio que sea sede del hogar conyugal o en donde vivan hijos menores o incapaces.
Existen también los denominados bienes mixtos, que son en parte propios y en parte gananciales.
Por ejemplo, fallece A único titular de un inmueble y le suceden como herederos B, C, D y E que son sus hijos. A cada uno le corresponde por herencia el 25% de ese bien. Pero luego B que ya era de estado civil casado al momento de fallecer A, le compra a sus parientes (C, D y E) sus partes en el bien y pasa a ser dueño del 100% del mismo. Ese 75% que adquiere por compra es de carácter ganancial.
En tal caso, el tercero que compre tiene que tomar en cuenta que no puede prescindirse del asentimiento del otro cónyuge; y para el caso que haya fallecido, de su sucesión.
En Capital Federal existe una disposición técnico registral (4/92) del Registro de la Propiedad Inmueble que establece que cuando un condómino que tiene una parte indivisa de carácter propio adquiere el resto del bien con dinero ganancial se tiene al total como propio, pero si solamente compra algunas partes, sin llegar al total, esas nuevas adquisiciones son gananciales y sus participaciones resultan mixtas, es decir, en parte propias y en parte gananciales.
Pero este criterio se aplica solo en Capital Federal, para el resto del país el bien adquirido conforme al ejemplo transcripto siempre ser mixto.
En síntesis, tratándose de un bien propio de un vendedor viudo, no habrá obviamente asentimiento conyugal ni oposición por parte del cónyuge al carácter propio del bien; y el vendedor posee la libre disposición para vender sin pasar por el sucesorio.
Si el inmueble en cambio fuese ganancial, el fallecimiento del cónyuge provocó la disolución de la sociedad conyugal, y a partir de ese momento desapareció el régimen de disposición de bienes gananciales que se basa en la iniciativa de disposición por su titular y el asentimiento por el otro cónyuge.
Ahora la mitad ganancial de ese bien, y del resto de los bienes con carácter ganancial, pasan a los herederos del cónyuge fallecido, abriéndose su sucesión.
Entonces, el cónyuge supérstite no puede vender ni siquiera la mitad ganancial que le pertenece. A partir de este momento solo tiene derecho a su mitad, del mismo modo que los herederos del fallecido tienen derecho a la otra mitad.
Fuente: Barbieri Fernandez Estudio Jurídico
