¿Qué es
un boleto de compra venta?
El boleto de compra venta de
inmuebles es una promesa bilateral donde hay obligaciones recíprocas: el
vendedor se compromete a vender, entregando la propiedad, y el comprador a
comprar, abonando el precio. Por lo general en el boleto, se abona una parte
del precio total, que será completado en el acto de escrituración.
Se establece que aquellos
contratos que deben ser realizados en escritura pública, y se hacen por instrumento privado con firma de los intervinientes, o como
acuerdo para que sea reducido a escritura pública, no valen como equivalentes a
la escritura, o sea que ésta debe otorgarse para perfeccionar el contrato, pero
valen sin embargo, como compromiso de otorgar la escritura pública.
¿Qué se
detalla en este boleto?
En el
Boleto de Compraventa se suelen acordar detalles de la operación como el precio
del inmueble, el depósito hecho por el comprador, la forma de pago, la fecha de
escrituración o la designación del escribano, por nombrar algunas cláusulas
frecuentes.
¿Es
obligatorio?
Este
contrato no es obligatorio, se suele firmar para registrar el acuerdo de compra
o venta del el inmueble.
¿Es
importante firmarlo?
Las
operaciones compraventa de inmuebles son muy importantes para ambas partes, ya
que involucran un gran el patrimonio de las personas, por eso, en este tipo de
operaciones es importante que ambas partes estén correctamente asesoradas para
no salir perjudicadas de la operación.
Es
importante tener en cuenta que lo acordado en el boleto debe cumplirse por
ambas partes y su incumplimiento puede derivar en acciones legales. Es por esta
razón que antes de firmar un boleto de compraventa, se recomienda asesorarse con
personas idóneas que puedan aconsejar y advertir a las partes. Generalmente el
Escribano o el Corredor Público interviniente, son quienes redactan el
documento, mediando entre ambas partes para lograr asegurar que las condiciones
de la operación sean claras y favorables para ambas partes.
¿Se
hacen en Escribanías, quien designa al Escribano?
Puede
ser firmado en forma privada, pero lo normal es que se firme en escribanías
para mayor seguridad notarial. El Escribano suele ser designado por la parte
compradora con la excepción de las operaciones de compraventa que se realicen
con hipoteca en cuyo caso la parte vendedora designa al Escribano.
¿Qué función
cumple el escribano?
Escribano
es imparcial en la operación y que su deber es tratar a ambas partes por igual.
En el
período de tiempo que va de la firma del boleto, a la firma de la escritura, la
escribanía prepara toda la documentación y corrobora que todos los requisitos
necesarios para la escrituración se cumplan.
Tambien
es un agente de retención para el fisco, esto significa que retiene dinero en
la operación para el pago de impuestos.
El
Escribano consulta con las partes las características de la operación y con los
distintos organismos para determinar si el inmueble adeuda alguna cifra y en
base a la información se determinar qué se deben abonar. El Escribano asesora a
las partes respecto a las cargas que se deben abonar y les explica a las partes
cual son las retenciones y cuál es el motivo por el cual se debe retener. El
Escribano también se ocupa de los trámites necesarios para poder escriturar
como puede ser el levantamiento de un embargo o la cancelación de una hipoteca
grabada sobre el inmueble. Es muy importante tener un Escribano de confianza
que defienda los intereses de las partes para evitar que estas paguen
gravámenes que no corresponden.
Previo
a la transferencia de dominio, el Escribano debe comprobar que la propiedad se
encuentra libre de deuda y en caso contrario retener la suma correspondiente
para cancelar dicha deuda.
¿Quiénes
firman el boleto?
Por la
parte vendedora, el documento deber ser firmado por todos los propietarios, por
sí, o a través de personas suficientemente facultadas. Si la vivienda es un
bien ganancial, tendrán que firmarlo el marido y la mujer. Si la vivienda es
propia de uno de ellos, o sea no es un bien ganancial, pero en ella residen
hijos menores o incapaces también deberán firmar el documento el marido y la
mujer. Si el vendedor ha dado un poder facultando a otra persona a que firme
este documento, el apoderado deberá de presentar el original y el poder deberá
facultarle para la venta. El Escribano deberá corroborar que el apoderado está
autorizado para formalizar la compraventa.
Por la
parte compradora, lo firma el o los compradores, y también el Escribano, dando
fe de su actuación.
Cada
compraventa tiene su particularidad por lo que es muy importante contar con un
profesional de confianza que lo asesore adecuadamente antes de firmar cualquier
documento.
¿Qué
validez tiene un boleto de compraventa?
En el
pasado se debatió acerca de los efectos legales del boleto de compraventa. Por
un lado se postulaba su caracterización como contrato definitivo de
compraventa. Otro sector de la doctrina, sostenía que se trataba de un contrato
preliminar.
Lo
primero que debe señalarse, es que la concepción del boleto de compraventa como
un precontrato en que las partes se obligan a escriturar tiene fundamento legal
en nuestro Código Civil.
El
artículo 1184 de ese cuerpo normativo, establece que deben ser formalizados
mediante escritura pública los contratos que tuviesen por objeto la transmisión
de bienes inmuebles en propiedad o usufructo. Por su parte, el artículo
1185 prescribe que los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública
lo fuesen por instrumento privado, no quedan concluidos como tales mientras no
se otorgue tal escritura.
Sin
embargo, quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a
hacer escritura pública.
A pesar de lo descripto, en los tribunales se ha afirmado que el comprador por boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato de venta. Es así que el juez debe otorgar la escritura en caso de resistencia del vendedor.
Esto último nos permitiría decir que carece de sentido considerar al boleto privado como una simple promesa y no como un contrato definitivo de compraventa.
Cuando las partes firman un boleto consideran que una vende y la otra compra. Tienen en mira el bien inmueble y su precio. Se comprometen a cumplir recíprocamente las obligaciones asumidas y consideran que la escritura se hará a efectos de transferir el dominio.
En otras palabras: el tenedor mediante boleto de compraventa tendrá la posesión legítima del inmueble, pero la transferencia del dominio operará con la escritura pública.
¿qué
sucede en caso de embargo o concurso contra el vendedor sobre el inmueble
vendido a través del boleto?
Nuevamente el Código Civil tiene la respuesta. Es así que el artículo 1185 bis resuelve que: “Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles o al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el 25% del precio…”.
Más
allá de que la norma citada se refiere sólo al caso de concurso o quiebra del
deudor, hoy se entiende que también es aplicable a las ejecuciones
individuales.
Por lo
tanto, en caso de colisión entre el boleto y el embargante, debe darse
prioridad al primero.
En suma, el boleto de compraventa es perfectamente válido entre las partes y oponible a terceros, siempre que se cumplan ciertos requisitos como haberse pagado el 25% del precio haya o no posesión.
En suma, el boleto de compraventa es perfectamente válido entre las partes y oponible a terceros, siempre que se cumplan ciertos requisitos como haberse pagado el 25% del precio haya o no posesión.
Por
todo lo expuesto, cabe concluir que el poseedor por boleto tiene una posesión
legítima. Sin embargo, la transferencia del dominio sólo se hará
efectiva a través de la escritura pública.
http://www.carlospereznegocios.com.ar/
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