Informe: Los ladrillos, bajo la amenaza de la inflación

El sector atraviesa un momento de incertidumbre. Los cedines no arrancan y se teme un aumento del costo de la construcción que dispare las cuotas mensuales pesificadas.

Que el costo de la construcción se dispare por efecto de la inflación y las cuotas mensuales pesificadas se vayan a las nubes, amenazando la continuidad o el ritmo de los proyectos. Este es el tema que desvela tanto a los desarrolladores como a los propios compradores, que mantienen una actitud wait and see, influenciada en parte por los tiempos preelectorales pero, también, por un mercado enrarecido, en el que ni los propios players saben qué les depara el destino. En un mercado sin valores de referencias, con cedines que brillan por su ausencia, poca oferta de nuevos proyectos y una demanda selectiva líquida en pesos que se achica, los compradores, más que nunca, están concentrados en lo más alto del vértice de la pirámide, por la inaccesibilidad del grueso de la población a pagar cuotas mensuales que superan los $ 15.000 –con el riesgo de que se sigan en ascenso. Mientras, los poseedores de los dólares se sientan sobre los billetes, especulando con una mayor devaluación post elecciones.“Se achica la torta del que tiene excedente en pesos”, admite Carlos Spina, director Comercial de Argencons, la firma de Miguel Camps, creador de la marca Quartier.

“La gente tiene miedo. Antes, los avisos de un producto típico de clase media durante el fin de semana generaban 1000 llamados en la semana; hoy, son 70”, explica un broker inmobiliario preocupado por cómo mantener su estructura. Hay que tener en cuenta que, antes de que se fijaran las trabas en el mercado cambiario, en octubre de 2011, el valor de una unidad usada de 60 m2 en Caballito era de US$ 108.000. En pesos, $ 460.000. En mayo, apenas 19 meses más tarde, el mismo departamento se ofrece a $ 1 millón. Es decir, en moneda local, los valores aumentaron más del 100 por ciento entre octubre de 2011 y mayo de 2013.

En ese mismo período, el incremento en los salarios fue de 30 por ciento, es decir, no se duplicó como los precios de las propiedades. “Por eso, el esfuerzo de ingresos que tendría que destinar un asalariado medio en la Ciudad de Buenos Aires creció casi un 70 por ciento”, analiza José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario, a cargo del relevamiento que concluyó que, en 2011, se necesitaban algo más de 63 sueldos (poco más de cinco años) para comprar una unidad usada en Caballito –considerando un sueldo de $ 7260. Hoy, en cambio, con un salario de $ 9200, se necesitan 105 salarios para pagarlo: casi nueve años de ingresos.

A ese panorama se suma la ausencia de rotación. Es decir, nadie quiere desprenderse de sus unidades porque nadie quiere pesos en el colchón. Entonces, quien tiene una propiedad, la alquila. “Es un negocio que deja el 6 por ciento anual del valor de la propiedad, un margen que no les alcanza para adquirir una nueva unidad”, explica Domingo Speranza, director de Buenos Aires Corporate Real Estate (Bacre). Esta realidad plantea el temor a que “se corte la rueda” por la imposibilidad que tiene el inversor de rotar su capital.

“Compra del pozo y se está quedando con todas las unidades. Algunos tienen hasta 30 departamentos, no pueden diversificarse y comienzan a mirar otras alternativas de inversión”, agrega Spina que, como dato aleatorio, admite que el mercado del usado cayó 80 por ciento en volumen este año si se lo compara con 2011.

“La coyuntura genera que no haya decisión de compra”, analiza Marcelo Zalcwas, presidente de P & S Constructores, que postergó el lanzamiento de tres torres. Otros jugadores, en cambio, las “decoran”, un comportamiento reconocido en la jerga como “suben y bajan ladrillos”. Es decir, arrancan a ritmo lento como para dar señales a quienes ya definieron su inversión.

Otra característica curiosa del mercado actual es que, pese a la crisis, los players consolidados, con cintura y espalda financiera, venden lo que lanzan. La mayoría se concentra en proyectos nuevos ubicados en zonas premium. “Teníamos una expectativa de vender 80 unidades en el primer año de Lagoon Pilar y en tres meses colocamos 200. Explotaron las ventas cuando se disparó el dólar blue. Después se calmó, aunque seguimos a buen ritmo”, detalla Gonzalo Monarca, presidente del grupo homónimo, que planea lanzar un proyecto residencial de $ 100 millones de inversión antes de que finalice 2013. Spina, de Argencons, también prepara un fideicomiso al costo en Palermo, de 350 unidades.

La gente tiene miedo. Antes, los avisos de un producto típico de clase media durante el fin de semana generaban 1000 llamados en la semana; hoy, son 70 (explica un broker inmobiliario preocupado)

Federico Weil, número uno de TGLT, la desarrolladora que lleva invertidos $ 1900 millones en el sector y planea destinar otros $ 1700 millones en los próximos cinco años, presentó Metra en Puerto Norte, en Rosario, Santa Fe. El proyecto de usos mixtos cuenta con residencias, locales comerciales, oficinas, hotel, pasajes y espacios públicos. Se construirán 220.000 metros cuadrados de viviendas estándar.

Desde hace un par de meses, las desarrolladoras con sólidas carteras de inversores se están quedando sin oferta de unidades pequeñas y necesitan stock. “Quienes nos siguen están ajenos al mercado commodity, que está lento y es aleatorio”, analiza Raúl Gonzalez Neira, CEO de FSA Group, quien busca oportunidades en proyectos grandes, de más de 40.000 m2 porque considera que son los más viables para el actual contexto macro.

“Los emprendimientos de gran escala son a largo plazo, cinco, siete o nueve años, lo que te permite suponer que incluirá buenos ciclos de ventas”, analiza. Vizora y Fernández Prieto lanzaron Link Towers, la primera etapa del proyecto que levantan en uno de los cuatro terrenos que poseen en dique uno, Puerto Madero. Construirán ocho houses y una torre con 130 unidades, en la que el metro cuadrado se venderá desde US$ 4800, pesificados a dolar oficial.

Está claro. En esta liga, los compradores están pero son más exigentes: quieren metros pero también contención. “Cada negociación es un mundo y demanda mayor esfuerzo. Antes señaban cuando visitaban el showroom. Hoy, se juntan con el director Comercial y luego conmigo. Te cuentan lo que les pasa”, explica Milagros Brito, presidente de Vizora, que está a punto de comenzar la construcción de Árboris La Horqueta, un proyecto residencial de US$ 40 millones de inversión que tiene colocado en un 50 por ciento.

Otro fenómeno de estos tiempos es la aparición en escena del “comprador mayorista de metros”, un perfil que les cierra a los desarrolladores, que ya no utilizan la estrategia de regular la venta de unidades, especulando con una futura revalorización a medida que avanza la construcción del proyecto. Si hay un comprador, prefieren negociar menor precio a cambio de volumen, y la tranquilidad de calzar la mayor parte de la obra desde el inicio. Por caso, fue lo que hizo Eduardo Costantini al venderle 23 pisos de su torre corporate al BBVA Francés en $ 1200 millones.

Por otra parte, fiel reflejo de un mercado con ausencia de crédito y dueños sin necesidad de “rematar” propiedades, los precios resisten el embate de la caída del sector. De todas formas, la demanda espera un ajuste. “Las devaluaciones siempre ajustan los precios en dólares para abajo. Quien compró en US$ 2000/2500 el m2 en Quilmes no puede defender lo que pagó”, analiza Spina.

Zalcwas tiene otra mirada: “En dólares, los precios locales están bajos incluso en comparación con países como Perú, donde el m2 premium cotiza a US$ 4500”, aclara , y agrega que, para quien puede esperar, es negocio incluso comprar unidades terminadas. La necesidad de alcanzar al consumidor final llevó a que algunos jugadores implementen el círculo cerrado de ahorro con financiamiento en pesos -ajustado por CAC- a 15 años y con cuotas bajas (de $ 1900), desdobladas en espera y posesión (se pagan una vez entregada la unidad y se incrementa 70 por ciento el valor simbólico de un alquiler).

“Es un modelo sólo aplicable a proyectos grandes, porque se apalanca en la escala y en la entrega por etapas”, explica Gustavo Ortolá, director de Go Real Estate, que desarrolla bajo esa forma el proyecto mixto Love en Córdoba. Para que el negocio cierre, tiene que colocar las 1016 unidades residenciales distribuidas en cuatro torres que se entregan en tres, cinco, siete y nueve años en los primeros 18 meses del lanzamiento. “Se hace en el interior porque sólo es aplicable en tierras con incidencias bajas”, finaliza. Así, los players conviven con dos de-safíos: poner a prueba su ingenio en un escenario con horizonte difuso.

El Cronista Comercial

“Me llegó una… carta documento / telegrama / cédula / notificación… qué hago?”

Todos los días se envían y reciben miles de cartas, cédulas, intimaciones  y notificaciones de todo tipo y muchas veces quienes las reciben no saben exactamente qué hacer o qué significado jurídico tienen.

Por eso voy a dedicar éste artículo a dar un “pantallazo” sobre las distintas clases de comunicaciones que hay, sus consecuencias jurídicas y los pasos a seguir.

Para empezar, hay que dividir las comunicaciones o notificaciones en dos grandes grupos: las extrajudiciales o no judiciales (carta simple o certificada, telegrama, carta documento, etc.) y las judiciales.

La notificación judicial tiene sí o sí ciertas características que ayudan a diferenciarla, y que son las siguientes:

1.- Se menciona algún organismo judicial (Juzgado, Tribunal, Fiscalía, Cámara de Apelaciones, Defensoría Oficial)

2.- Tiene un sello de ese organismo (que además incluye en algún lado la leyenda “Poder Judicial”)

3.- Se menciona algún juicio en trámite, que es precisamente al que pertenece la notificación. Si es un juicio civil, de familia o laboral dice los apellidos de las partes y el asunto que trata (por ejemplo “Pérez, Juan c/ García, María s/ Daños y Perjuicios”, en donde la “c/” significa “contra” y la “s/” “sobre). Si es un juicio penal puede tener el apellido del denunciante (“González, Carlos s/ Denuncia) o el del imputado y el delito (“Fernández, Pedro s/ Amenazas)

4.- Se transcribe una parte de un texto de una decisión judicial(por ejemplo “Mar del Plata, 3 de septiembre de 2010…( texto)… Notifíquese. Fdo. Juan Pérez. Juez Civil y Comercial”)

5.- Si la notificación es la del comienzo de un juicio, viene acompañada necesariamente de una copia del escrito de demanda y muchas veces de una copia de la documentación, lo que significa que suelen ser varias hojas

6.-  La notificación la lleva un empleado público de Tribunales (oficial notificador) y no uno privado de una empresa de correo

Todas las notificaciones o comunicaciones que no tienen éstos requisitos no son judiciales, o sea, son extrajudiciales.

Los ejemplos más comunes de las extrajudiciales son el telegrama y la carta documento, pero también hay muchas cartas simples o certificadas que envían estudios jurídicos o empresas que trabajan para cobrar deudas de entidades financieras (bancos, tarjetas de créditos, financieras, fideicomisos, etc.) o de servicios públicos(telefonía, celular, energía eléctrica, gas, etc.).

Como estas cartas tienen como objetivo presionar al que la recibe, suelen tener un formato engañoso que intencionalmente pretende confundirla con una notificación judicial, insertando la palabra“cédula” o la expresión “aviso de juicio” ó “deuda en juicio” ó“legales”, “judiciales”, “proceso”, etc.

En cualquier caso, recuerden que si no tiene sello judicial ni transcribe un texto judicial ni tiene el nombre de un juez o funcionario judicial ni la trae un empleado de Tribunales no es una notificación judicial.

Otra gran diferencia es que los plazos de las notificaciones no judiciales, como los telegramas o cartas documentos, no son obligatorios, ya que son fijados arbitrariamente por el que envía la comunicación. Eso explica que generalmente sean muy cortos y se expresen en horas (24, 48, 72, etc.), para “meter presión”.

No hay que dejarse llevar por esos plazos y no es obligatorio responder o ir a un abogado, pero es muy recomendable. Aunque parezca un aviso corporativo, esto es importante porque si no se responde o se hace de forma inadecuada puede perjudicarse la situación jurídica en un eventual juicio posterior (en muchos casos, especialmente en los juicios laborales, la falta de respuesta o la respuesta equivocada extrajudicial es decisiva en la sentencia).

En cambio, si se trata de una notificación judicial, los plazos están expresados en días (5, 10,15, etc.) y hay que responder sí o sí en ese término, con un escrito en el expediente y con intervención obligatoria de un abogado.

En éste caso la falta de respuesta significa prácticamente perder el juicio, ya que los derechos que no se hicieron valer en ese lapso se pierden (derecho a presentar pruebas, refutar lo que dice la otra parte, argumentar, etc.).

¿Y qué pasa si alguien no firma una notificación?

Esta duda es muy común y es frecuente ver a personas queriendo desligarse de un reclamo o conflicto argumentando que “yo no firmé nada”.

Lo cierto es que la firma del destinatario de la notificación es irrelevante.

Esto es completamente lógico, ya que si la validez o eficacia de una notificación dependiera de la firma  del que la recibe, nadie nunca firmaría algo que lo compromete y nunca podría intimarse a alguien o iniciarse un juicio.

Vale recordar aquí los ejemplos en que existen domicilios específicamente para las notificaciones, como en los contratos(cualquiera que haya visto un contrato de alquiler puede verificarlo) o en los conflictos laborales (el de la empresa).

Por eso, si el domicilio es correcto, no importa si el destinatario firma o no (de hecho, es muy común que la gente se haga negar).

En el caso de las notificaciones judiciales, cuando se inicia un juicio el oficial notificador de Tribunales va con la demanda al domicilio del demandado y trata de notificarlo personalmente. Si no lo encuentra, deja un aviso de que pasará al otro día y si no lo encuentra por segunda vez, le deja la notificación a una persona de la casa o departamento y si no, al encargado del edificio.

Y si no puede dejársela a nadie, la fija en la puerta de acceso.

Y la notificación es correcta.

Si el demandado cree que fue mal notificado debe demostrarlo probando que al momento de la notificación no vivía en ese domicilio sino en otro.

Como pueden ver, hacerse negar o no firmar no sirve de nada.

Aunque el tema da para mucho, y necesariamente van a quedar cosas en el tintero (como el caso en que se desconoce del domicilio, la notificación hecha en domicilio efectivamente equivocado, etc.) no quiero olvidarme de un aspecto que genera muchas dudas y preocupaciones: las notificaciones judiciales después de iniciado un juicio.

Me explico: en un juicio hay un montón de resoluciones judiciales desde que empieza hasta que termina y todas deben ser notificadas.

Casi todas esas notificaciones se realizan en forma automática en Tribunales, todos los martes y viernes, o mediante cédulas dirigidas al abogado, quien informó el domicilio de su estudio al momento de responder la demanda.

Esto explica que durante un juicio el ciudadano que interviene, como demandante o demandado, no reciba casi nada.

Esta situación suele preocupar a la gente por la incertidumbre que siente (“desde que empezó el juicio nunca recibí nada” es una expresión muy común), pero es importante que sepan que no tiene nada de irregular ni de sospechoso.

En todo caso, para saber cómo marcha el expediente hay que consultar al abogado, además de que las partes de un expediente pueden ir personalmente a Tribunales a consultarlo (si lo entienden o no ya es otra cosa).

Como curiosidad les cuento que acaba de reformarse la ley que regula los juicios civiles e incorporó la posibilidad de notificar judicialmente -después de la demanda y durante el juicio- a través de correos electrónicos, lo que va a entrar en vigencia en unos ocho o nueve meses. Estaremos atentos.

Como dije antes, el tema dá para mucho pero me pareció interesante aclarar algunos puntos básicos sobre la importancia de las notificaciones, sus consecuencias jurídicas y los pasos a seguir.

Dr. Ramiro René Rech

Cómo será el nuevo billete de 100 dólares

Esta nueva versión agrega dos características de seguridad: la banda de seguridad en 3D y la campana en el tintero. Por otra parte se conservaron y mejoraron tres métodos de seguridad del anterior diseño del billete como la marca de agua del retrato, el hilo de seguridad y el cambio del color del número 100.

Por otra parte, desde la Embajada sostuvieron que no es necesario cambiar los billetes anteriores por los nuevos, ya que seguirá siendo de curso legal, independientemente de cuando haya sido emitida. - See more at: http://www.apertura.com/economia/Como-sera-el-nuevo-billete-de-100-dolares-20130823-0002.html#sthash.ZKDZpdfm.dpuf

7 lecciones de Warren Buffett, uno de los mas ricos del mundo

Las recomendaciones que suele compartir Warren Buffett son válidas para cualquiera que busque maximizar sus inversiones, y sobre todo, hacerlas perdurar. Sin embargo, en esta oportunidad, el Oráculo de Omaha, se concentró en aquellos que están recién empezando en el mundo de los negocios.

Buffett es uno de los inversores más ricos del mundo y ha hecho su fortuna gracias a su exitosa carrera. Más allá de la cantidad de dinero que posee, lleva un estilo de vida bastante austero. Su estilo de inversión está basado en la filosofía del “value investing”, que se trata en detectar empresas subvaluadas respecto de su valor intrínseco y apostar por ellas.

A continuación, descubra lo que el gurú de las inversiones aconseja a los principiantes:

Esperar la ola

Warren hace importante hincapié en que los jóvenes deberían conseguir un empleo que les apasione. “Traten de encontrar un empleo que les gustaría mantener aunque fuesen rico. Olvídense del salario. Cuando se está con las personas que se ama, haciendo lo que se ama, nada es mejor”, afirmó. Para esto es necesario contar con la paciencia necesaria, como dice el dicho “lo bueno siempre se hace esperar”.

¿Quién es su modelo a seguir?

Tener un guía motivacional es muy importante, sin embargo, hay que tener cuidado a cuál se elige. “En la vida es importante tener los héroes correctos. Yo siempre tuve suerte en eso, me inspiré en media docena de personas y nunca me decepcionaron”. Buffett sostiene que hay que rodearse de personas que son mejores que nosotros, porque así nos moveremos “en su misma dirección”.

Aprender a comunicar

Este consejo que no parece nada original, está emparentado con una carencia del gran inversor. En sus comienzos, Buffett tenía miedo a hablar en público. “No era capaz de pararme y decir mi propio nombre” hasta que realizó unos cursos para quitar sus miedos. “Esa clase cambió mi vida”, confesó. Comunicar una idea exitosamente es clave en cualquier aspecto de la vida pero, cuando se trata de negocios y hay dinero en juego, este aspecto se transforma además, en definitorio.

Diga “no”

Para muchas personas este punto es el más difícil de la lista. Ser comprensivo y complaciente puede ayudarnos en muchas oportunidades pero también existen momentos en los que uno debe ponerse firme y decir que no. “Usted nunca tendrá control de su tiempo a no ser que aprenda a decir ‘no’. Nunca deje que otras personas decidan su agenda”.

Rodéese de personas positivas

Según el inversor escoger a una persona con hábitos saludables, que sea alegre, generosa y que sepa valorizar a los otros por lo que hacen es muy incentivador. “Estudie todas esas cualidades que usted admira en ella y hágase la pregunta: ‘¿cuáles de esas cualidades puedo adquirir?’ Porque usted esa capaz de tenerlas todas”.

No trabaje para alguien que pague mal

Parece algo bastante obvio, ¿no? Sin embargo, este punto va más allá de la cuestión salarial. Buffett asegura que si un jefe paga más a un trabajador que a otro por hacer lo mismo, es decir, hace un acto injusto, probablemente “ese hombre sea injusto en muchos otros aspectos”.

Evolucione

“Si usted se quiere subir en un tren que va a ir a 90 km por hora y no a uno que va a ir a 30, entonces aprenda a hacer que el transporte vaya más rápido”. El Oráculo de Omaha se refiere a la responsabilidad que tiene una persona para que las oportunidades se den, por ejemplo, algunas empresas ofrecen más oportunidades que otras, explica.

fuente: http://www.igdigital.com/2013/09/7-lecciones-de-warren-buffett-para-los-jovenes/

Vivir en un consorcio…

Una de las mayores fuentes de conflicto de la sociedad actual es la vida en un edificio o en un régimen de lo que se conoce como Propiedad Horizontal.

El tema es especialmente sensible en Mar del Plata por dos razones: es la ciudad con mayor cantidad de departamentos en relación con sus habitantes y la mayoría de los copropietarios no vive en la ciudad.

Mi intención en éste artículo es dar una idea general de lo que significa vivir en un edificio y explicar algunas cosas que pueden parecer obvias pero que la realidad cotidiana demuestra que muchas veces se desconocen.
Empiezo aclarando que se habla de Propiedad Horizontal cuando existen varias unidades con entrada independiente, como los edificios o los “PH”. Por eso no entra en esta categoría la propiedad que tiene más de un dueño pero que físicamente es una sola, ya que es un condominio y no propiedad horizontal (las consecuencias legales son muy diferentes).

La primer cuestión que hay que aclarar es casi filosófica: vivir en Propiedad Horizontal es vivir en comunidad.

Esto significa que existen un montón de regulaciones necesarias para la convivencia de cualquier comunidad y que no existen si uno vive en una casa.

En otras palabras: nunca se va a tener la misma libertad que en una casa.

Es muy importante saber que el consorcio es un ente jurídicamente distinto a cada uno de los dueños. Esta es una de las obviedades que mencioné, pero mucha gente no parece tenerlo claro y quizás sea la razón de la mayoría de los conflictos.

Para hacer una comparación “gruesa”, es como la diferencia entre una sociedad comercial (SA, SRL, etc.) y cada uno de sus socios. Son entidades jurídicamente distintas y separadas.

Por eso el consorcio no es solamente un grupo de personas, sino que es una institución separada, lo que deriva en que tenga derechos y obligaciones diferentes a los que tienen individualmente los propietarios.

Eso explica que el consorcio tenga su propio patrimonio, sus propios empleados y pueda intervenir en juicios –como demandante o demandado- con independencia de los copropietarios individualmente.

Un par de ejemplos que permiten entender esto: si un portero inicia un juicio laboral el demandado es indudablemente el consorcio y no los propietarios personalmente; como contracara, cuando el consorcio inicia juicio de expensas, no lo inician los dueños individualmente y cuando la plata se cobra no va a sus bolsillos sino a la cuenta del consorcio.

Una vez más, esto puede parecer evidente pero mucha gente actúa suponiendo que los fondos o los patrimonios personales y del consorcio forman un mismo pozo, haciendo reclamos que son legalmente improcedentes.

Esta autonomía jurídica del consorcio (“personalidad jurídica” en términos técnicos) también explica que tenga que tener una administración propia y, por supuesto, separada e independiente de los copropietarios.

Acá es donde entra el Administrador, que casi siempre resulta “el malo de la película”, muchas veces con razón y muchas veces no.

Esa misma independencia jurídica es la razón de que tenga que existir un mecanismo específico para tomar decisiones diferentes a las decisiones individuales de los dueños: la Asamblea.

No está de más recordar que las asambleas funcionan con una serie de quórum y mayorías que necesariamente llevan a que las decisiones muchas veces no coincidan, o directamente sean opuestas, a las intenciones personales de algunos copropietarios.

En éste contexto es muy común escuchar expresiones del tipo “están manejando mi plata”, “están decidiendo sobre mi propiedad”, etc.

En estos casos es muy difícil explicarle a la gente que esas expresiones obedecen a creencias completamente equivocadas: la plata del consorcio es del consorcio y no de los dueños y las decisiones de las asambleas son del consorcio y no de un grupo de propietarios.

Además, en éste régimen existen por un lado espacios privados (como el departamento, oficina, local, caños privados, paredes privadas internas, etc.) y por otro lado espacios comunes (entrada, ascensor, terraza, caños y muros maestros, medianería, portería, etc.), lo que obliga a que haya que tomar decisiones sobre éstos últimos (los comunes) y que deban ser mantenidos.

Todo esto junto (la existencia de espacios comunes, una administración separada, un patrimonio propio y un mecanismo de toma de decisiones independiente) explica la existencia de las famosas “expensas”, que constituyen la contribución económica que hacen los dueños para mantener y administrar el edificio.

Casi todo lo relativo a Propiedad Horizontal surge de una ley específica (Nº 13.512) y del famoso Reglamento de Copropiedad y Administración: derechos y obligaciones de los propietarios, derechos y obligaciones del consorcio, derechos y obligaciones del administrador, porcentajes, convocatoria, quórum y mayoría de las asambleas, Consejo de Administración, expensas y mil etcéteras más.

Toda esta reglamentación nos permite comprender por qué la persona que vive en un edificio está sometida a regulaciones y limitaciones a su derecho de propiedad que no existen si vive en una casa.

Aunque prometo desde ya desarrollar en el futuro con más detalle todo lo relativo al funcionamiento de las asambleas, las expensas, el administrador, el consejo de administración, las obligaciones de los copropietarios, etc., mi intención con éste artículo era hacer una aproximación al tema y dejar bien en claro que vivir en propiedad Horizontal significa vivir en comunidad y eso obliga a aceptar reglas de juego que, gusten o no, son completamente diferentes a las de una casa.

Por: Ramiro René Rech

El Cobro de Alquileres y el mito del “me declaro insolvente”

Con bastante frecuencia se escucha a gente que tiene algún tipo de deuda o compromiso y por alguna razón no puede cumplir, decir algo así como “de última me declaro insolvente”.

…Como si fuera una solución casi mágica.

Lo primero que hay que decir respecto a esto, aunque suene muy evidente, es que una persona no “se declara” solvente o insolvente; una persona “es” solvente o insolvente.

En mi opinión, esta creencia de poder zafar de las obligaciones con una simple “declaración” obedece algo a la ignorancia jurídica y mucho a cierta tendencia a no cumplir las obligaciones asumidas.

Dicho de otro modo, “elegir” entre “declararse” solvente o insolvente sería lo mismo que “elegir” cumplir o incumplir una obligación.

En cualquier caso, hay que aclarar también que la insolvencia de una persona no “limpia” las deudas, como a veces parecieran creer algunas personas (“me declaro insolvente y listo”, como si el “…y listo” significara que el acreedor no puede reclamar más y ya no hay de que preocuparse).

Muy por el contrario, las deudas se mantienen intactas, con intereses corriendo y gastos y honorarios que se pueden ir generando.

Frente a la insolvencia de un deudor, el acreedor puede pedir una inhibición general de bienes, que es una medida judicial que impide vender. La inhibición se ordena por cinco años pero puede ser renovada indefinidamente.

Y así como una persona solvente puede dejar de serlo, puede ocurrir lo contrario y una persona insolvente mejorar su patrimonio por alguna de las vicisitudes de la vida (cobró una indemnización en un juicio, una herencia, consiguió un buen trabajo, puso un negocio que anda bien, etc.).

Eso explica por qué mucha gente se entera de que tiene una inhibición cuando va a hacer algún trámite (pedir un crédito o una tarjeta, inscribir un auto, salir de garantía, etc.) y muchas veces pregunta “¿cómo puedo estar inhibido por una deuda tan vieja”?, frente a lo cual salta la respuesta obvia: “porque no la pagó”.

Una última y fundamental aclaración respecto a la insolvencia: no es un delito.

Muchas veces he escuchado a deudores llenos de culpa preguntar si podían ir presos por no poder pagar y la respuesta es un atronador NO.

Grábense bien esta frase: No existe la prisión por deudas.

Ni aquí ni en ningún país democrático del mundo.

Aunque este artículo es bastante esquemático y está expuesto a trazos gruesos, mi intención hoy era resaltar lo erróneo de la popular de “declararse insolvente” y destacar una vez más, como cada vez que puedo, la enorme importancia que tiene la responsabilidad individual y la conciencia de que las obligaciones están para ser cumplidas.

¿Sirve “poner las cosas a nombre de otro”? (sobre testaferros y contradocumentos)

En nuestro país, una enorme cantidad de gente “tiene las cosas a nombre de otro” (hablo de los que tienen algo, por supuesto).

Lejos de ser una característica propia de una clase cultural o económica, puede verse éste fenómeno en personas de cualquier clase social, motivadas por diversas razones: pagar menos impuestos, ocultarse de los acreedores, beneficiar a determinados familiares, prevenir futuros juicios, etc.

Muchas veces en estas operaciones se hacen“contradocumentos” (hablo de ellos un poco más abajo) que les hacen pensar a los protagonistas que están cubiertos.

En todo caso, con contradocumento o sin él, no deja de sorprenderme la aparente tranquilidad que suele tener la gente en éstos casos, desconociendo completamente los riesgos que se corren.

Para explicar esos riesgos les explico brevemente que dice nuestra ley.

Jurídicamente hablando, “tener algo a nombre de otro” es unasimulación, palabra técnica pero que todo el mundo puede comprender.

Una operación es legalmente “simulada” cuando no existe (ejemplo: venta ficticia), cuando existe pero se presenta jurídicamente diferente (ejemplo: venta que en realidad es una donación o al revés), cuando la fecha es falsa, cuando se ponen cláusulas falsas o cuando figuran personas que no son las que en realidad participan del negocio (nuestro famoso “testaferro”).

Aunque para nuestra ley puedan existir en teoría las simulaciones “lícitas” (las que no violan la ley ni perjudican a nadie), evidentemente las más comunes son las “ilícitas” (las que, a la inversa, buscan violar la ley o perjudicar a un tercero).

Hay que aclarar que éstos conceptos -violar la ley o perjudicar a un tercero- son objetivos y van más allá de argumentos más o menos emocionales y subjetivos.

Soy más claro: si una persona pone su propiedad o su negocio a nombre de otra para evitar un juicio que lo deje en la calle, está objetivamente perjudicando a un tercero, el acreedor que no puede cobrar, aunque argumente que lo hizo para proteger a su familia(de hecho, los motivos invocados siempre son nobles).

Esta aclaración es importante porque siempre me asombra la cantidad de veces que la gente invoca cuestiones emocionales o subjetivas para explicar que no violó la ley o, incluso, para admitir que sí lo hizo pero que no merece soportar las consecuencias.

Volviendo a lo nuestro, ¿de qué se trata el “contradocumento” del que hablé unos párrafos atrás?

Es un documento escrito en el que las partes explican la realidad que está detrás de la simulación (por ejemplo, la persona que vende ficticiamente una propiedad a un amigo, firma un “contradocumento” en el que ese amigo reconoce que no es el dueño real de la propiedad).

Obviamente, el contradocumento se oculta de los terceros a quienes se pretende perjudicar (el Fisco, el acreedor, el ex cónyuge, etc.), razón por la cual las partes saben que lo firman ante un eventual conflicto futuro entre ellas.

Entonces… ¿por qué se protege un documento firmado por personas que acordaron violar la ley o perjudicar a terceros? ¿por qué no está prohíbido? ¿para qué sirve?

El contradocumento sirve sólamente para que alguno de los que lo firmó haga juicio para anular la operación simulada… siempre que no se beneficie!

En otras palabras, la ley protege el contradocumento únicamente para permitir una especie de “arrepentido” (si volvemos a nuestro ejemplo: A simula una venta a su amigo B para no pagarle a sus acreedores, luego B lo traiciona y no se la devuelve; la única opción de A es hacerle juicio a B para que los acreedores se cobren de la propiedad, pero no para que vuelva a su patrimonio).

Como pueden ver, la ley prefiere pagar el alto precio de permitir que se beneficie injustamente un tercero cualquiera (en el ejemplo, B) antes que permitir que se beneficie alguien que violó la ley o perjudicó derechos de terceros (en el ejemplo, A).

Como el contradocumento puede ser usado sólo en estos casos, no sirve en ningún caso frente a terceros (en nuestro ejemplo, si a B le embargan la propiedad por deudas personales o se divorcia y le debe dar la mitad a su ex, A –el dueño real- no puede presentar el contradocumento. Igualmente, si se muere B, A tampoco puede presentarlo contra los herederos, salvo para el caso en que se “arrepienta”, como vimos, en el que tampoco gana nada).

Para decirlo bien clarito: el contradocumento no protege de nada.

Como pueden ver hasta acá, la persona que acepta poner algo de su patrimonio a nombre de otra corre un riesgo cierto de perderlo por algunas de las vicisitudes de la vida que vimos hasta acá (traición del testaferro, muerte, divorcio, deudas, etc.)

Aunque a veces las simulaciones son mucho menos elaboradas, no buscan necesariamente perjudicar a nadie y los involucrados ni siquiera son del todo conscientes de lo que hacen, los riesgos son los mismos (algunos ejemplos: el negocio del padre que está a nombre del hijo, el terrenito a nombre de un amigo, el auto a nombre del hermano, etc.)

Es cierto que judicialmente no es tan fácil demostrar una simulación y anular una operación jurídica pero aún así existen riesgos de otro tipo por esto de “poner  las cosas a nombre de otro”.

Me refiero a cuestiones humanas y de relación que suelen no ser consideradas, como la dificultad que puede sentir una persona para negarse a ser testaferro de alguien, la incomodidad de firmar papeles que no entiende, el riesgo de que ese mismo testaferro empiece a “hacer valer” su posición (exigiendo dinero, endureciendo su trato, etc.) y, en general, el debilitamiento jurídico y de negociación que sufre el dueño real del patrimonio.

Por todas éstas razones, a modo de conclusión y sugerencia personal, creo muy inconveniente “poner las cosas a nombre de otro”.

No quisiera terminar el tema sin hacer algunas reflexiones.

¿Por qué hay tanta gente poniendo sus cosas a nombre de otro?

¿Por qué lo hace gente honesta, inteligente y sin nada que ocultar?

¿Tenemos alguna tendencia casi “genética” a simular y violar la ley?

Humildemente, y aunque el tema es apasionante y da para mucho, no tengo ninguna duda que la gran causa de éste fenómeno es el exorbitante intervencionismo estatal.

Las simulaciones son sólo una de las muchas consecuencias lógicas de un Estado que está permanentemente creando todo tipo de leyes e interfiriendo en todas las cuestiones privadas de los ciudadanos, diciéndoles qué hacer con su patrimonio, su familia, su negocio, su trabajo, su dinero y quitándoles libertad individual para desarrollarse y buscar la felicidad como mejor les parezca.

Este y no otro es el “quid” de la cuestión.

Por el Dr. Ramiro René Rech