El Banco Central de la República Argentina (BCRA) dispuso hoy la implementación de una nueva modalidad de ahorro y de préstamos con el potencial de cambiar radicalmente el acceso a la vivienda para las familias argentinas.
Los instrumentos bajo esta nueva modalidad estarán denominados en Unidades de Vivienda (UVIs). El valor inicial de una UVI al 31 de marzo de 2016 equivaldrá a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo, basado en las cifras conocidas para inmuebles de diverso tipo en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral (Santa Fe de la Vera Cruz-Paraná), ponderados por población. Ya que este metro cuadrado testigo se ubica en $14.053, el valor inicial de la UVI será de $ 14,05 pesos argentinos.
El valor de la UVI se actualizará diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor.
De este modo, 1000 UVIs alcanzarán aproximadamente para construir 1m2 testigo en cualquier momento futuro. El valor diario de la UVI se publicará en la página web del Banco Central.
El valor de la UVI se actualizará diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor.
De este modo, 1000 UVIs alcanzarán aproximadamente para construir 1m2 testigo en cualquier momento futuro. El valor diario de la UVI se publicará en la página web del Banco Central.
Beneficios para el ahorrista
La habilitación del ahorro en UVIs pondrá al alcance de las familias argentinas un instrumento de ahorro protegido de la inflación, similar al ahorro “en ladrillos” pero que será accesible a todas las familias independientemente de su poder adquisitivo
La nueva modalidad de ahorro consistirá en depósitos por plazos mínimos de 180 días. Podrá haber depósitos precancelables de plazos más largos, con la precancelación ocurriendo una vez transcurridos 180 días.
Beneficios para el tomador de crédito
Al estar denominados en UVIs, la tasa de interés de estos créditos pasa a ser una tasa real, que el Central anticipa oscilará en torno a 5%. Así, las cuotas de un crédito hipotecario bajo esta nueva modalidad son asimilables a un alquiler tradicional, el cual típicamente se ubica en aproximadamente un porcentaje fijo del valor de la propiedad y se va adecuando con el nivel de precios de la economía.
Para entender cabalmente la implicancia de lo habilitado, vale comparar cómo evolucionan las cuotas en pesos bajo esta nueva modalidad de créditos y bajo un crédito estándar a tasa de interés fija disponible hoy en el mercado – en ambos casos a 15 años de plazo. Bajo la nueva modalidad, el capital residual se va actualizando con el nivel general de precios, de manera que la cuota del crédito en pesos crece a lo largo del tiempo, pero mantiene su valor real constante, es decir, en UVIs.
Una gran ventaja de esta modalidad es que hace posible cuotas sensiblemente más accesibles que las de un crédito tradicional, especialmente al principio. En un crédito tradicional de cuotas fijas, las cuotas iniciales tienen que ser muy elevadas para compensar el hecho de que la inflación puede licuar el valor de las cuotas posteriores. Esto funciona como una enorme barrera en el acceso al crédito que solo pueden sortear familias de alto poder adquisitivo.
Bajo la nueva modalidad, el valor inicial de las cuotas es mucho más accesible. Es más, – utilizando la trayectoria de inflación pautada por el gobierno[1]- el valor de estas cuotas se ubica durante casi todo el periodo del préstamo por debajo de las correspondientes al crédito estándar a tasa de interés fija hoy disponible en el mercado[2]. Esto es
Al reducir las cuotas se expande drásticamente el acceso al crédito hipotecario. Por ejemplo, asumiendo una relación cuota ingreso del 30%, en el crédito estándar para un monto de 1 millón de pesos se necesita un ingreso mensual de 68.609 pesos. En el préstamo con UVIs, el ingreso mensual requerido es de 26.855 pesos. Para mayor claridad se adjunta una tabla con los valores de ingresos mensuales requeridos para distintos montos de préstamos, según ambas modalidades.
En una primera etapa se han comprometido al lanzamiento de estos préstamos Banco Ciudad, Banco Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Rio. El BCRA espera, y alienta, que todas las entidades se sumen a este tipo de préstamos.
Fuente: Reporte Inmobiliario
EN OTRO PORTAL PODEMOS ENCONTRAR ESTA INFORMACIÓN:
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- Qué es una UVI (Unidades de Vivienda)?
LA UVI es la unidad de medida que se utilizará para promover el ahorro y el crédito a largo plazo, con el objetivo de multiplicar el acceso a la vivienda.
Es un sistema inspirado en la Unidad de Fomento chilena (UF) que fue introducida con gran éxito varias décadas atrás en la nación trasandina, cuando mostró niveles de inflación parecidos. Cabe destacar que el reordenamiento macroeconómico y la instrumentación de dicho mecanismo –entre otras políticas- les ha permitido llegar a contar con un sistema financiero que hoy resulta seis veces más grande que el argentino.
- ¿Cuánto vale una UVI?
El valor inicial de la UVI será de $14,053 (catorce pesos con 53 milésimos).
A este número se llegó porque es la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado que surge de cifras conocidas para Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y la zona del Litoral, ponderados por población ($14.053)
- Si compro una UVI hoy, ¿cuánto valdrá dentro de tres meses?
El valor de las UVIs se actualizará diariamente por el CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia), basado en el IPC (Índice de precios al consumidor). Es decir, que están atados a la inflación. De esta manera, 1000 UVIs valdrán hoy, y dentro de tres meses, lo mismo que cuesta construir el metro cuadrado testigo.
- ¿Cómo puedo calcular el valor futuro si el INDEC no publica el IPC?
Hasta que el INDEC no se ponga al día con el índice, el gobierno estuvo cambiando de índice de referencia. Comenzó con los datos de la Ciudad de Buenos Aires y el mes pasado cambió al de San Luis.
- ¿Por qué se actualiza por CER y no por el costo de construcción?
Según el BCRA el índice de precios al consumidor tiene una altísima correlación con el costo de la construcción, pero sufre menor volatilidad.
- ¿Cómo es el ahorro en UVIs?
El ahorro en UVIs será una excelente forma para protegerse de la inflación. Será similar a invertir en ladrillos, pero sin las restricciones al acceso que resultan del valor de los inmuebles. La nueva modalidad de ahorro será a través de depósitos con plazos mínimos de 180 días. Es decir que si hoy deposito el equivalente a 1000 UVIs ($14.053) en 180 días podré retirar los $14.053 más el porcentaje del aumento del IPC, yendo de esta manera a la par de la inflación.
- ¿Por qué mejorarán el crédito hipotecario?
EL BCRA habilita el mercado de crédito en UVIs, por lo tanto la tasa de interés de estos créditos pasa a ser una tasa real, ya que en el mismo valor de la UVI se descuenta la inflación. Según el BCRA, la tasa de interés oscilará cerca del 5%, logrando que las cuotas a pagar se acerquen al valor de un alquiler tradicional, que suele estar dado por un porcentaje del valor de la propiedad y se va adecuando al nivel de precios de la economía.
En otras palabras, si hoy pido un préstamo de 1000 UVIs el més que viene tendre que devolver el valor equivalente a las 1000 UVIS ($14.053 + CER) + 5% de tasa de interés. Esto hace que las cuotas a pagar mantengan su valor real, porque están ajustadas por el índice general de precios.
Esto posibilita que las cuotas iniciales sean sensiblemente más bajas que los créditos hipotecarios actuales a tasa fija, que comienzan con cuotas muy altas para compensar la inflación esperada. De igual modo, la previsibilidad hace que no sean necesarios los estrictos requisitos que imponen los bancos para los créditos hipotecarios.
En este gráfico se compara un crédito en UVI contra uno tradicional en tasa fija. Como se observa, al estar las UVIs atadas a la inflación, no es necesario que las cuotas iniciales sean tan altas, ya que los prestamistas se aseguran que estarán atadas a la inflación.
Las cuotas de los préstamos en UVIs se estimaron con la inflación estimada del Gobierno, que es de 25% para este año, 14,5% para el segundo y 10% para el tercero.
- ¿Cuánto necesito ganar para comprar una propiedad con un crédito en UVIs?
Al reducir las cuotas se expande drásticamente el acceso al crédito hipotecario. Por ejemplo, asumiendo una relación cuota ingreso del 30%, en el crédito estándar para un monto de 1 millón de pesos se necesita un ingreso mensual de 68.609 pesos. En el préstamo con UVIs, el ingreso mensual requerido es de 26.855 pesos.
El ingreso mínimo mensual se calcula estimando que la cuota es un 30% del mismo.
- ¿Se pueden usar los créditos en UVIs para otros fines?
Sí, se pueden usar para cualquier tipo de financiamiento, siempre y cuando sean períodos no menores a un año.
- ¿Qué bancos lo ofrecen?
Hoy en día lo ofrecen Banco Ciudad, Banco Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Río, pero se espera que más entidades se sumen.
- ¿Cómo impactarán las UVIs en el mercado inmobiliario?
El principal techo para el desarrollo del sector durante las últimas décadas, ha sido –sin lugar a dudas- la volatilidad macroeconómica. Las consecuencias más visibles sobre el sector fueron el cepo cambiario y la contracción de los mercados financieros, incluido el mercado de créditos hipotecarios.
Por ello, tras la remoción del cepo, con un plan macroeconómico más consistente y el reciente anuncio de la UVI se descuenta un escenario donde efectivamente tienda a resolverse el viejo problema keynesiano, caracterizado por una insuficiente canalización del ahorro en inversión a través del sistema financiero.
En este sentido, la recuperación del raquítico mercado financiero actual es condición necesaria para un crecimiento sostenido e inclusivo del sector.
Evolución del crédito en términos reales. Enero 2003- Marzo 2016.
Así, se le devolvería a la moneda local su característica de reserva de valor, abriendo la posibilidad de que vuelva a funcionar como patrón de referencia en el mercado inmobiliario (función que durante largas décadas ha venido cumpliendo el dólar estadounidense).
Con todo, podemos conjeturar que el escenario de la próxima década luce muy auspicioso para el sector. Incluso resulta altamente probable que no sólo crezca el volumen de operaciones y construcciones, sino que también se recupere la rentabilidad de los constructores privados (que se ha visto afectada con la última devaluación) vía suba del m2 en términos reales por el shock de demanda positivo.
Fuente: Properati
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